中国宁波网讯房地产项目如果违反合同约定，超容积率多盖一些房子，其代价会有多大？市国土资源局有关人士昨天向本报记者这样介绍： “有个楼盘因为多建了约800平方米的房子，就被罚补缴土地出让金近700万元。”而据国土部门统计，今年仅市本级范围内(主要是老三区)，即可收补缴的土地出让金逾一亿元；其中，违规超面积盖房的房地产项目，其所需补缴的金额占了多数。

　　“这些补缴的土地出让金，主要来自于超面积建房的房地产项目。工业项目我们为了提高土地利用率，是鼓励其超容积率建设的，除非它超占用地面积才会被罚补缴土地出让金———这种情况目前不多。”市国土资源局有关负责人解释说。

　　房地产项目超面积建房，主要有两种情况。一是无故超面积多建房子，这类房地产项目需补缴的土地出让金是最多的。按照国土部门于今年7月20日开始执行的新政策，如果房地产开发企业不按土地出让的合同约定，擅自调整规划指标，其所开发楼盘超出合理误差范围外的建筑面积，须按竣工时的市场评估价(楼面地价)加倍补缴土地出让金。同时，针对很多开发商采取新楼盘分成几期开盘的现状，国土部门还特别规定，分期开发的项目，前几期已交付但未经复核验收的，都将按照最后一期交付的时间一并核算。

　　“一个总建筑面积10几万平方米的楼盘，超建一两千平方米房子也许看不出来。但竣工验收时被查出来了，因为补缴标准是按市场评估价加倍计算的，假如当时该楼盘的市场楼面地价水平是5000元/平方米，则开发商就要按10000元/平方米的标准补缴土地出让金———即便只超了1%即1000平方米，补缴额也高达1000万元。”市国土资源局人士介绍说。

　　二是因为规划调整原因———比如地块周边道路宽度增加而减少了地块用地面积等，地块约定的容积率提高。这类房地产项目补缴土地出让金相对较少。 (记者程旭辉)

　　采访后记

　　楼盘图上明示的绿地上有一部分造了房子，会所之类的公共设施则变成了店铺……这些近几年楼盘交付时时有发生的问题，在给开发商带来丰厚额外利润的同时，无疑严重损害了购房者的利益。从这个角度看，今年老三区补缴的土地出让金创下历史记录，显然是件好事———在巨额的补缴土地出让金面前，开发商应该好好掂量一下以前那些超面积建房行为的后果了。

　　或许有人会说，现在房价这么高，开发商多建几百平方米面积，即便要补缴土地出让金还是合算的。我们可以来算一笔账：假如两年前某个楼盘开发商在拿地时的楼面地价水平是3000元/平方米(地块在老三区内)，开盘时销售均价8000元/平方米，其超面积多建了500平方米，则开发商从中额外获利约在400万元左右；今年该楼盘交付时被查出了超面积建房的事，这多建的500平方米必须按市场评估价加倍补缴土地出让金，如果该楼盘所在区域的楼面地价目前已升至6000元/平方米，则开发商将因其超建行为补缴近600万元的土地出让金。开发商的超建行为是否合算，显然是明摆着的。

　　这当中的道理很简单：在房价上涨的同时，地价同样也是在上涨的。对那些今年需补缴土地出让金的开发商而言，今年的房价大涨其实是增加不了其超建房子的收益的，因为竣工验收时这些超建的房子可能早在一两年前就卖掉了；但地价的上涨，却是要实实在在影响开发商补缴土地出让金的多少的，因为补缴标准是按当前的地价水平加倍计算的。

　　另外，这后果还不包括购房者的索赔以及对房产商的品牌影响等等。