中国宁波网讯前天，九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下简称《意见》)由国务院办公厅转发，具体调控措施水落石出，但楼市走向依然是难解之谜。

　　《意见》将住房交易营业税全额征收期限由2年改为5年，有助于挤压投机购房，但就宁波的情况看，投机购房者已基本退场，新入市的投资者普遍有中、长期持有物业的心理准备。单就这条政策来说，二手房市场中的次新房交易量将会萎缩，并进而使改善型需求减少，影响到商品房市场的销售。

　　不过，由于《意见》同时要求新审批、新开工项目中90平方米以下住房必须占总面积70%以上，投资者手中房源的走向变得难以琢磨。对宁波而言，这条旨在调整住房供应结构的措施，也是《意见》一揽子政策中最不确定，而又最值得关注的。因为这条措施的后面有句话：“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。”也就是说，宁波控制什么样的比例，还有商量的余地。

　　应该承认，宁波同样存在商品房供应结构不合理的问题。前几年良好的销售形势使得开发商在套型定位上偏大。但90平方米以下住宅占七成以上，也不符合宁波的实际。今年早些时候，市建委的统计说，市三区在销楼盘中，120平方米以下的住房平均销售率为70.6%，120平方米以上的住房平均销售率为45.6%。据笔者掌握的情况，120平方米以下卖得好的住宅，面积普遍也在90平方米以上。再考虑到140平方米是宁波普通与非普通住宅的分水岭，因此，宁波向建设部争取七成以下比例的可能性很大。

　　但即便这个比例有所下调，和过去相比，90平方米以下住宅的供应量也将显著放大，由此带来的影响大概有这么几个：

　　由于小户型大量增加，市场供应的商品房套数将明显增加，但对住房需求的总面积将会下降；

　　中、大户型住宅供应量减少，对这类住宅的销售有利，甚至不排除这类房源价格上调的可能。如果中、大户型成为紧缺产品，投资者手中的这类房源将被激活，在供需关系的作用下，全额营业税有可能转嫁到买方身上；

　　如果90平方米以下住宅过多，销售不畅，开发商将放慢吃进土地的步伐，几年后，有可能造成新的结构性矛盾；

　　城市稀缺地段土地开发难以定位。这些地段住房单价很高，即便造小户型，中、低收入者也不会买，而高收入者又看不上。这种情况下，开发商有可能采取变通办法，即将一套大的房子拆成两套或上下两层卖，做两个房产证，由业主自己打通。

　　实际上，上一轮调控后，不少开发商已经调整了供应结构，大幅度增加了楼盘的中、小户型。这次政府《意见》出台，就笔者理解，其用意在于：一，体现了解决中、低收入者住房问题的决心；二，制订强制性比例，提高土地资源的集约利用，促进可持续发展；三，解决城市化过程中大量人口向城市集聚与高房价导致难以落户的矛盾；四，通过引导消费、缩小户型、降低总价缓解高房价城市中、低收入居民的购房压力。

　　总的来说，新一轮房地产调控政策会给中低收入群体带来好处。至于调控政策对市场乃至房价走势的影响，现在还很难判断。在继续严控房地产开发信贷的情况下，考验开发商资金链的市场观望往往对房价的变动起着至关重要的作用。