房地产市场的发展周期分为衰退期、萧条期、复苏期和扩张期，周而复始。当价格上涨到透支了未来的增长空间后，房价必然会进入一个调整期。 高鹤涛 摄

　　经历房价一路飙升煎熬的消费者，在2007年年底终于看到房价止涨的曙光，2008年房价走势如何？

　　近日在广州举行的一个地产高峰论坛上，众多专家学者及业界人士对当前房价走向的判断是“短期调整，长期看好”。

　　房价走势：来年不会出现大涨大跌

　　2007年国内部分城市房地产价格上涨过快、过高，已严重地影响到居民住房。2008年，一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解，但从长远看，楼市持续发展的支撑因素并没有改变，房价上涨趋势不可避免

　　对来年楼市走向，业界普遍认同房价不会出现大涨大跌。

　　“政策效应主要还看基层执行，目前来看，到明年一季度，楼市的盘整、交易疲软局面恐怕不会有好转，但基于真实、大量存在的刚性需求，大规模下跌的情况也不太可能出现。”央行货币政策委员会委员樊纲的一句话可以说是房地产市场的点题之语，房价会稳定在合理区间。国家调控的目的在于使房价增速放慢，使房价实现平稳增长，而不是一下子实现“硬着陆”。

　　中国社会科学院近日发布的2008年《经济蓝皮书》指出，2007年国内部分城市房地产价格上涨过快、过高，已严重地影响到居民住房，影响到人民群众的切身利益。2008年，一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解，但从长远看，我国房价上涨趋势不可避免。

　　因为楼市持续发展的支撑因素并没有改变。比如，经济持续快速增长、人民币升值是支撑楼市的最基本、最主要的因素；城市化进程加快拉动购房需求；“人口红利”拉动购房需求，这些因素使得房价不会大幅下跌。

　　按照国际经验，在人均GDP8000美元以下的时候，住房需求仍是高速成长，到8500美元之后市场会开始萎缩，到1万美元之后住宅市场会进入一个饱和和稳定的阶段。中国目前只相当于美国二战后的水平和欧洲二战后的头十年，对住宅仍然是高度需求。

　　假如楼市“多米诺骨牌”被推倒，结果会怎样？长城金融研究所所长徐滇庆的回答是“金融危机”。这是一个连锁反应：银行与房地产商、房地产中介有着千丝万缕的联系，一旦房价暴跌，金融系统便会遭殃，继而影响整体经济的健康，当年日本和香港楼市泡沫破灭引发的金融危机肯定是当前的决策者不愿意看到的。这也是央行和各大商业银行收紧房贷的初衷。

　　广州地产专家韩世同则从购房者的利益进行分析，他说：“我真的是担心暴跌出现，如果出现了30%的下跌，就意味高位按揭买楼的人会出现负资产，过度营造楼市暴跌的氛围，从而造成心理恐慌，这样不利于市场健康有序的发展。房价下调是正常的，市场的变化不可能只升不降，或者只降不升。房地产市场要有一定的热度，不能过冷，否则不利于后市的发展。”

　　从稳定与适度上涨的背景下来理解房地产市场，理解金融市场，理解城市化进程，政策的表面矛盾也就迎刃而解--房价不急涨不急跌，维持政府、开发商、消费者、银行、土地与宅基地拥有者的利益平衡，才能使市场有长远发展的动力。

　　市场格局：出现局部及结构性分化

　　解决老百姓的住房问题，国家已经有了清晰明确的思路，那就是保障的归保障，市场的归市场。如果政府能下大力气把廉租房、经济适用房建设做好，房价一定会平抑。当中低收入人群可以得到足够的住房保障时，只占部分市场比例的商品房将缺乏价格飞涨的支撑

　　在市场供应方面，明年保障性住房开始流入市场。随着保障型住房的入市，可以分流部分住房刚性需求，业界预计，在市场供应出现变化的格局中，2008年房价将出现“局部及结构性分化”。一方面政府保障性的50平方米、60平方米结构性供应大了，平均房价会下降。另一方面，目前楼市更大的需求是改善性需求，对大户型、对好的产品的需求会放大，由于供应减少，大户型价格继续维持上涨，这是市场化的改善型上涨。但这部分买家比较谨慎，不会形成疯狂抬价的局面。

　　近期，广州房地产市场已开始出现这种房价区域性结构性分化之势。最新公布的广州11月房价猛降1141元／平方米，降幅高达9.9%。合富辉煌首席市场分析师黎文江分析，房价下降有两大影响因素：一是产品结构调整，户型面积小于90平方米的产品开始供应市场；二是区域成交变化，花都区的成交面积大幅上升。

