中国宁波网讯　本月1日正式实施的《浙江省物业管理条例》亮点纷呈，但也有不少业主来电来信询问有关疑惑，为此，昨天下午，本报特邀市律师协会民事专业委员会主任、浙江素豪律师事务所吴文达律师、民事专业委员会秘书长、浙江红邦律师事务所杨培尔律师、民事专业委员会副秘书长、浙江金汉律师事务所吕甲木律师，就《条例》对市民生活产生的影响进行针对性解读。

　　保修金筑起保护墙

　　亮点一：建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

　　解读：“保修金”不同于我们现在已经熟知的“专项维修基金”，后者由业主按照不高于物业建筑安装总造价5%的比例交纳，为业主所有，并专门用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。而“保修金”并不直接与业主发生关系，而是由建设单位存入指定银行，也可以委托物管公司代管、代修，作为物业保修期间的维修费用保证，保修期满后按实际使用情况多退少补。

　　影响：以往，由于开发建设单位保修力度不一，针对维修问题的投诉也比较多。一方面，业主认为自己已交纳物业管理费和专项维修基金，房屋理应由物业管理企业负责维修；而另一方面物业管理企业认为，房屋还处于保修期内，维修责任应由开发建设单位来承担。房屋保修金的交纳避免了开发建设单位推诿、扯皮的现象，从而在最大限度内维护业主的利益。

　　定期公布收支情况

　　亮点二：物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业公用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

　　解读：实行包干制收费的物业管理小区，究竟需不需要公布物业管理费的收支情况呢？如果要公布，公布哪些内容呢？这在以往的行政法规或地方性法规中，均未对上述问题进行明确。《条例》有了明确的答案。

　　影响：物业管理收费问题历来是物业管理纠纷中的焦点问题和热点问题，特别是实行包干制收费的物业管理小区中，广大业主要求物业公司公布物业管理费的收支情况，而物业公司认为无相应的法规规定，从而引发争议。《条例》对这一问题的明确，增加了业主与物业公司之间的沟通渠道，有助于缓解双方的矛盾。

　　“利害关系人”一票否决权

　　亮点三：因物业维修或者公共利用，业主和物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续。

　　解读：《条例》中首次提出了“利害关系人”的概念。这在以前无论是物业管理法规，还是政府的指导性文件中均没有类似的规定。这意味着随着《条例》的实施，直接利害关系人首次有了发言权，能够行使一票否决权。

　　影响：目前在物业管理实践中，擅自改变物业使用性质的问题较为突出。如小区内破墙开店、在住宅楼宇内开设公司进行经营活动等，这些行为以后都将受到直接利害关系人的监督，他们具有一票否决权。对已经出现的擅自改变物业使用性质的问题，利害关系人不仅可通过民事侵权之诉进行维权，也可以未经同意为由，向相关执法部门投诉解决。

　　可以业委会名义起诉

　　亮点四：业主委员会在物业管理活动中，为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法向法院提出诉讼。

　　解读：业主委员会的法律地位一直得不到明确，地位颇为尴尬。原本应该代表业主说话的业主委员会在关键时刻往往“失声”，不利于广大业主维权。该条例明确规定了业主委员会依法所享有的诉讼权，第一次确立了业主委员会的诉讼主体资格。

　　影响：以往广大业主在与物业公司或房产商发生纠纷时，只能以个人名义单独诉讼，诉讼成本高、操作难度大，增加了广大业主的维权阻力。依照《条例》，在业主大会上通过选举产生业主委员会，该委员会作为执行机构维护广大业主的权利，一旦有问题，可以以业主委员会的名义，理直气壮地提起诉讼。降低了业主的维权成本，增强了维权的可操作性，方便了业主共同利益的维护。

　　业主公约也可强制执行

　　亮点五：业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非使用人可以依法提起诉讼。

　　解读：在物业管理实践中，业主公约的约束力体现得不明显。业主违反业主公约的应当承担什么样的法律责任，没有相应细则。如小区内存在饲养家禽、擅自分隔公共部位等现象，尽管这些是被业主公约所禁止的，但受影响的业主除了向物业公司或社区反映要求调解外，别无它法。如果业主公约可以强制执行，这些小区里的麻烦可以大大减少。

　　投票权交回全体业主

　　亮点六：业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过200平方米的部分，每满200平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%。《条例》第11条规定：逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票应达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。

　　解读：很多人因工作繁忙、或者对小区的重大事务不够关心，而常常缺席业主大会。而业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案等作出决定，必须经物业管理区域内全体所持投票权数的2/3以上通过，如果业主不到齐，怎么操作？之前的做法是，逾期没有参加投票的业主投票，计入已表决的多数票数。比如一个小区拥有的投票权数为500票，参与投票的业主不到300票，其中251票赞成，49票反对，而没有参加投票的200票计算到赞成票之中，这难免会有失偏颇，而新条例将处置的权利，交回给全体业主，体现了对小区内业主主体地位的尊重。