郭靖 朱宇 单玉紫枫

　　老小区改造，关乎百姓居住质量，直接惠及民生，对和谐社会建设具有重要意义。从2000年起，我市启动了这项重大实事工程，在市有关部门和三区政府的共同努力下，历时8年，完成了第一轮老小区改造。

　　至去年年底，市、区两级共筹措资金4.66亿元，改造老小区116个，建筑面积807万平方米，受益居民约11万户。

　　今年，新一轮老小区改造又将启动，市政府计划用5年时间，再投6亿元，让790余万平方米老小区旧貌换新颜。

　　昨天，在市政协召开政情交流会上，市政协委员们和市建委主任虞银花、市城管局局长徐志军、市民政局局长王月凤、市委政法委副书记蒋朝栋、市发改委副主任孙秀兰、市公安局副局长李谦、市建委副主任陆东晓、宁波电业局总工程师樊勇、海曙区副区长施惠芳、江东区副区长尹文德、江北区副区长贺昌元等进行了一场精彩的零距离对话，共谋老小区改造良策。

　　市政协主席王卓辉，副市长苏利冕，市政协副主席郁义康、范谊、傅丹、胡建岳、华长慧、张明华和秘书长王必恒参加了会议，市政协副主席常敏毅主持交流会。

　　焦点一：物业管理

　　焦浦生委员特别关心老小区的低收入家庭在物业管理费方面有没有优惠政策。

　　“在物业费方面没有单独的补助，”王月凤说，如果有临时性困难，可以通过申请临时性补助来解决。

　　旁听公民方惠琳反映，国医小区改造后物业管理用房缺口还比较大，希望有关部门帮助协调解决。

　　施惠芳答： “对老小区物业管理用房，我们的想法是，区里投一定资金，购置一些具有升值空间的物业用房，产权归政府，由物业公司出租收取租金，补贴老小区物业管理。”

　　“一些老小区物业管理公司重收费轻服务，和居民缺乏交流，而居民也认为物业管理与自己无关，结果形成恶性循环，请问建委准备怎样在改善物业服务上下功夫？”王靖波委员提出一个问题。

　　“这种情况确实存在。”陆东晓说， “在提高物业服务质量方面，我们已做了些探索，包括提供可供业主选择的菜单式服务，推行物业管理阳光财务制度，公开物业费收支情况等。下一步，还需要发挥物业管理协会、区物业办、街道、社区和业主委员会的作用。”

　　潘一红委员说，从原来的物业管理企业，到现在的物业服务企业，一词之差，却反映了企业定位的巨大变化。现在上海、深圳等不少地方都采用了物业服务企业的叫法，不知在宁波正在修订的住宅小区物业管理条例中，会不会体现这一点。

　　陆东晓说，新的物业管理条例中，会对此有所反映，但是对于物业公司来说，关键还是要提高服务水平，通过练内功，树立诚信服务理念，建立企业信用档案，政府部门也将加大考核力度，扶大扶优，促使企业上台阶。

　　江家诚委员表示想替物业公司说几句话：“现在很多老小区的房子进入了二手房交易市场，原来的房主欠了物业费，房地产交易中心对此能否有些制约措施？”

　　虞银花说，房地产交易中心对于老小区住房的交易，确实可以有一些相应的对策，比如要求房主提供物业费交纳清单等。

　　王淑萍委员问： “正在修订的宁波市住宅小区物业管理条例中，对于物业费收取以及物业费的公示，有没有一些相应的保障机制？”

　　陆东晓说，对于物业费的收缴，物权法等很多法律都有规定，我们在修订物业管理条例时，会以此为标准，予以体现，并在立法过程中予以完善。对于物业公司物业费的阳光公示，则需要加大督查、指导、考核、宣传力度。

　　李旦伟委员问： “对于只有几栋房子的老小区，物业管理起来很困难，请问有什么办法？”

　　虞银花说，老小区物业管理主要有物业管理、准物业管理、自治管理和平安小区管理4种模式。规模很小的老小区适用平安小区管理模式，由街道和社区聘请门卫、保安，由住户出卫生费，请人保洁。

　　张婷芬委员问： “物业公司实行 ‘阳光财务’，如何保证公示内容的客观、真实？”

　　“对于 ‘阳光财务’，我们想从以下几方面着手，”陆东晓答， “一是要求物业企业在每年第一季度，把去年一年公共维修、企业工资等情况公开，接受监督；二是合同到期前提前一个月请审计部门进行审计；三是如果业委会认为有必要审计，可以要求物业企业审计。

