中国宁波网讯 记者郭靖

　　本月15日央行表示，将考虑取消房屋预售制度。新华社的报道说，由央行房地产金融分析小组撰写的《2004中国房地产金融报告》称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　央行提出取消房屋预售的建议，主要目的是防范金融风险，因为预售制为开发商以小博大提供了金融杠杆。在宁波，商品住宅完成基础后，不久就可以申请预售许可证，收取定金和首付款。等房屋结顶时，便可以办理按揭。市场好的话，开发商只要有拿地的钱，就可以依靠土地抵押贷款、施工企业垫资、定金、首付和按揭款完成项目。由于目前首付比例一般只有30%，因此一旦房价大幅度下跌，风险几乎全都集中在银行。

　　“期房卖的其实不是商品，是图纸。”在一次房地产形势分析会上，市建委副主任褚银良说。“卖图纸”，给开发商提供了巨大的炒作空间。一些不负责任的开发商在预售广告或楼书中把每个楼盘吹得如仙境般美妙。然而房屋交付之日，也是问题暴露之时。房屋面积缩水、套型变化、墙体和屋顶开裂、景观环境走样、密度和容积率提高等造成的投诉层出不穷。

　　由于前几年处于房价快速上涨期，面对指责，开发商一句“不好你就退”，往往把购房者“噎”得说不出话，大多数人也只能自认倒霉。但今年，情况不一样了，大规模的退房事件接二连三发生。虽然有人认为，这背后有房价回落的因素，但对照当初承诺，开发商交付的房子也并非无可挑剔。

　　期房卖的不只是图纸，也是对房地产市场的预期。这使房屋作为投机和投资工具的色彩更浓。实际上，在卖期房的情况下，购房者同时也是房地产开发的投资者。只不过这种投资不仅没有分享开发利润的份，还要承担可能出现的楼盘烂尾风险，颇有些被人卖了还帮着数钱的味道。

　　从根本上说，卖期房是房地产市场供不应求的产物。这两年，市建委也曾考虑过提高商品住宅的预售门槛，但由于担心门槛抬高后会加剧住房供应紧张而不得不搁置。当前，商品住宅销售疲态显露，部分楼盘已打出准现房销售的旗号。还有些楼盘预料到销售进程缓慢，也做好了准现房或现房销售的准备。

　　在市场作用下，现房销售和我们的距离正在拉近。这对于提高预售门槛来说无疑是个机会，但疑问并未完全消除：如果对已开工尚未领取预售证的项目提高门槛，可能会导致开发商资金链断裂；如果对已拿地未开发的项目提高预售门槛，又可能因开发商实力不够导致这些土地闲置。最好的办法可能是对今后推出的地块提高预售门槛，而这同时也意味着房地产行业门槛的提高，弱小企业将被淘汰。

　　有人担心预售门槛提高会增加开发商的财务成本，并进而促使房价上升。但从前几年的情况看，房价主要取决于供求关系，如果继续供大于求，结果只是摊薄了开发商的利润；如果供应再度紧张，即便成本不增加房价也会扶摇直上。可以说，提高预售门槛乃至实行现房销售，对购房者肯定是件好事，但对开发商的影响则不能一概而论。资质好的开发商应该会从中受益，因为现房才能真正展现产品品质。而资质差的开发商日子将非常难过。