中国宁波网讯 经市政府同意，我市从2006年10月24日起实施《宁波市三江片土地房屋级别和市区基准地价调整方案》。昨日，记者就调整土地级别、基准地价有关问题采访了市国土资源局负责人。

　　问：为什么要进行宁波市区基准地价调整？

　　答：(一)调整基准地价是节约集约利用土地的需要。我市人多地少，土地资源十分宝贵。促使用地者珍惜土地资源、节约集约用地，是国土资源管理工作的重要目标和任务。而运用地价杠杆是调节用地需求，优化配置土地资源，抑制多占、滥占和浪费土地最重要的管理手段。基准地价正是确定地价特别是土地协议出让中确定地价的重要依据。《房地产管理法》第32条规定“房地产价格评估……以基准地价标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。省政府《关于加强国有土地资产管理的通知》(浙政发〔2001〕61号)规定“协议出让土地使用权的最低价，不得低于该地块评估确定的基准地价或标定地价的80%”。我市三江片的基准地价于2001年作过调整，随着这几年来经济社会的快速发展和城市建设规模的扩大，现行的土地级别范围和基准地价水平与现行的地价实际水平相差悬殊，特别是工业用地价格较低，客观上助长了多占、滥占和浪费土地的现象。因此调整土地级别、基准地价已是当前一项紧迫的任务。

　　(二)调整基准地价是法律法规政策的要求。《土地管理法》第28条规定，“县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调整、规划土地用途和国家制订的统一标准，评定土地等级”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第15条规定“地方土地等级评定结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公布”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。国务院《关于加强土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)规定“市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一的标准，尽快评估确定；已确定基准地价的市、县，要根据土地市场价格变化情况，及时更新”。因此，这次市区土地级别和基准地价调整工作是根据国家法律法规政策的要求开展的。

　　(三)调整土地房屋级别和基准地价是区域经济发展和政府科学管理的需要。近几年来宁波市区经济和城市建设突飞猛进，土地市场和房地产市场环境发生了巨大的变化。城市商品房价格在此期间已经成倍增长，原来的基准地价体系已经严重地落后于城市土地市场和房地产市场的价格变化，如果采用原有的基准地价体系为基础，进行宗地价格评估，评估价格和实际交易价格将出现巨大的误差，不利于维护土地交易和房地产交易双方的合法财产权益保护。同时，宁波市区目前正在运行的城市基准地价体系是由市及各区国土资源局按照原来各自管辖权限的区域范围，分别于2001-2003年独立组织和制定的。由于各区土地定级自成一体，互不衔接，基准地价研究项目开展的时间、采用的技术路线和方法体系、成果应用的要求等诸多方面存在较大差异，造成不同区域基准地价成果的评估基准日、评估方法体系、技术水平及基准地价的内涵、结构体系、价格水平等的不一致性和不可比性，不能体现宁波城市区域条件差异的一体化水平，从而一定程度上影响了全市地价政策的统一协调，不利于土地项目的招拍挂的有序竞争，制约着城市总体规划的全面实施和区域开发的持续发展。这就需要有一个能反映市区整体区域内不同地段的土地级差状况和土地、房屋级别合一的地价和房价管理体系。

　　问：基准地价成果主要应用于哪些方面？

　　答：主要应用在以下几个方面：基准地价是国有土地使用权协议出让中确定地价的重要依据。《中华人民共和国房地产管理法》第32条规定“房地产价格评估……以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。省政府《关于加强国有土地资产管理的通知》(浙政发［2001］61号)规定“协议出让土地使用权的最低价，不得低于该地块评估确定的基准地价或标定地价的80%”；基准地价是城市征收土地使用税收的基础资料。城市土地级别划分合理、地价标准的确定有利于各种土地税费的征收和税赋公平性、科学性。土地级别和基准地价一直在我市税收方面得到了很好的应用价值；基准地价是房地产评估的重要依据，它客观反映了宁波市现实地价水平，运用基准地价法在土地价格评估、房地产价格评估，提高土地价格评估、房地产价格评估方法的多元性，增加地价评估的客观性、公平性、公正性；基准地价将积极推动房屋拆迁补偿、土地出让、收购储备等政策的实施。基准地价更新成果的发布，使得社会公众对于宁波市区的地价平均水平及其空间差异有了明确的认识，使得房地产市场的透明度提高。基准地价更新成果也为土地出让价格确定，收购储备价格的评估等提供重要依据。

　　问：我市基准地价的更新思路有哪些方面？

　　答：我市本次基准地价调整采用综合定级，按照主要土地利用类型分工业、商业和住宅三种用途测算。每大类中具体的细分土地用途价格，以基准地价为基础，运用用途修正体系来进行修正后确定。

　　1、在商业用地基准地价更新上，重视城市中心商务区建设、行政中心地域迁移的作用和影响，重视城市道路工程建设和公共基础设施建设对商业街道和专业市场形成的布局作用和影响，重视城市住宅区分布和人口再分布对于商业网点布局的作用和影响。商业基准地价，土地利用的空间竞争和市场竞争强烈，土地价格的市场透明度高，土地招标、拍卖和挂牌出让的价格、沿街店铺的租赁价格是重要的价格确定依据。

　　2、在工业用地基准地价更新上，突出反映宁波市区城市更新、产业结构升级和高新技术产业、港口建设对于现代化的国际大型跨国公司企业的吸引力，突出经济技术开发区、高新技术开发区、出口加工区、保税区和工业园区建设、重大基础设施建设、土地开发条件对地价的影响，使企业投资决策具有明确的土地成本核算观念，按照最佳的成本区位进行科学和合理的建设选址。由于工业地价受到政策的影响明显，随机变化相对较大，在基准地价测算过程中，注意工业厂房出售和出租的价格调查，尽可能地使工业基准地价能够贴近土地市场的实际情况。

　　3、在住宅用地基准地价更新上，认真分析宁波市区经济社会发展对于城市居民消费心理和消费行为的影响，针对宁波市区城市居民的居住习惯和住宅置业行为的变化，深入探讨城市生活方便程度、文化环境和生态环境对地价的影响。重视土地价格与住宅价格的关系研究，注意住宅商品性和政策性对于房地产价格宏观调控的作用和影响。住宅用地基准地价主要以商品房销售价格和房屋出售、出租价格、住宅用地招标、拍卖和挂牌出让的价格等进行测算和确定。本版撰文／记者冯军