编前
在2004年夏天那一轮房地产宏观调控声中慢慢恢复的甬城楼市，再度“高烧”于三年后的这个酷夏。
有楼盘一开盘即宣称已无房可售，也有楼盘在一天之内开盘价一平方米骤涨1000元！二手房市场上，一些房东一而再、再而三地提价，一些房东干脆对前来买房者宣称房子不卖了……
“房子越来越买不起！”这样的叹息，越来越多地出自有购房需求人们的嘴里。
究竟是哪些原因导致了这一波楼市“高烧”？未来楼市降温的可能又存在于什么地方？晚报试图对这些问题作客观分析，以供购房者参考。
1甬城楼市“高烧”因何而起？
相当一部分业内人士认为，导致今年上半年甬城楼市“高烧”的导火索，是去年年底华辰北9号地块成为宁波新“地王”。新“地王”触动楼市神经的因素有二：一是其已高出周边在售楼盘均价的6490元/平方米的楼面地价；二是6家开发商高达76轮的现场竞价。
事实上，开发商争夺土地并推高地价，早在华辰北9号地块推出前即已显现。
去年10月、11月拍出的“紫郡”旁边的鄞州投资创业中心地块、 “亲亲家园”旁边的洪塘姚江北侧3#地块等等住宅用地，均引起开发商的广泛关注并最终创出区域地价的新高。业内根据新地价所预测的楼盘未来售价，也均高出在售楼盘现行售价数百元一平方米。
华辰北9号地块只不过因其标志性的新“地王”身份，使“开发商不顾价格疯狂竞地”的这一问题，更为显著地被市民所认知而已———而这，自然引发了房价上涨的预期———正是去年下半年土地市场的火热，直接引发了今年上半年楼市的“高烧”。
而去年下半年开始甬城土地市场陷入疯狂状态的一个促因，则是去年甬城购房需求的回升。
据市建委统计，2005年市四区商品住宅销售面积仅为131万平方米左右，而去年，已升至183万平方米；市房产交易中心房价指数报告也显示，2005年市四区商品住宅销售套数从2004年的19682套下降至11478套，但2006年，已回升至近15000套；去年市四区的二手住房成交量达14825套，比2005年也增加了4500余套。
需求回升，而土地短期内不可能无限量供应，手上储备土地不多或想扩大规模的那些开发商，自然竞相“抢地”。
受开发商的“抢地”行为感染，再加上2006年夏天的第三波宏观调控并未如购房者所憧憬的那样调低房价(注：宁波去年房价涨幅为2.2%)，因宏观调控而被压抑了两年多的购房需求，在经历了去年的缓慢释放后，终于在今年集中爆发。
2购房需求爆发如何增加楼市温度？
今年上半年，甬城购房需求爆发到何种程度？市房产交易中心统计数据显示，上半年，市四区商品住宅销售套数为9282套；而据网上备案系统显示，同期市四区新增的可供销售的商品住宅套数是10532套。房源紧俏程度由此可见一斑！
而在购房需求强劲释放的同时，楼市供应方面则并未相应增加。一方面，房源供应量因为去年夏天前国家出台的“70/90” (编者注：新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上)政策而受到了影响。
“由于此政策的推出，一些楼盘的建筑规划设计不得不修改，进而导致原来的供应普遍推迟了3—6个月，这刚好使得去年年底到今年年初这段时间出现楼盘供应的短缺。同时，建设部对此项政策的反复解释，又使得开发商想尽办法拖自己的项目，有的项目原本去年年底或今年年初上市，但由于政策的不明朗导致他们到现在还在做前期规划或者观望中。”东骏营销策划有限公司研展部主管袁灿东称。
统计显示，市四区(老三区加上鄞州区)今年上半年共推出商品住宅约93万平方米，其中普通商品住宅80万平方米不到———而去年同期这一数字则接近135万平方米，即今年仅相当于去年的六成左右。
另一方面，在甬城楼市供不应求、购房者开始“抢购”的局势下，开发商“捂盘”不售或一幢、两幢地“销控”式开盘。
这些谋求利润最大化的行为进一步加剧了短期内楼市的供需失衡，再加上开发商在其“销控”过程中开一次盘提一次价的行为，终于引发了市场类似于2004年春节后的购房热潮。而购房需求越是热切，开发商就越要“销控”、越是频繁提价，这一恶性循环最终造成了目前甬城楼市堪比天气的“高温”。
3甬城楼市供需失衡根源在于土地供应少？
