中国宁波网讯 开栏语：安居业乐是大伙儿追求的。但对普通市民来说，买房可真算得上大事了，光就这动辄几十万元甚至上百万元的资金，花去的也许就是其所有的积蓄，此外赔上的时间与精力更不用说了，所以买房要能称心如意，顺顺当当挺要紧的。为此，今日起，本报与市房地产交易中心联合开设《买房心事》栏目，我们将通过对市民买房中遇到的一些具体实例的剖析，告诉人们买房需要熟悉的相关政策法规，房产交易过程中必须把握的一些细节。本栏目每周一在民生版刊出，欢迎市民参与，如果您有疑问可发电子邮件给我们，我们将选择有代表性的问题请市房地产交易中心有关专业人士予以解答。邮箱地址：cxh510@163.com。

　　宁波晚报讯张先生最近为了出售父亲遗留下的一套房子而伤透了脑筋，不是因为没有买家，而是买家身份太特殊———一个是和自己一样拥有这套房子部分所有权的弟弟，一个则是在租赁合同上写明其享有优先购买权的承租者。到底该把房子卖给谁呢？

　　这套位于曙光路上的商铺，原主人老张上个月刚刚去世。在自己的遗嘱中，老张把商铺2/3的所有权分给了张先生，张先生的弟弟则继承1/3的所有权。而在2003年2月，老张把商铺租给了吴女士，租赁合同上写明租期5年，同时还写明这5年内如果老张要出售商铺，吴女士享有优先购买权。

　　本月初，张先生和弟弟办理完房屋继承过户手续后，一起找到吴女士，商量房屋租赁事宜。张先生提出，由于父亲已去世，因此父亲和吴女士签订的房屋合同应该自动终止，自己要收回房屋，并要将自己所有部分出售给其他人。张先生弟弟表示，由于自己是这套商铺的共有人之一，因此哥哥要出售的这2/3所有权必须出售给他。但吴女士认为，既然现在房屋租期未到，租赁合同也就没有终止，合同上写明的优先购买权依然有效，因此这商铺要卖也应该先卖给自己才对。张先生听听，似乎谁都有道理。

　　争议不下之下，于是三个人一起来到市房地产交易中心咨询。市房地产产权产籍监理处有关负责人解释说，其实张先生弟弟和吴女士都享有这套商铺的优先购买权———《民法通则》第78条的规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”；《合同法》第230条则规定：“出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。那么，哪位的优先购买权更优先呢？该负责人指出，这事实上涉及的是法律上“物权”和“债权”谁更优先的问题。

吴女士主张的优先购买权是基于租赁权产生的，而张先生弟弟所主张的优先购买权，则是基于共有权产生的。这其中，租赁权是债权，共有权则是物权。当物权与债权或其派生权利发生冲突时，该负责人强调说，物权应该优于债权。即是说，在同等条件下，如果张先生弟弟和吴女士都想买下张先生所有的这套商铺2/3的所有权，张先生的弟弟可以优先购买。 不过，市房地产产权产籍监理处有关负责人士表示，尽管吴女士买不了这套商铺，但仍然可以继续租赁经营。因为，包括《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》、《合同法》、《城市房屋租赁管理办法》等都有相关规定，指出私有房屋在租赁期间，因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。也就是说，当初吴女士和老张所签订的租赁合同，并不会因老张的去世而自动终止，吴女士可以继续承租该房屋。该负责人说，这在理论上称为“买卖不破租赁”原则，即是指在租赁期限内，出租人转让或出卖房屋的，不影响租赁合同的效力和继续履行；在实践中，“买卖不破租赁”原则不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠予、继承、互易等引起的所有权变动。(记者程旭辉通讯员吴雨冰)