中国宁波网讯:继在鄞州区发现很多在建的中小户型后，昨天记者来到了江北区继续搜房。记者发现，这一区域目前在售和即将销售的楼盘很多，而且大多总价较低。在江北大道洪塘段沿线，以“亲亲家园”为代表的一批楼盘集中在这一区域，主打中小户型，吸引了很多购房者的关注。

　　昨天记者在采访中遇到的一些开发商透露，他们在开发的中途都曾经修改了最初的方案，将原先以大户型为主的开发方案改成主打中小户型。这些开发商表示，从大户型的风靡一时到面积逐渐缩小，更加紧凑、实用，是市场发展的必然。户型的面积过大，势必造成总价过高，从市民承受水平与房屋总价的角度考虑，房屋面积将偏向于紧凑，偏向于实用和够用。

　　“新星都市”：

　　为客户规划理性户型

　　从育才路向前过华辰大桥，驱车几分钟就到了庄桥，在这里，记者发现了一个以中小户型为主的楼盘：新星都市。这是一个混合了多层、联排、高层等多种物业类型的楼盘，但是86平方米左右的小户型约占到了楼盘总户数的42%，这个比例在周边楼盘中是不多见的。

　　当记者问及为何定下这个比例时，营销部孙经理介绍，当初开发商市场调研的结果认为该楼盘的购买主体应该以30岁至40岁左右的工薪阶层为主，消费在中等水平，于是制订了这个户型比例。

　　“我们楼盘以自住客户为主，三口之家来购买的比较多。”孙经理说。据介绍，去年年底开盘后市场反应良好，一期86平方米左右的户型现在基本无房可售，公司会在4月份推出二期房源，届时将有不少中小户型上市。

　　孙经理认为，现在的购房者相比以往要理性许多，他们会根据自己的实际需求制订购房计划，盲目非理性购房的情况比较少，客户来之前自己都已经打好算盘了。在她看来，在客户理性消费的基础上做理性的开发规划是跑赢市场的关键。

　　“亲亲家园”售楼处吴经理也认为，买房子一定要量力而行、量入为出，对购房者而言，在同时有几个选择的情况下，如果使用功能相差不大，没必要过分奢侈，一定要追求大户型房子。

　　在“新星都市”售楼处，记者发现120多平方米的房子总价不超过60万，在记者停留的短短半小时内，不时有客户进来询问，查看户型。“现在看来，当初低总价的路是走对了。”孙经理告诉记者。

　　开发商：修改户型方案迎合市场

　　“紧凑型户型销势看好，是市场成熟的表现和市场细分的结果。”坤和建设营销总监周静红表示。

　　“亲亲家园”：

　　改施工图增加中小户型

　　“一期楼盘的第一批房子销售过半时，我们就发现很多客户其实更青睐中小户型。于是在造第二批房子时，我们推翻了原来的施工图，重新设计户型，主打90至100平方米的户型。”周静红告诉记者，在开发“亲亲家园”楼盘时，开发公司中途改变方案，主打中小户型以迎合市场需要。开发商的临阵变卦，反应出来的则是中小户型走俏市场的现实。

　　“西城十二”：

　　主打户型套房改小面积

　　无独有偶，记者在“西城十二庭院”售楼处也了解到了开发公司根据市场需求，及时调整修改原有方案的信息。售楼处姜杰经理介绍， “西城十二”最初的开发方案是在2005年前制订的，开发商根据当时的市场情况，制定了120至125平方米的主打户型。到了2005年下半年，周围一个以中小户型居多的楼盘开盘后卖得异常火爆，开发商当即重新组织市场调研，发现宁波本地一大批参加工作几年、年龄30岁左右的年轻人是中小户型的购买主体，而这一群体的购房欲望非常强烈，购买力也很强。根据这个调研结果，开发商将主打户型改成了120平方米以下。

