中国宁波网讯 7月30日，税务部门的工作人员在上海市浦东房地产交易中心内为二手房业主办理缴税手续。

　　根据国家税务总局发布的通知，从8月1日起，二手房转让必须缴纳20%的个人所得税，上海许多二手房卖家纷纷赶在8月1日之前紧急抛房并完成过户缴税手续，使上海各区县房地产交易中心的业务量猛增。(新华社发)

　　本报记者郭靖

　　房产新政颁布后，宁波楼市“异象”纷呈。

　　其一，新开楼盘继续热销。这其中有“亲亲家园”、“阳光丽园”这样以中小户型为主的产品，有“日湖花园”这样的城市豪宅，也有“东湖观邸”这样的郊区别墅，几乎囊括了所有的住房形态。

　　其二，市民对楼市前景继续乐观。最近，本报房产工作室和“住在宁波网”举办《“国六条”对宁波市民购房行为的影响调查》，结果显示，对下半年房价判断，认为比较平稳的占43.69%，认为上涨幅度减小的占33.67%，认为继续大幅度上涨的占2.67%。

　　其三，市场观望气氛比较淡。同样是在调控政策之后，去年6月1日至25日，商品住宅成交335套，日均成交套数只有去年同期的22%。二手房日均成交22件，比5月份缩减了六成。但今年6月份商品房成交量仍维持在5月份的60%以上，而二手房成交量不仅没有减少，还比5月份增加了150套。

　　种种“异象”表明，无论从心理层面还是市场层面，宏观调控所引发的震荡都在明显减小。而这正是适应性预期向理性预期转变的一个重要特征。

　　从经济学的角度讲，出于自身利益考虑，从事经济活动的人，在决定自己该如何行动前，总要倾向于先对未来经济形势的变化作出估计和判断，这种行为就是所谓的预期行为。

　　预期的较低层次是主观色彩强烈的适应性预期。由于这种预期建立在没有足够信息和经验的基础上，稳定性和可靠性比较低，人们随时准备修改自己对未来前景的看法和计划，易走入盲目乐观或盲目悲观两个极端，造成市场剧烈波动。而理性预期是人们在尽力获取和掌握信息基础上，主动利用一切可用的统计、历史、逻辑以及经济变量之间的因果关系等知识，经过周密思考和冷静分析，作出的比较符合未来变化的预测。理性预期使人们对政策意图摸得更透，不再因困惑而仓促决策，从而削弱了市场在调控中的波动。

　　让人们对房地产市场的预期由“适应性”逐步转向“理性”的，大概有这样几个因素：

　　首先，上一轮宏观调控后，我市建立了比较完善的商品房销售网上备案制度，各在售楼盘的已售、未售房源情况和成交价一目了然，人们所能掌握的信息更充分。同时，在调控政策作用下，市场日趋平稳，人们的心态不再浮躁，决策更加冷静；

　　其次，经历了上一轮调控，人们开始修正自己对调控影响的判断。去年调控政策出台后，许多消费者指望房价能被调下来，而实际情况只是房价的涨幅有所回落，尽管期间个别非主流楼盘下调了价格，但房价总体仍呈上涨趋势，有些楼盘的涨幅已超过10%。“吃一堑，长一智”，对“稳定房价”四个字，人们不得不重新理解。

　　另外，从房产新政本身看，人们也找不到支持房价下跌的理由。

　　九部委下发的文件中，最关键的两条，一是延长全额营业税征收期限；二是90平方米以下住宅占年度开发量70%。前者将延缓税政期限内二手房的上市步伐，使更多的人转向商品房市场，刺激新开楼盘的销售。同时，由于后一条政策的存在，大户型开发量将锐减，而憋在投资者手里的二手房基本上都是近年开发的大户型，当大户型随时间推移供不应求时，二手房中的这类产品将从税政中解脱，因为那时候，营业税将由买家承担。

　　至于90平方米以下中小户型，调查结果是有51%的人愿意购买，而目前这类产品还不多。预计未来两到三年内中小户型的销售会比较顺畅。但从宁波的具体情况看，如果长期保持70%的比例，而人们的住房观念又不能转变，中小户型有过剩的可能。但由于以中小户型为主的小区配套成本更高，价格未必降得下来。何况在空置增加的同时价格继续上涨的怪状我们已见得太多。

　　调控新政一方面要解决中低收入家庭的住房问题，一方面要通过缩小户型节约利用土地资源。这两个目标应该说是一致的，但隐藏在其中的一个悖论却很难回避：照顾中低收入家庭，意味着房价要稳，至少不能太高。可要让人们去选择中小户型居住，却需要以价格作为调节手段，因为只要价格在可以承受的范围，人们总是倾向于选择大的房子。

　　支持市场乐观情绪的还有其他一些因素，比如，城市化对住房的大量需求、城市发展的良好前景、土地供应的垄断性以及发达城市土地资源的相对紧缺等。

　　尽管理性预期是一种理想状态，完全理性的预期在现实中不可能达到，但预期的相对理性已足以让人们在面对调控时表现得更加平稳。而这种从容，可以看作是一个市场逐步走向成熟的标志。当然，房地产市场要真正成熟起来还有很远的路，还需要经历更多的调控。我们希望这种调控是渐进而适度的，并为最终形成完善的市场规则铺平道路。