有市场人士认为，当前甬城楼市的“高烧”病症，根结在于短期内楼市供需的失衡状态。很多开发商则把这种状态的出现，简单地归咎于土地供应量的日益减少：土地供得少，自然房源供应减少，进而房子好卖、房价上涨———这又推动开发商竞相拿地，进而推高地价、增加房产开发成本，最终促使房价再度走高。
诚然，今年上半年老三区住宅用地供应相比往年同期确实偏少，但鄞州区上半年已成交住宅用地约45万平方米———而去年鄞州总的住宅用地成交量也不过40.7万平方米。有业内人士认为，所谓的土地供应紧张，并不完全是土地实际推出量太少，而是与土地存量市场集中在少数开发商手中，且这部分土地开发进度缓慢有很大关系：如海曙西北面的某楼盘，土地在2000年左右就拿好了，总开发量有100多万平方米，如今已经过了7年，其开发量依然还不足50万平方米；江东甬江边某楼盘总开发量40多万平方米，2002年出让的土地，如今过了5年，仅开发了20万平方米左右……这也是部分开发商“抢地”的原因之一。
况且，土地要最终转化为房源，一般需要1—2年左右的时间。这就是说，现在的可供房源，其土地应该是前两年即已成交的———而实际上前几年的存量土地并不少。
从去年的土地供应情况看，市四区总成交量达163.5万平方米，平均容积率为1.6，即这些土地可产生逾260万平方米的商品住宅建筑面积；而楼市最冷、开发商拿地热情最低的2005年，市四区总共成交了住宅用地近96万平方米，按各地块容积率计算，可转化成住房供应量约147万平方米。同时，必须考虑到2005年之前成交的土地中仍有部分尚未开发。
因此，即便2005年成交的土地，已在去年部分转化为房源供应市场，近两年的土地供应量，也远远可以满足今年全年甚至再加上明年一年市四区的购房需求。
事实上，本地最大的房产代理公司“迪赛”今年初就预测，今年市四区新增商品住宅供应量约在683万平方米———实际推出量约75%左右，去年余下未售出的商品住房还有近140万平方米，则今年市四区的总供应量约可超过650万平方米之巨！
而按照国土部门的供地计划，今年市四区普通住宅用地计划供应量将达到250万平方米，按去年成交土地平均1.6的容积率计算，可转化成400万平方米的住宅———这也大致可以满足未来两年市四区的购房需求。
显然，当前楼市供需失衡的根结，并不像开发商所言的土地供应不足。
事实上，开发商在强调土地供应不足的同时，有意无意地忽略了这一点：正是开发商人为的“销控”，以及“捂盘”乃至闲置土地不开发等行为，减少了楼市的供应量。而与此同时，宁波外来人口的不断增加、适婚人群的不断涌现，以及居住改善需求、拆迁需求等的存在，使得楼市需求一直有增无减。此消彼长，楼市供需自然要失衡。
在导致供需失衡的这些人为因素没有消除的前提下，即便土地供应再充裕、地价再低，市场上的房源供应量仍然会紧张，除了能让开发商赚取更大的利润之外，对治疗楼市“高烧”病症则很难说会起到多大效果。
4甬城楼市何时会降温？
在当前甬城楼市“一房难求”的形势下，似乎已经没有购房者相信，楼市会再度像2005年夏天那样明显降温———甚至已有市民在四处打听哪里的房子便宜，以便及早投资。
值得关注的是，本月起市建委、国土等七部门将联手启动楼市“整顿风暴”。国土部门表示，将重点检查开发商“捂地”、囤积土地等行为，促使前几年已供而未用的房地产用地抓紧动工建设，及早转化成可供房源。同时，年内将适当增加普通住宅用地的供应。房管部门则将重点整治捂盘惜售、囤积房源等“销控”、炒作行为，防止楼市供应的人为减少。另据记者了解，位于洪塘的数千套限价房供应计划正在拟定当中。
这一方面意味着甬城楼市的供应量，将因土地的“挤”和“供”，以及开发商“销控”行为的被约束而增加；另一方面，楼市需求有望因限价房等保障性房源的推出，而部分得到分流。在可供房源实际并不紧张的基础上，楼市供需一旦实现了此长而彼消，开发商人为减少楼市供应量的那些环节被有效地切断，则当前的供需矛盾就有望得到缓解。
事实上，业内人士认为，近三年来的国家房地产宏观调控政策，也已经表现出了平衡楼市供需的态度：二手房转让营业税、个税等的征收，意在抑制需求；而“70/90”政策的出台，其意之一当在增加房源套数，加大楼市供给。业内人士相信，在当前国内城市房价纷纷暴涨、楼市局面近乎失控的形势下，类似的抑制需求、增加供给的宏观调控“重拳”，随时可能再度击出。
“感觉现在这样的好日子快到头了。”一家房产公司营销部经理告诉晚报记者。(记者程旭辉实习生许文琦)