　　更多迎合年轻群体需求

　　“在宁波有这样一个购房群体，他们的特点是：年轻，25岁到35岁之间，受过高等教育，未成家或刚成家，没有太多经济积累，但有不错的收入和比较好的前途。有家庭支撑，但并不是强有力的支撑。这个群体人数非常多，并且在不断增加。”周静红这样描述他们目前的客户主体，她认为，中小户型的走俏是因为七十年代出身的人群购买旺盛的表现，这一人群多是一次置业。从他们的消费需求看，中小户型正好适合他们的胃口。

　　“到我们这里来的70%客户反馈希望购买80至100平方米房子，总价控制在50万以内。”在亲亲家园售楼处现场，售楼处杨经理告诉记者，四期楼盘目前销售率为65%，其中80至90平方米小户型约占总量的45%，但已经销售了90%以上。

　　“一期楼盘去年9月开盘，结果一周内就售出300多套房子，市场反应非常好。”在姜杰看来，开发商这步棋是走对了。据介绍，一期611套房子，100平方米以下户型约占半数，现在只剩下20来套，且都是100平方米以上的户型。姜杰告诉记者，在下半年开盘的二期，100平方米左右的中小户型依然占到40%。

　　“盛世嘉苑”“颐和名苑”：

　　把小户型做到极致

　　“一套房子总价12.5万”。在今天的宁波房地产市场，这是一个不可思议的价格，而“盛世嘉苑”这个宁波人以前陌生的楼盘，正筹划在下个月以这个超低总价高调入市。34平方米一套房、50平方米一套房、主力户型60至80平方米，占总量75%以上，这个户型比率，在宁波的楼盘是罕见的。

　　“当初定方案时，我们不光考虑到白领的需求，也考虑了周边地区蓝领阶层的需求。”开发商拓展房产的陶经理介绍，正是看到市场的旺盛需求，公司开发了盛世嘉苑。“我们最贵的房子总价也就40多万，面积110平方米。”陶经理认为，总价低并不意味房子品质差，户户朝南，100%阳光户型的设计让客户觉得物有所值。

　　“颐和名苑”这个楼盘距离“盛世嘉苑”不远，记者发现，这个楼盘也沿袭了把小户型做精的思路。售楼处龚经理介绍，该楼盘78平方米户型做到了落地大阳台、落地玻璃窗、全亮卫生间，还可以根据需求改成三房套型。

　　“下月我们还要推出一批中小户型，根据目前积累的客户情况来看，消化这些房子应该没有问题。”龚经理对中小户型走势颇为乐观。

　　“洪都花园”：

　　总价低大户型也好卖

　　在中小户型楼盘扎堆的洪塘板块，记者却发现了一个全部以大户型为主的楼盘，位于江北大道边的洪都花园，主力户型为130至140平方米，占了楼盘总量约70%。在“洪都花园”售楼现场，销代沐丰公司李雅明向记者介绍，该楼盘户型虽大，价格却比周边楼盘每平方要低200元至300元。李雅明认为，只要房子总价让购房者觉得实惠，大户型照样好卖。

　　“洪都花园”的多层物业每套总价大多在50万元以内，该楼盘去年11月开盘，推出269套房子，目前只剩下三套联体别墅。李雅明介绍，从市场实际的走势来看，大户型有回潮的趋势。 “去年十月我们推出第一批房子，大户型订出去的还不多。但到了今年3月推出第二批时，大户型很快就订出了80%。虽然从客户实际反馈来看，确实是中小户型的需求比较大，但是很多到我们售楼处的客户在比较总价了之后，改订了大户型。”

　　“亲亲家园”售楼处吴经理则认为，现在的城市青年白领考虑买房的时候，很多人并不希望以降低自己现有的生活水准为代价。如果既要保持原有的生活水平，同时又要买房，这样压力就会比较大。所以说其实市场上并不是没有中小户型，而是很多人感觉价位不符合自己的心理预期。