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东南商报讯（记者周静）3月17日央行宣布调整自营性个人住房贷款政策，这是在不到半年的时间内，房贷的第二次调整。而这次调整只规定了房贷的下限，具体增加的幅度可由各家商业银行自主定价，因此对买房人及房市的影响来得更加深远。
利率至少上升0.2个百分点
从昨日开始，根据新政策的规定，按照目前甬城大部分贷款买房人选择的5年期以上贷款期限来算，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍即5.51%，比现行优惠利率5.31%高0.2个百分点。
但是记者昨日采访过几家银行后发现，事实上“0.2个百分点”只能算是此次利率调整幅度的“下限”，因为只采取下限管理，所以各家商业银行有了更为自由的利率“定价权”。以5年期以上的贷款利率为例，中信实业银行宁波分行昨日执行的是基准利率下浮10%即5.31%，并表示以后会根据不同的客户有不同的浮动利率。交行市分行昨日表示针对一般客户会执行贷款基准利率6.12%，有特殊情况也会下浮，工行市分行则称事出突然，具体行里还在商量，不过对待不同的对象，如第一套房还是第二套房，豪宅还是普通商品房，期限是5年还是20年，都会有不同的利率浮动。其他一些银行则表示还在等总行通知。
首付有可能还要提高
在新政策中还有这么一条规定，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。工行市分行从去年5月份起就规定“原则上一手房房贷要求四成首付，二手房房贷要求五成首付”，今年新放出去的贷款，基本上做到了这个要求。交行市分行目前对一手房与二手房的贷款首付门槛分别为四成和五成。业内人士告诉记者，从去年下半年起到现在，房贷处于趋紧的态势，宁波的首付门槛早就横在了30%这一条线上。不过如今政策明确提出“30%”，有可能使原先把首付门槛定在三成的银行再往上提一把，但是五成首付应该是“到顶”了。
不会明显缩减买房需求
市房地产业协会有关人士认为，利率是资金的价格，利率一升再升，也使投资房产的成本一再提高。从去年宏观调控开始之后，炒房客就慢慢在离场，如今利率再度上升，对投资客来讲是个不小的打击。但是即期就需要买房子的人来讲，虽然增加了点负担，但要买还是会买的，还不至于为此改变买房的打算。工行市分行住房信贷处负责人认为，利率升高对炒房客的打击并不会明显缩小房市现有的需求量。“我们对两套以上房贷的案例作过统计，比例还不到1%，也就是说，就算贷款两套以上的人都是在炒房，那么借了银行的钱在炒房的，占比相当小，去掉这一部分人，买房的需求还是很可观的。”
房产业竞争将更加激烈
出人意料的是，大多数开发商都认为此次个人房贷利率调整对房价的影响不会很大。交通房产总经理许忠勇认为，不会拉低房价，特别是高价房，买得起高价房的市民不会为了这么点增加的利率而改变买房的主意。不过他表示新政策会使新开盘房子的销售周期拉长。“这个政策会增加市场的观望气氛，老百姓总喜欢买涨不买跌。对开发商来讲，资金的压力会增加，今年房产业的竞争会更激烈。”
个人住房公积金贷款利率也上调
据新华社电中国人民银行17日称，个人住房信贷政策作出调整后，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调。个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中，5年（含）以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。
■解读
50万元20年贷款月供至少增56元
按照新的房贷政策，记者请银行人士为房贷利率算了笔“经济账”。以50万元20年房贷为例，利率调整后，银行如果实行5.51%的利率水平，贷款总额增加1.4万元，月供增加56元；如果像车贷一样，银行房贷利率不下浮10％，那么5年以上的利率应按照6.12%来计算，则50万元20年贷款总额比原贷款总额提高5.6万元，月供提高231元。这意味着各家银行很可能从本周起，开始实行差别化利率水平。据《北京青年报》
房贷已放款客户明年元旦起调息
虽然央行调整的新的商业银行住房信贷政策生效日在3月17日，但是，此前已与商业银行签订了房贷合同并获放款的市民不必过分着急，即便利息负担因政策调整而加重，但这也将是明年1月1日以后的事。
