今天早上，房地产交易中心过户人数明显增多。胡龙召/摄

　　中国宁波网讯昨晚，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)突然现身，由此，争议长达12年之久的二手房个税终下“强征令”。通知将于8月1日起在全国执行。

　　市场人士连夜热议，投资客也度过一个不眠之夜。

　　强征基本无疑义

　　二手房个税缴纳早已有之。但一直以来，二手房的个税征收多为“自觉申报”。因此，此次个税是否强征成为新政需要明示的第一内容。

　　对此，国税总局108号文在第四条称：加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

　　上海信义房产不动产研究中心称：“将个税征收置于过户之前，就意味着个税完税成为过户前提，就是平时所说的‘强征’。”

　　两类房产仍免税

　　108号文规定，对两类二手房产交易仍给予免税优惠。其第五条称：出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　纳税起征点前置

　　纳税起征点前置是新政又一看点。

　　108号文第二条规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　中原地产人士认为，原来按产权证或者契税票为起征点，让一大部分的二手商品房无法满足5年以上的要求，因此此次新政将房产持有时间的起点前置，令二手商品房交易稍有释放空间。

　　“所得”界定明确

　　对于“所得”的认定一直是个税征收的难点之一。108号文第一条就明确规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致，并对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房五类房产的原值均有明确规定。

　　而对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，文件规定：税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

　　业内人士介绍，这主要是针对以往通过做低房价方式规避税收的做法。

　　装修等花费免征

　　对于房产持有成本中“合理费用”的定义，108号文第二条规定：纳税人转让的住房在转让前的装修费用可扣除，其中已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房等为房屋原值的10%。但是纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。

　　另外，住房贷款利息、手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明也可扣除。据《上海证券报》

　　个税征收公式：

　　个税=(售出价-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%

　　-地方解读

　　政策执行更加有据可依宁波新版二手房交易最低计税价格将起底线作用

　　本报讯宁波市地税局相关人士透露，前天已经接到了国税总局的正式通知，本地二手房转让赢利部分按20%的税率缴纳个人所得税。

　　据宁波市地税局相关人士介绍，与1999年《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定相比，这次通知对一系列的操作细则和税前扣除项目、减免税条件进行了细化，使政策执行更加有据可依，也更加人性化。

　　通知规定，征收个税时，以实际成交价格为转让收入。对于纳税人申报的住房成交价格，明显低于市场价格，且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对此，宁波地税的有关人士表示，在执行中如果遇到这种问题，最近公布的新版二手房交易最低计税价格，将起到一个底线的作用。届时，地税部门将按照二手房交易最低计税价格，来核定该房屋的计税价格。(记者黄剑跃)

　　-市场反应

　　二手房成“惊弓之鸟”

　　过户赶早集

　　国税总局发布征收个人二手房转让所得税的通知后，今天上午甬城二手房市场马上有了反应。南天房产总经理张丽俊告诉记者，上午在“南天”各门店，都有客户打来电话或者亲自上门，询问关于个所税的问题。而据记者从市房地产交易中心了解，上午前往交易中心窗口办理二手房转让各项手续的市民，也比平常有明显的增多；平常时候，交易中心二手房交易受理量在每周一和周五是比较多的，周四则一般不会特别多，但今天上午一上班，窗口审核人员就发现二手房送审资料至少比平常多了五六套。

　　各大房产中介同时也对如何消化国税总局政策作出了布置。上午，21世纪不动产宁波立得20家加盟店均被要求，抓紧时间把这段时间已经签订的购房合同送审，赶在月底前办理好各项过户手续。南天房产也已把国税总局通知传发各门店，作出了同样的要求。

　　市场人士热议

　　在看到国税总局通知内容后，21世纪不动产宁波区域分部董事长陈钧感觉，已经被业内讨论了好多次的强征二手房转让个税问题，这次看来应该是要正式实行了。不过陈钧认为，即便强征，对宁波二手房市场的影响也不会很大。一方面，受此次政策影响最大的应该是炒房者，但市里早在两年前已经出台了打击恶性炒房的相关政策，同时在经过国家宏观调控后，目前本地二手房市场中短期投机炒房者已经基本销声匿迹；另一方面，此次出台的政策规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，更是免征个人所得税———这样的优惠政策，不会对自住型客户带来太大压力。

　　不过陈钧也表示，政策出台后的短期内，不排除购房者会进行观望的可能；同时，对于自己所购买的房子交付至今不满5年但已经有三四年的这部分人群来说，如果转让就要缴纳20%的个所税，则这部分人群应该会暂时放弃出售念头而转为出租。

　　但也有中介人士对后市表露出了很大的担忧。某房产中介总经理认为，强征二手房转让个所税政策出台后，甬城二手房市场很可能进入“冰冻期”。(记者程旭辉)