中国宁波网讯 　上周三，金楼市推出《宁波楼市有没有泡沫》系列报道，从房价、业内看法、市民声音等三个角度对泡沫一说进行了阐述，在读者中反响强烈。本周金楼市将继续推出《宁波楼市有没有泡沫》系列报道下篇，从封顶房价、收入房价比等角度更深层次地分析宁波房价是否存在泡沫……

　　无论是哪个区块，是一手房还是二手房，整个宁波的房价都在涨，不少市民因此感叹：这房价究竟会涨到什么时候？涨到多高才算完？其实任何商品的价格都有边际效益，决不会无限涨下去，涨到一个价格和市场接受度的临界点(对“边际效益”最简单的解释)即会停止，所以房价的每一轮上涨，无论势头多强，终究会有个封顶价，那么当前宁波的楼盘封顶价在何处呢？

　　这就要分不同区域来讨论了，现在我们仅以普通住宅为讨论目标。

　　鄞州中心区封顶价预测10000元/平方米

　　目前鄞州中心区环万达广场形成的副中心效益已很明显，围绕万达广场的房价呈缓缓向外递减趋势。如都市森林二期的最高售价已超过了万元大关，而稍远的荣安和院则不到8000元/平方米。房价和销售速率会有这样一个关系：即价格开得越高，销售速率越会放缓，两者呈反比。开发商在开第一期后，多数会以小步快跑的方式逐次提高售价。以万达广场南部某楼盘为例，从去年下半年开盘，至目前均价上涨2000多元/平方米，目前单价在9500元上下，但依然传出销售速率居高不下的消息。有业内人士据此推算，由于该楼盘是国内一流品牌开发商所开发，其价格有一定的标杆性，最后的均价可上涨至万元左右，这一价格也就大致是中心区普通毛坯住宅在此轮涨价中的封顶价。其他一些楼盘，可根据所在具体区域，楼盘品质以及开发商的品牌号召力作近似推算，封顶价陆续在8000～10000元/平方米。

　　预测鄞州中心区本轮封顶价：10000元/平方米左右。

　　城西区域封顶价预测7500元/平方米

　　从去年到今年，城西的价格已经疯涨了近40%。某楼盘甚至开盘当天即加价500元/平方米。类似于青年才郡、西堤阳光等去年底到今年初开盘的楼盘销售率均已经超过了85%。价格也从当初的4000元～4500元/平方米涨至目前的5000元～5500元/平方米。

　　业内据此预测，城西的价格还会继续往上走一段时间，但速度会明显变缓。宁波冠华西城房地产开发公司销售部一负责人向记者透露，原定于9月底开盘的西城·十二庭院二期目前正困于定价的烦恼，估计可能会开在6800元～7000元/平方米，但是具体情况还是要看未来几个月的行情。业内分析，在此轮涨幅中，都市港湾与西城·十二庭院目前的售价很可能成为该区域的价格标杆。但随着未来园缘、格兰春晨等楼盘在城西的集中放量，市场预期的不定，可能会使标杆价格的涨幅有所减缓，超过这一标杆售价其销售率恐会明显下降。故理性地看，只能在现有基础上稍有增长。

　　预测城西区域本轮封顶价：7500元/平方米左右。

　　江北北区区域封顶价预测6500元/平方米

　　江北北区在杭州湾大桥合龙后将一举抛弃传统的“偏远”出身，但同时，它的房价也是目前宁波众市区板块中最低的一个。

　　6月底，亲亲家园也推出了中天坊240多套房源，据销售部人员称目前已去化了60%，但价格比一期开盘价格高出1000元～1500元/平方米。

　　故有业内人士指出，江北北区目前价格适中，但和记黄埔地产等房产大鳄也在关注这一区块，奥林80等新盘也将陆续推出，故上涨空间较大。

　　虽然有这些利好因素，但是目前其配套尚显落后，市区效应还不明显，故在本轮行情中目前的最高价格也可能成为该区域的封顶价格。再高则会超出市场预期，增大销售阻力。

　　预测江北北区区域本轮封顶价：6500元/平方米左右。

　　科技园区封顶价预测7200元/平方米

　　科技园区(宁波高新技术园区)本轮的封顶价比较难预测，东到蓝湾，西到BOBO城，南到绿园都在这一范围内。如果排除世纪大道以东楼盘，再排除精装修的绿园，那么价格走势可以清晰些。

　　根据业内目前预测，虽然皇冠花园尚未推出，但因为其户型较大，且受制于目前九五花园的均价(6300-6400元/平方米)，开盘价超过ART蓝湾(7000元/平方米左右)的可能性不大。而蓝湾的价格具有一定的标杆性(江南一品因为是别墅，不在此次讨论范围内)。蓝湾虽然至今销售速率可观，但因存量不多，上升潜能即将耗尽。目前的关键是看皇冠花园对市场的判断，其最后均价可能会超过蓝湾，但时间可能较晚。

　　预测科技园区本轮封顶价：7200元/平方米左右。