中国宁波网讯：上周三，本版刊登《钱东社区在流泪这条恶性循环链何以解？》一文后，引起强烈的社会反响。近百位读者来电来信，反映他们对老小区业主与物业矛盾的看法。从来信来电中，我们发现，钱东社区并不是矛盾最突出的小区，它只是我市老小区物业管理的一个缩影，暴露出的是时下甬城众多老小区的“通病”。记者获悉，5月30日，老小区西湾小区的物业公司还因为亏损严重，已经从小区撤出。

　　我们的文章见报后，打电话最积极、最迅速的是文中提到的钱东社区物业公司负责人。这位负责人名叫陈向明。他请记者给他一个与读者朋友交流的机会。今天，且让我们一起来听听这位当事人的心里话。

　　自2002年走马上任，到钱东社区当物业管理公司的经理以来，陈经理说，他没过上一天舒心的日子。“这心底里常常觉得压着‘四座大山’，让人喘不过气来。”

　　“第一座‘山’是历史遗留问题。”陈经理说，老小区普遍存在停车位配置低、绿化面积少、公共文娱设施配备不足等问题。现在，物业公司成了这些问题的“替罪羊”。譬如停车位太少，有车的业主就会以没有车位而拒缴物业费；没有车的业主则会以汽车停在小区公共绿化带上而迁怒物业公司，并拒缴物业费。“事实上，我们根本没有权力，强制业主不将小车停放在绿化带上。”

　　另外，老小区的物业管理用房配备“营养不良”。陈经理以钱东社区为例作了说明，钱东社区面积为6万多平方米，按照3‰的标准应配置180多平方米的物业房子。而实际是，由于居委会占用了70多平方米的用房，目前归物业公司使用的面积仅30平方米左右。“这样的例子比比皆是。更有甚者，我市有的小区根本就没有物业用房。”陈经理说，“尽管政府按照3‰的比例补贴一定费用用于异地购置管理用房，但按目前行情，这笔费用显然无法购置同等面积的管理用房。”

　　老小区物业管理用房捉襟见肘，经营用房就更是空中楼阁了。但物业经营用房的租金是物业公司经济收入的一项重要来源。老小区经营用房的零配置，使老小区物业管理经济来源受限，无法实现自我“造血”。

　　“第二座‘山’是维修工作量。”陈经理说，老小区整治翻新后3年，维修量便会逐渐回升。而公共设施维修资金却迟迟未能到位，微薄的物业收入只能维持零星的小维修，那些花费较大的大中型维修，则根本是“巧妇难为无米之炊”。

　　“第三座‘山’是收费标准低，缴费率低。”陈经理说，我市目前实施物业管理的不少老小区的收费标准只有每月0.15元/平方米，还有的小区甚至更低，其中包括钱东社区。更让物业公司头痛的是，老小区的缴费率普遍低于40%。

　　“第四座‘山’是有些居民素质有待提高。”陈经理说，在老小区，常见有居民随地丢垃圾、便溺，在绿化带、健身设施上晒被子、衣服，在家里养鸽子、家禽等，这也导致小区环境卫生维护成本增高。

　　“物业公司是自负盈亏的企业。企业要存活，首要要考虑保持收支平衡，但据我所知，全市接管老小区的物业公司基本亏损。”陈经理目前还担任着郎官小区物业公司的负责人。他以郎官小区为例算了这样一笔账：根据郎官小区的建筑面积、业主户数以及6个出入口的开放时间，至少需要配备门岗人员24名(700元/月)，管理处负责人1名(1200元/月)，保安队长1名(800元/月)，财务兼收费员1名(800元/月)，会计兼内勤1名(800元/月)，维修工2名(700元/月)，清卫绿化工8名(700元/月)。这一正常配置下，每月工资支出即为4.2万元(含养老金等三金福利)。再加上办公会务、保洁、绿化、耗材以及零星维修费用等，每月至少支出4.56万元。

　　可小区的收入呢？该小区每月可收入物业费约1万元；停车收入约7000元；物业用房部分用于出租，每月估计可得租金5000元。同时，政府扶持配备了5名护楼员，相当于每月收入5470元(包含养老金等三金)，扣除相应的税金，每月的总计收入只有2.67万元左右。以此计算，一年需亏损20万元。

　　为节省开支，目前，郎官小区实际只配备门岗人员12名，清卫工6名。但尽管如此，2005年，郎官小区依然亏损了6.8万元。而且，这一不得已而为之的办法，还直接影响了物业管理的服务质量。

　　“上周，你们关于钱东社区的报道，我认真细致地看了。”陈经理说，“对于一些工作上的疏忽，我们尽力在弥补。那个玩忽职守的保安已被开除，破损的石桌凳正在补修，小区内的一些绿地、垃圾也整修、清理了。至于凉亭，尽管产权在居委会，但我们也已经和居委会协商好了，一起想办法筹钱修理。”

　　“可说实话，我们只能暂时把这些问题解决，之后，这些问题还会卷土重来。我们现在需要的是建立一个长效机制。”

　　那么，如何破解老小区物业管理难的怪圈呢？陈经理提出了自己的3个建议：

　　第一，政府要扶持。可以是资金、人力、物力上的，也可以是政策上的，比如给老小区物业公司更多的参与权，让物业公司也参与对居委会、城管、公安等部门的年度考评，以增强部门之间的配合等。

　　第二，社区业主要理解。老小区物业管理不是社会福利，不要对每月0.1元/平方米的物业服务寄予每月1元/平方米的物业服务同样的期望。

　　第三，部分居民素质要提高。社区是大家共同的家园，美好环境需要大家一起营造。

　　读者朋友，请您继续关注下周三城事帮办关于老小区物业管理的连续报道。在此，您若有高见，特别是对改进老小区物业管理有好建议、好经验，请继续来信来电，推荐介绍，与大家共享。

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