国家统计局宁波调查队最新调查显示，8月份宁波市区房价同比上涨9%，其中新建住宅销售价同比上涨10.5%，二手房成交价同比上涨9.3%。

　　房价一路猛进、步步攀升。那么，除了刚性需求，上涨过程中到底有多少人为因素在里面？记者通过采访一些房产业内人士和知情者，了解到一些买卖房屋过程中推高价格的“隐蔽”手法。-二手房市场实施“空手道”赚取差价

　　“空手道”炒房者找到买家后，办完合同公证，不过户就把房产提价后在另一家中介挂牌，以赚取差价。而中介公司为了争取竞争优势，不惜抬价抢夺房源。这些都在一定程度上加快了二手房涨幅的提升。

　　公证不过户提价再卖

　　张先生在鄞州中心区有一套97平方米的房子，去年12月份在中介挂牌出售，找到买家后，仅办了合同公证，不久房子就又在另一家中介挂牌了，到了今年2月份房子又被倒手，7月份张先生的房子再次转手后终于过户了，而价格已经从去年底的75万元，涨到了最后成交时的95万元。

　　“这就是一个很典型的规避税费，短线炒房的案例，在整个过程中，房东和买家都可以从中获利。”一位业内人士告诉记者。据透露，通过一纸委托公证交易书吃进房源，不办理过户手续，规避目前高达8%~9%的二手房交易税费，一段时间后脱手，是不少二手房交易者采用的手法。

　　如何在短时间内获利呢？业内人士给记者算了一笔账：比如一套75万元的房子，炒家先出一笔首付款，然后通过办理委托公证，将卖方的房产证复印件、身份证复印件、婚姻证明等都拿到手上，再到中介市场寻找合适的买家，倒手时价格至少上升10%~15%以上，交易的税费都由下一位买主承担，因为前面没办过户，炒家无需支付税费，只用一笔首付的启动资金就赚了10万元左右的高额利润。

　　中介之间抬价争房源

　　“准备付订金时，房东突然说另一个中介的客户愿意多出2万元，非要我也出这个价钱才肯卖。最后我还是多掏了一万元。”不久前买了一套飞虹小区二手房的谢小姐告诉记者。

　　据谢小姐介绍，不久前，她委托的一个房产中介告诉她，飞虹小区有一套房子的挂牌价才61万元，与她的目标总价比较接近，经过现场看房，谢小姐也对房子比较满意。正当谢小姐准备付订金时，另一家中介也带了客户来看房，出价63万元。房东改变了主意，要求谢小姐补齐差价，否则就把房子卖给别人。

　　疑惑的谢小姐打听后得知，原来房子的底价确实是61万元，但是另一家中介公司为了争取和房东成交，从而在与众多中介的竞争中处于优势，自行抬高了房价。-一手房市场不动声色的“销控手段”

　　“开发商最常用的所谓‘销控手段’，虽隐藏在其他炒房手段背后，却能直接对房价产生影响。”有知情人士透露，开发商作为炒家对房价的影响，可能比其他炒房族“更可怕”。

　　促销：从涨价开始

　　“我们的房价这次每平方米又上调了50元。请您尽快决定，不然，可能还会上调价格。”

　　涨价诱惑法是一种高明的促销手段，开发商以每过一个星期上涨一定的百分点，或者一个月后涨价为诱惑，鼓动购房者趁早下手，使一些原本还在犹豫观望的人匆忙签约。

　　据一位代理公司人士介绍，一般楼盘销售前，销售代理公司会将商品房按朝向、楼层的好坏划分成不同组合，通过控制销售节奏实现预期的销售收入。如某楼盘分两期4次销售完，单价从2007年初的7000余元涨到现在的9000元。 “第一期第一批房子开发商打出7000元/平方米起价的宣传语”。这个价格其实只有一套，整批均价在7500元/平方米，低价印象使第一批房子很快卖完。

　　几个月后，楼盘拿出了第一期第二批房子，因为总体位置稍好于第一批，加上第一批的火爆场景，均价上涨300元/平方米的房子一销而空。目前这个楼盘的第二期销售已进入尾声，虽然均价已经涨到9000元/平方米，但市场依然反应很好。

　　楼荒：开盘即无房

　　王女士一直留意万达广场附近一个以中小户型为主的楼盘。开盘当天，王女士赶到现场选购，结果发现看好的户型已经被订走了。 “明明是今天开盘，一早就来排队，怎么这么快就卖完了？”王女士以及前来买房的市民提出质疑。

　　上半年宁波楼市不得不提的一个现象：项目开盘没房卖。由于“内部认购”的大量存在，甚至很多楼盘开盘之前已被预订一空，到正式开盘时反倒没有房卖了。此外一些楼盘在正式销售前大造舆论，并用提前预订、发放认购证等手法收集客源，让一个月甚至几个月积累的客户集中在开盘那几天来现场，造成哄抢态势。于是不少在开盘当天赶到的购房者往往听到的是： “您先登记一下，等将来二期开盘时提前通知您。”

　　一位销售代理透露，任何一个楼盘在开盘前都会做一份销控表，对一些房源做保留，有客户来询问，就回答已经订出去了，目的是为了后来的涨价。 “此外一期留些房源到二期再卖，会给外界造成一期很快销售一空的印象，为二期开盘打好铺垫。”

　　“不过开发商也要考虑到政策风险以及资金压力，即使会把一批房源暂时保留，但是也不会拖很长时间。”这位人士说。用一些专业人士的话说： “房子不卖不行，卖得快也不行，在这个大家都预期房价未来依然上涨的市场中，控制好房子的销售速度，别太快了，但也别不卖，这才是现在操盘的高明之处。”

　　惜售：好房在后头

　　这种手法是“价格销控”的一部分，即销售方在开盘前故意拉高一部分户型、位置都较好房源的价格，这样使得一部分对价格承受力较差的购房者，转去购买户型、位置差一些，总价低的房源，使得户型、位置不佳的房子率先出售，同时由于有高价房的标杆作用，价格也不可能卖得低。

　　“对开发商来说，一个楼盘中的好房源永远不愁没人要，好房众人抢，提升价格也最容易。即使价格拉得很高，也不怕以后砸在手里。”一位业内人士评论说。记者蔡明东