编者按

房产，作为当今经济生活中的一个焦点，关系着千千万万老百姓的安居大事。对于正进一步接受宏观经济调控的宁波房地产市场来说，时下楼市的风风雨雨、房价的起起伏伏更加值得玩味。今天起与大家见面的“楼市观潮”栏目，将致力于捕捉楼市瞬息万变的表情，跟踪表情背后的市场动向，为读者提供第一手的房产资讯。

　　

　　二手房交易征个税的消息一出，各地又现房产过户潮。

　　关于二手房交易个人所得税的种种猜测，随着国家税务总局108号文件的出台而尘埃落定。8月1日起，二手房交易的卖方如果从中获利，需缴纳20%个人所得税。这是1998年以来，国家首次明确在二手房交易中恢复执行征收个税。这一消息一发布，立即在楼市中激起层层波澜。

　　政策解读

　　落到细处更人性化

　　记者了解到，宁波市地税局已经接到了国税总局的正式通知，相关的落实工作也在紧急研究拟定之中。

　　“这次的文件考虑到了很多细节性的问题，显然是做了很多准备工作之后推出来的。”据宁波市地税局相关人士介绍，与1999年《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定相比，政策执行更加有据可依。“在算卖家的赢利时，还把转让住房过程中缴纳的税金也除去了，甚至还算了装修费用、房贷利息、手续费、公证费等费用，使得政策更加人性化。”

　　通知规定，征收个税时，对于纳税人申报的住房成交价格，明显低于市场价格，且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对此，宁波地税的有关人士表示，在执行中如果遇到这种问题，最近公布的新版二手房交易最低计税价格，将起到一个底线的作用。届时，地税部门将按照二手房交易最低计税价格，来核定该房屋的计税价格。

　　市场反应

　　二手房过户潮重现

　　昨日下午3点左右，记者在市房地产交易中心看到，那里重现了5月末门庭若市的景象，受理窗口前排起了队，最长的队伍有十几个人。有的中介业务员在陪着客户办理过户的间隙，还打电话通知其他客户赶紧过来。据了解，昨日上午开始，几大中介公司的业务员就已经把文件内容挨个告诉客户，并催促赶紧来办理过户手续。从国家税务总局的108号文件见诸报端起，除去双休日，离8月1日的大限实际上只剩3天了。业内估计，本周五和下周一，紧急过户以规避税费的交易户数量还会飙升。

　　“个人所得税开征，数额还是蛮大的，因此有可能在月底前过户的房子，买卖双方都会很主动地配合。在商量价格的时候，房东也会比较好说话。不过这次时间这么紧，对于那些还没有意向买家的房源来说，削价的意义不是很大。”

　　为您算账

　　交易成本增加10%

　　据中介业人士测算，这次二手房个税加上之前的营业税两项新政策，将使卖家增加10%的交易成本。21世纪立得加盟店相关人士告诉记者，目前在二手房市场里成交的房源以总价为50万到60万元的为主。以50万元的房子为例，5年之内转手要缴营业税近2.8万元，“而50万元

　　转手的房子，根据买入时间的不同，卖家获利情况也不同，有可能是25万元，有可能是5万元，我们推算了一下，平均大概10万元，那么个税就是2万元，加起来总共增加了10%左右的交易成本。”

　　有没有可能出现房东把税费转嫁给买家的情况？业内认为不大可能。“现在宁波的情况是：一个买家至少有两三套房子可挑选，明显供大于求。”一家中介公司的负责人还告诉记者，从去年9月份以来，二手房成交价格基本稳定，从这个角度讲，后来新政对二手房交易征收的营业税，实际上是在卖家的既得利益中消化掉了，“虽然看起来好像是双方一起来承担，或者买家来承担，但这也是在总价削低的基础上存在的。而二手房个税也很可能会是这种情况，从房东的‘奶酪’中切去一块。当然非常稀缺非常走俏的房源除外。”

　　各方声音

　　住宅将成投资鸡肋

　　“悬在头上的剑终于落下来了，投资客将从住宅领域彻底淡出。”昨日，一家中介公司的负责人听到二手房个税恢复征收的消息后，这样对记者说。

　　交易成本的增加，会降低房产交易双方的交易意愿。因此，分析人士认为，政策实施后，二手房源的供给和需求均会出现一定幅度的下降，从而导致交易量在短期内下降。而无论是交易成本的增加，还是成交量的减少，都是投资客不愿意面对的。业内认为，在这项新政打击下，投资客可能彻底淡出住宅市场，有一部分投资资金会流向商用楼。

　　改善需求也受打压

　　“这次新政的意图非常明显，要打击炒家。不过很可能连累一些改善型需求的客户。”一位业内人士告诉记者，连续的宏观调控之后，从去年5月份起，绝少有中短线投资客涉足。从目前的市场情况来看，现在挂出来的房源中，大约有三分之一是属于改善型需求的住户，买了新的再来卖旧的。其余则是原来的投资客吃进的房子，现在陆续出手。而文件规定，自用5年以上惟一生活用房才能免税，这就意味着改善型需求的卖家也会因此减少收益，因为这部分卖家考虑到期房交付、装修、过户等需要的时间，往往也会是先买新房，再卖旧房。

　　后市预期

　　二手房市重陷低谷

　　新政开始执行后，二手房交易可能陷入低谷。“从文件设定的免税条件来看，市面上绝大多数房源都逃不过个人所得税，因此打击面还是蛮大的。”甬旺房产的负责人有些无奈地说：“估计市场又会陷入观望，8月份的成交量没什么好指望的了。”21世纪立得加盟店的有关人士也表示，已经在7月份得到些许恢复的市场信心将在这个新政出台后重陷低谷，接下来的观望很可能要贯穿到10月份。有相当一部分房东会选择撤下房源，放到租赁市场去。

　　不过，业内普遍认为，经过数次宏观调控的洗礼，以自住需求撑起的二手房市场在这个新政下，不会出现成交量跌入谷底的剧烈反应。本报记者周静