二手拆迁安置房有着不少优势。图为“天景佳苑”小区一瞥。

　　中国宁波网讯 “有的房源在我们登报之前就被人买走，有的登报当天就被买走。交付才一个多月，现在已经没什么房源好卖了。”前天，21世纪不动产宁波立得加盟店一位业务员描述“天景佳苑”二手房的热销程度。

　　位于联丰世纪苑旁边的“天景佳苑”，是一个拆迁安置小区，年后刚刚交付。

　　来自房产中介的反馈显示，不单是“天景佳苑”，像关爱小区、广厦怡庭、陆家嘉园以及福明家园二期等同样属于拆迁安置的二手房源，在交付之后少则个把月，多则两三个月，即会被抢购一空。

　　在二手房源铺天盖地的现在，二手安置房缘何如此被看好？

　　事实上，与一般的二手房甚至商品期房相比，二手安置房的价格并不低。

　　据房产中介反映，目前天景佳苑二手安置房的均价已在7200元／平方米左右，售价高的甚至接近7500元／平方米，而与天景佳苑同时候交付的福明家园二期二手安置房，房源一般都超过7000元。

　　由于是安置房，这类二手房的面积都不大———一般在60平方米至110平方米之间、主力套型则多在80平方米上下———虽然单价高，然而，总价相对较低。

　　同时，二手安置房都是交付不久或者刚刚交付的，房龄新，小区环境也不错；其所处的地段尽管在建造之初尚属城郊接合部，但交付后，目前周边的配套已随着城市建设的发展而趋于成熟———像陆家嘉园、福明家园二期等安置小区所在的城市东部，已成为城市发展的热点区域。

　　更为购房者看中的是，大部分二手安置房在交易时，不存在“购买不足5年出售须缴纳营业税”的问题。

　　按照宁波市地税局的规定，拆迁安置房5年内出售的，可扣除原拆迁面积部分计征营业税，其计税依据＝出售总金额×(1-原拆迁面积／出售面积)。如果拆迁户被拆迁的房子面积和安置房的出售面积相同，即无须缴纳营业税。

　　而目前宁波的二手房交易惯例是，房东多只拿净价而把所有税费推给买方，因此购买二手安置房，通常要比购买一般二手房少付一大笔钱。

　　以一套80平方米、单价7000元、刚刚交付的二手房为例，如果是一般二手房，买家通常要承担总房价5.5%即3.08万元的营业税；而如果是未扩户的安置房，这3.08万元的营业税就不存在了。

　　“二手安置房的这些优势，如果一个一个分开来，很多二手房也具备；但把这些优势都集于一身、综合性价比相对比较高的二手房，现在看几乎就只有安置房了。”一家房产中介门店的销售经理说。

　　像老小区的二手房源，地段好、一般也没有营业税，但房龄太长、套型面积偏小；而前几年交付的商品房，虽然房龄短，地段、单价和安置房房源类似的也很多，但都要缴纳营业税，而且套型面积普遍偏大、总价太高———据市建委统计，不含经济适用住房，2005年时，老三区新推的楼盘套均面积达到了137平方米。套面积在80平方米以下的只占2.8%，80—120平方米的占21%，120平方米以上的则占到了76.2%。

　　据房产中介反映，目前二手安置房的购买群体主要有三类：一是急着结婚、购置婚房的年轻人；二是外地来甬的“新市民”；还有是经济承受能力一般的本地市民。(记者程旭辉黄剑跃／文王勇／摄)

　　编后

　　去年7月13日，建设部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，将此前一直悬而未决的谜团抖开——— “套型建筑90平方米以下住房(含经济实用住房)面积所占比重，必须达到70%以上”。此后，对于“70%”比例如何厘定，又争论了许久。

　　这种争论，对于此后政策的如何执行以及执行中不至于出现偏差确有好处。毕竟，这牵涉到开发商今后的开发取向，而对市民来说，比较现实的问题是，能否早日买到90平方米以下的房源，并且，在城市的哪个区块可以买到？所有这一切，意味着楼市将就此发生变化。

　　事实上，宁波城市也正急剧“长”大。在331万外来人口中，有相当一部分将成为“新宁波人”，他们有着适合自己经济承受能力的购房需求。同样，在550多万户籍总人口中，也有着相当旺盛的此类需求。

　　今天，我们刊发此文———二手拆迁安置房正被市场看好，其间原委，对于那些热衷于开发大套型楼盘而又苦于政策所囿的开发商来说，值得好好想想。