昨天，记者从沪上中农工建交等大银行相关部门获悉，他们将以“放款日”为调息依据，对已放款的客户，将本着合同约定的“逐年调整利率”原则，从明年1月1日起施行新的利率，此前仍按原标准计息，每月的房贷利息支出的负担不变。中国银行上海分行的有关业务专家指出，这意味着，上述客户将有一段缓冲期，仍可享受3月16日前商业银行所执行的5.31%的住房贷款优惠利率，因此，这部分市民不必急于提前还贷。
但是，沪上大多数银行表示，从3月17日起，再向银行申请房贷的客户将肯定适用新的调整后的利率标准；而对于那些已递交申请表格，甚至已签约但至今仍未放款的客户，银行将对其施行新的房贷利率。据《北京青年报》
■分析
房贷利率还会一直调高
对于此次房贷利率提高，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容昨天接受记者采访时说：“０．２个百分点对于贷款者和市场的影响很小。但这是央行发出的一个强烈信号，房贷利率还会一直调高，直到符合市场实际水平。提醒买房人要注意利率提高风险。相比于民间１０％的利率银行成本还是很低。”
易宪容认为，根据统计局发布的全国３５个城市房价水平来看，房价上涨过快的城市多集中在中南部，因为投资性购房比例较高，房价中泡沫成分被吹大，以上海最为突出。易宪容称，应该提高首付比例的至少应该有上海、杭州、深圳、北京等城市。据《北京娱乐信报》
可能引发提前还贷热潮
业内人士分析，虽然此次房贷利率调整幅度不大，却仍然会刺激提前还贷。据分析，提前还贷的客户主要有三种心态。第一种类型是加息恐惧族，担心新增的月供压力过大，影响生活质量。第二种类型是节省利息族，想通过提前还款，减少利息支出。第三种类型是无处投资族，觉得自己手中反正有闲钱，平时也很少投资，就有了提前还款的想法。房贷升息加上目前股市等其它投资渠道处于低迷的情况下，不如一次性付款购房来得安全。据《文汇报》
■链接
规范个人房贷政策一览
2005年1月26日中国人民银行上海分行要求各商业银行加强房地产信贷管理，配合上海市政府做好对房地产市场调控，密切关注房地产价格走势，确保房地产金融平稳健康运行。
2004年5月26日宏观调控开始后，上海银监局向上海各商业银行发出通知，要求规范二手房按揭贷款业务，防范银行信贷风险。通知要求各商业银行注重审查房产中介公司资质。
2004年3月3日银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)。
2003年4月1日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%规定。
■观点
短期利率近期不太可能上调
央行下调超额准备金利率，这无疑给持有加息论观点的人士一记闷棍，其潜台词非常明显：短期利率近期上调的可能性几乎为零。
超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，虽然在央行的公告中，其目的有利于“促进商业银行进一步提高资金使用效率和流动性管理水平，稳步推进利率市场化；以及理顺中央银行的利率关系。”但实际上，其鼓励商业银行适度加大贷款投放，以及其他资金运用的意图已跃然纸上。
这更印证了今年货币政策应该“治通胀、防紧缩”的观点。虽然二月份CPI反弹至3.9%，而且基础金属、原油以及一些原材料的价格在进一步上涨，但是由于价格传导机制的不畅、总需求的不足、宏观调控效应的滞后，以及核心CPI的死水微澜，通缩压力若隐若现。而央行下调超额准备金利率，则是表明心迹，希望推动商业银行的贷款、货币供应量和投资的适度增加。
在目前整个金融市场流动性如此充裕的情况下，利率上调这个论调本来近乎怪诞：利率上调只能使贷款投放更加萎缩，市场流动性更加膨胀。而不可思议的是，某些国际大行以及国内的一些研究人员此前一直在连篇累牍鼓吹“升息”，而一些“经济学家”更是一见到CPI上涨就开始兴奋。
事实上，无论是债券市场还是货币市场，都对近期利率上调嗤之以鼻。更为重要的是，超额准备金利率下调，同时也为货币市场和债券市场利率的下行打开了空间。
此外，超额准备金利率的下调，意味着商业银行的贷款和中央银行的货币供应量可能随时反弹，今年继续改善和巩固宏观调控的任务依然严峻。据《第一财经日报》