庄豪 绘

 

 

　　撰文/董小军 褚申尧

 

　　题记：

 

　　8年多前，林先生花28.8万元购买了两间三层半的楼房，但由于种种原因一直没有过户。去年7月，当他向原先的卖主提出要求办理正式的过户手续时，却发现房产竟然已被对方登记了。

 

　　法院会如何判决这样一起特殊的房产纠纷呢？

 

　　开始：8年前，花28万多元买得一套楼房

 

　　林先生想在宁海城关买套房子安家的念头10年前就有了，但因为总是找不到自己满意的房子，这事儿就搁了下来。

 

　　就在这时，他认识的黄某因为公司规模扩大，流动资金需求增大，一时周转不了，想把自己的房子卖掉。说起黄某的这套房子，还有点来头。1996年，因为黄某的公司上一年度的利税实绩达标，当地政府就给了黄某有偿奖励，他只支付了14万元就取得了两间三层半楼房的所有权。当时，和黄某同时获得这一奖励的还有好几个人，奖励的房子都在同一幢楼里。

 

　　林先生想买房，黄某想卖房，原本就认识的两人一说这事，事情就立即成了。1999年3月17日，林先生和黄某签订了一份房屋买卖协议，双方约定，黄某将这二间三层半楼房卖给林先生的妻子，房价为28.8万元，对于黄某来说，等于是翻了一番。根据协议，林先生应在6天内先付5万元，等全部房款付清后再办理房产过户手续。

 

　　协议签完，林先生问黄某，他什么时候可以装修房子，因为他想早点住进去。黄某当时回答说，这房子已经卖给你了，你就是房主，想什么时候装修就什么时候装修。在此后两个月内，林先生分三次向黄某支付了20万元购房款，黄某都一一出具了收条。接着，林先生就开始忙着装修，到了这年年底，一家人高高兴兴地住进了新装修的这套楼房里。

 

　　插曲：住错了楼房

 

　　需要提上一笔的是，林先生当初与黄某签订协议后，还提出过双方再签一份买卖房子的绝契，以免生变。所谓绝契就是在任何情况下都不能反悔的契约。但黄某说，双方都是朋友，彼此间都知根知底的，不需要多此手续。

 

　　再说林先生入住几年后，一家生活一直很愉快，但他没有想到，因为自己买的这套房子的全部手续只是一份协议，而没有办理相关的法律手续，会给自己惹出麻烦来。

 

　　过了一段时间，有一天，林先生家来了一位姓杨的男子，他说林先生的这套15号房子应该是他的。一听这话，林先生惊呆了。这位男子解释说，他也是通过镇政府的有偿奖励获得这套15号楼房的，因为忙于生意，就一直没有顾得上装修，最近他想请弟弟将房子装修一下住进来，谁知他弟弟回来后告诉他说，15号楼已经有人住进去了，于是他就想过来弄个明白。

 

　　这批楼房由五幢两间三层半楼房构成，房屋的结构、建造式样完全一样。林先生装修时，门牌号码还未编好，为此，当初他还特意让黄某重新确认究竟自己买的是哪一幢。而黄某指认说，白灰的那幢是他的，而当时白灰的楼房只有一幢。听了林先生的解释后，这位姓杨的先生判断两家的房子搞错了，林先生向黄某买的应该是13号楼，但他却住进了15号楼。

 

　　这样的错误真的让双方都哭笑不得，好在杨先生非常通情达理，他表示，反正房屋结构完全一样，现在既然已经弄错了，再换回来也不可能，索性就按现状将13号楼和15号楼对换一下。这样，杨先生对13号楼进行了装修，并进行了房产登记，做了房产权证。

 

　　惊变：林先生的房子被人送掉了

 

　　虽然杨先生同意按房屋现状登记产权，减少了麻烦，但这一经历却提醒了林先生：必须立即对房子进行产权登记，以减少可能出现的各种意外。于是，他催促黄某配合他办理产权转户手续，但没想到，黄某这时却找理由搪塞。林先生一下子就明白了，显然，黄某对自己卖房的行为感到后悔了。

 

　　黄某越是不愿配合办房产，林先生心里就越是着急，他立即表示要把剩下的8万多元房款提前给黄某，但对方不肯接受。后来，林先生干脆通过邮政汇款方式把钱汇给了对方，竟然遭到对方的拒收。

 

　　过后不久，林先生得知一个惊人的消息：2004年7月14日，黄某和其妻子叶某签署了一份赠与书，将已经卖给林先生的13号楼的60%的份额赠给了儿子，而且，黄某及其妻子叶某已取得了楼房的所有权证及共有权证。

 

　　林先生这回真的急了，他立即到法院递交了诉状起诉黄某，要求确认当初他与黄某签订的房屋买卖协议有效。

 

　　高潮：法庭之上争房产

 

　　2006年12月26日，宁海县人民法院公开开庭审理了此案。

 

　　在庭审的过程中，被告黄某提出，他与林先生签订的那个协议只是一个预约合同而非买卖合同，因此双方之间的买卖关系并不成立。黄某的妻子叶某则认为，在该协议签订时房屋还没有取得合法产权证书，而她作为该房屋的共有权人并未确认同意出售该房屋，因此，这份合同违反了 《城市房地产管理法》的规定，应属无效协议。该协议的签订以及前期预付款的收取和收条的出具，均是其丈夫黄某一人操作，她一直被蒙在鼓里，黄某从未向她提起过已将房子卖给别人。

 

　　叶某一口否认自己知道丈夫卖房的事情，原告林先生立即拿出了一份证据：当初的存款凭单复印件，以证明自己支付房款的事实以及将该存单给付给黄某后，由叶某支取的事实，从而证明叶某对该房屋的买卖是完全知道的，并非她所说的一无所知。

 

　　结果：房屋买卖有效

 

　　房屋买卖预约合同是指房屋买卖合同双方当事人在签署买卖契约前所签订的意向文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

 

　　法院审理此案后认为，在本案中，原告林先生与被告黄某所签订的房屋买卖合同对房屋价金、房屋交付等事宜均作出了明确的约定，因此黄某提出双方签订的协议系预约合同没有事实和法律依据。黄某接受有关部门的奖励，有偿取得该套房屋时，与叶某系夫妻关系，该奖励系夫妻共有财产。1999年3月19日，黄某与林先生签订协议，将该套房屋转让给林先生，虽然在转让过程中由于客观原因还没有办好房产权证，但当时黄某已经取得该房产的土地使用权证，而且在本案起诉前黄某办妥了房屋产权证，因此，原被告之间的房屋买卖行为并未违反 《城市房地产管理法》的规定。

 

　　此外，该协议虽然未经叶某签名确认，但原告林先生装修入住该房屋数年，叶某均未提出任何异议，可以看作叶某知道该买卖协议并且认可其丈夫黄某出卖房屋的行为。协议签订后，林先生依约支付合同价款，黄某也交付了房屋，这份合同实际上已经得到履行。至于因房屋的门牌号等问题与案外人杨先生之间的纠葛，林先生可以另行与杨先生及有关部门协商处理，但这不影响房屋已经交付给林先生的事实。

 

　　法院于近日对此案作出判决：原告林先生与被告黄某签订的房屋买卖协议不违反有关法律规定，应属有效。

 

　　拿到法院的这份判决书，林先生终于长长地舒了一口气。