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中国宁波网讯 在营业税、个人所得税相继开始强制征收之后，房地产市场已经进入“重税时代”。在现行的房产税收政策没有变化之前，炒房者的压力到底会有多大？记者特地约请中介人士算了一笔明晰帐，结果显示：如果不装修，一年前买进的房子，只有在宁波房价年涨幅达到14%时，卖出后才能保本；而如果经过装修后卖出且想不亏，则房价涨幅至少得达到24%。
房产升值多少才能保本？
按照目前宁波的房价水平，市三区内一套80平方米左右的二手房，价格当在50万元左右。如果现在有炒房者买进这样一套二手房，首付三成，其买进时产生的税费成本包括：契税、印花税、评估费、过户手续费、证件工本费、土地登记费、中介费、代办费、按揭担保费等9项。一年后卖出，交易成本包括营业税、个人所得税等2项。持有过程当中还要产生装修费(如有的话)、按揭利息、物业管理费等成本。
假设这套房子经过装修且装修费用为房价的10%，卖出的价格是X万元，则计算后得出X即成交价必须为62万余元，房东才能把所有的税费成本都赚回来———这样一来，这一年内宁波的房价涨幅要超过24%。而如果房子不装修即出售，售价得达到57万元，房东才能保本———按此售价计，房价涨幅也要达到近13.6%。(详细计算方式见下)
买商品房，待其交付后出售，卖家如想保本，大致差不多也要这样的房价涨幅。而市统计局数据显示，今年上半年，市区商品房价格涨幅不过2.5%、二手房价格涨幅不过1.6%。
炒房者避税可能性有多大？
在21不动产宁波区域分部总经理施建益看来，目前炒房者如果想避税，在不计后果的前提下至少有四种：一是合法的方式，即卖家只报净得价，而把所有的税费都让买家支付———这也是宁波二手房交易的一种惯例；二是把合同价写成低于实际成交价；三是采取赠与方式，即真交易假赠与；四是转售为租，满5年后再行交易。
但在目前的市场状况下，施建益认为真正行得通的其实只有第一种方式，不过其前提是卖家必须自觉降低报价，否则在商品房市场和二手房市场都有大量房源可选择的市场现状下，想成交几乎没有可能。而采取写底合同价或用赠与的方式来避税，虽然对于卖家有绝对的好处，但对于买家却是风险很大———很明显的一点是，如果买家今后也想转让房子，万一那位买家不同意写低合同价，则现在这位买家就要多付所得税；而在这种情况下，买家买下的赠与的房子更不划算，因为其计税基数是零，即今后成交价是多少就按多少缴所得税，不像正常交易的房子还可以扣除原值。至于第四种避税方式，因为周期太长，卖家要面临的不确定性也就很多，比如资金能力的变化、房子的折旧程度、楼市走向等等，可能出现的情况是：还没等到5年满，自己就撑不住了；或者，满5年后卖的价格还不如现在卖高。
因此，中介人士认为，接下来甬城二手房市场能否走出、何时走出“冰川纪”———在经过8月1日前的这波交易狂潮、需求被大量提前释放后“冰川纪”来临基本已成定局，当取决于房东们能否及早调整好心态，以愿意少赚一点的态度适当降低报价。
买降价房源更需仔细算账
特别值得提醒的是，如果卖家采取的是降价后报净价出售的方式，买家也要仔细算算账，否则极有可能付的钱比不降价还多。
举例来说，一套使用未满5年、白坯、面积100平方米、买入时价格为30万元、按揭七成的房子，原报价70万元、税费由卖家承担，按此价格成交后，卖家想尽办法把该报的税费都报上，扣除所缴营业税、所得税后的实得最多可达63万元，买家买入后实际需支付约72万元。现在卖家把报价降低到65万元，且声明为净价、所有税费由买家代缴，这样一来卖家的实得反而比不降价前多了2万元，而买家的实际支出却要达73万元左右，比原先还要多出近一万元。
(记者程旭辉)
-二手房交易赢亏点计算方法
一、买入时的税费成本
1.契税：50万元×1.5%=7500元
2.印花税：50万元×0.1%=500元
3.评估费：50万元×0.35%=1750元
4.过户手续费：80平方米×6元/平方米=480元
5.中介费：10万元×1.6%+40万元×0.9%=5200
6.工本费：80元
7.土地登记费：133元
8.代办费：220元9.担保费：550元
总计：16413元
(注：按政策规定，评估费、印花税、过户手续费3项可由买卖双方协商各自承担一半，但目前在宁波二手房交易过程中，这3项费用通常全部由买家承担。)
二、持有一年的成本
1.装修费(如有)按可抵税的房价10%计，为：50万元×10%=5万元
2.按揭利息，利率按银行下浮优惠利率计，为：35万元×5.508%=19278元
3.物业管理费，按0.4元/平方米·月计，为：80×0.4×12=384元
总计：69662元
三、卖出时的税费成本
1.营业税：X×5.6%=0.056X
2.个人所得税：(X—50万元—16413元—69662元—X×5.6%)×20%=0.1888X—117215
总计：0.2448X—117215
四、保本出售价及房价涨幅
50万元+16413元+69662元+0.2448X—117215=X，则X=620842元，即出售价
房价涨幅为：(620842—500000)/500000=24.2%
如果不经装修，则按同样方式计算，该套房子保本出售价格约为57万元，房价涨幅约为13.6%。
如果该套房子为白坯商品房，房价年涨幅需达到12%多，卖家一年后出售才能保本。(记者程旭辉)