　　上周末，作为广州首批限价房的万科城样板房首度开放，户型有75至95平方米的精品两房与三房单位，限价6000元／平方米，总价在45万至57万之间，吸引了众多参观者。广州市明年预计约有6000套至1万套限价房大批量上市；经济适用房也将同时上市，预计小户型房屋将占到广州房地产市场的50%。黎文江说：小户型占50%的话，就会把整个均价拉下来，而且影响到附近的高价位房的定价情况。

　　作为今年宏观调控的重大突破，保障型住房体制建设被业界称为中国住房体制的第三次变革。调控目标是使地产市场今后70%的领域集中在保障性住房领域，而另外30%留给市场。采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给。建设部表示，未来三年内，廉租房和经济适用房投资将呈翻番趋势。据央行提供的数据，今年1至10月，全国90平方米以下住宅开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%，随着这一比重上升到70%，这将彻底改变目前房地产市场的供应格局。

　　对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，如果政府能下大力气把廉租房、经济适用房建设做好，房价一定会平抑。当中低收入人群可以得到足够的住房保障时，只占部分市场比例的商品房将缺乏价格飞涨的支撑。

　　其实，解决老百姓的住房问题，国家已经有了清晰明确的思路，那就是保障的归保障，市场的归市场。温家宝总理近日在新加坡国立大学的演讲，就是对当前房地产市场一个清楚明确的表态。

　　温总理表示，政府的职责最重要的是搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。经济适用房大多数是面向中产阶级的，户均面积90平方米是比较适当的。对于高档住房，主要靠市场调节，但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱。

　　有专家表示，随着保障性住房供应量增加到一定程度，此前被挤入商品房市场中的低收入群体就会从市场分流出来，供求比会随着变化，商品房市场的价格也会趋于平稳。

　　博弈破局：开发商调整营销策略

　　今后土地出让的70%将用于廉租房、经济适用房、两竞两限房和小户型房建设。在土地、信贷等政策都向保障性住房倾斜，以及紧缩土地、信贷的情况下，开发商正处于“腹背受敌”的窘境。在新的背景下，开发商的发展模式也正在作新的调整

　　10月份以来房地产市场买卖双方的僵持博弈，由万科率先破局。

　　12月以来，万科在广州四个项目，均以低于业界预期的价格亮相，在广州楼市观望气氛浓厚、成交低迷的逆市下，取得了“热销”的良好市场成绩。

　　对于业界评价“降价促销”的说法，万科的回应是——“定价合理使产品热销”，万科集团董事总经理郁亮表示，近期部分城市房价过快上涨的趋势有所遏制，可以视为前期价格偏离实际的合理调整，随着市场机制的自发作用，以及调控的合理引导，住房市场开始逐渐回归理性。可见性价比高的产品，仍然具有很大的市场潜力，随着房价逐步回到合理区间，市场的潜在需求就会转化为购买的行动。

　　在营销策略及时调整应对的同时，针对市场供求格局正在发生新的变化，嗅觉灵敏的开发商已经开始寻求新的开发模式。

　　自调控以来，北京、广州限价房竞标基本成了知名房地产企业的竞技舞台。在广州，万科、保利等大开发商先拔头筹。建设部政策研究中心主任陈淮分析，今后土地出让的70%将用于四种房建设，即廉租房、经济适用房、两竞两限房(竞地价竞房价、限房价限面积)和小户型房。这意味着，政策性用房的开发规模会非常庞大。这对大型开发商，是一个巨大的诱惑。

　　这一点，万科又走在前面。万科对政策性用房的兴趣早在2005年10月就表示出来，王石当时在北京宣布，万科将拨出50万元征集城市中低收入人群居住解决方案；随后在2006年11月，“中低收入人群住宅”试点项目奠基仪式在广州举行。王石透露，目前万科已在上海、广州等5个城市，参与政府主导的经济适用房、限价房的开发，首个廉租房试点，将于2008年6月迎来广州市民入住。

　　“在土地、信贷等政策都向保障性住房倾斜，以及紧缩土地、信贷的情况下，开发商正处于‘腹背受敌’的窘境。”聂梅生分析，在新的背景下，开发商的发展模式也正在作新的调整。(陈韩晖张睿骆海涛原题：未来走势：短期调整长远仍然看涨)