　　焦点二：停车难

　　江家诚委员问，老小区停车难，车在小区内时常会发生碰擦现象，引起纠纷，交警部门对处理这类事件有何良策？

　　李谦答，老小区停车难是个老问题，根本原因是先天不足，停车空间不够。但是我们会最大限度地利用小区资源，如通过拆违等手段，增加停车位；在老小区外围的主干道上划出一些停车位；征用一部分周边公共停车场，让其在夜间利用率较低时向小区居民开放。至于老小区内的交通事故，交警部门会严格按照有关法律法规处理。

　　“我市在第一轮的老小区改造过程中，并没有解决 ‘停车难’的问题，那么下一步会怎么规划？”徐国青委员问。

　　陆东晓答：首先，老小区内部空间有限，小区里面解决的难度较大。我们将考虑在下步实施规划中，借用小区周边的一些公共停车场，利用夜间和白天停车时间差来调配。

　　廖微微委员说，现在小区为方便市民，很多都设置了幼儿园。家长接送孩子大都车接车送，这给小区的交通带来很大不便，也埋下了安全隐患。她问在这一轮老小区整治和管理中，有没有涉及到小区道路改造问题？

　　李谦答：从2004年起，特别是近两年来，交警部门已经把交警进社区作为一项工作来抓。这样一方面能为社区居民宣传交通知识，另一方面在出现交通事故纠纷时也能解决问题。交警服务进社区后，对加强小区幼儿园和学校周边交通、治安管理将发挥很大作用。

　　李旦伟委员说，物业公司收了停车费让车主在小区停车，对于无车的居民来说，带来了出行不便，却没有得到相应的赔偿，建议物业公司收取的停车费直接用于补偿无车群众，最起码也要公布用途。

　　陆东晓说，这个建议提得好，让我们行业主管部门听到了群众呼声，我们将更加注重这方面的工作。

　　罗龙利委员说，我市物业费最低0.15元/平方米/月，这个标准让物业公司常常入不敷出。另外，因为收费低，服务质量上不去，居民又不愿意多交物业管理费，这样就形成了恶性循环。

　　孙秀兰表示，物业收费标准将在适当的时候调整。

　　焦点三：治安

　　老小区自行车被盗现象严重，胡珍玉委员问市公安局下一步有什么对策。

　　李谦说，包括自行车、摩托车、电瓶车在内的三车偷盗，既是当前的治安热点问题，也是群众关心的焦点问题，更是公安工作的难点问题，目前三车失窃已经占全部侵财性案件的80%。去年以来，通过公安等部门的共同努力，宁波这一现象有所缓解，今年，公安部门将继续加大老小区的人防、物防、技防力度，如至年底前全市视频监视镜头将达到10万个，其中老小区也是重点区域之一。

　　汪小萍委员说，现在的老小区，很多房子都是出租给外来人员居住，这给治安带来一些影响，政府部门对此有何对策？

　　蒋朝栋说，这也是市委、市政府非常关注的问题，全市300多万外来人口，有70%是住在出租房，其中老小区又是重点。下一步，我们将根据平安宁波建设的总体要求，首先加大电控防盗门建设，资金 “三家抬”，力争市区今年年底小区电控防盗门安装率达到80%以上，其次是加强老小区出租房管理和外来人员的管理服务，今年会在余姚、慈溪和鄞州进行试点。三是要加快平安小区建设，今年全市平安小区要达到80%以上，此外，还要通过强化人防，加强综合治理目标考核等方式，合力推进这些问题的解决。

　　赵光辉委员反映，现在一些老小区的治安监控设施形同虚设。

　　李谦答，原来老小区的监控设施，以物业为主在运作，起点不高，很多都是模拟设备，加上有些物业人员使用不习惯，使得这些设施形同虚设。下一步，公安部门将对小区现有设备进行整合更新，也会对相关人员进行培训。

　　焦点四：水电气

　　针对有的老小区改造后电网没改造，车库的电要从家里接，线网混乱；有的老小区中有部分公房，不能享受峰谷电，金慧敏委员问电力部门有没有考虑解决。

　　“对小区车棚接电，我们建议直接装一户一表。据我们调查，需单独装表的有2.1万户。装表技术没问题，但因用户也要分担100元费用，许多人不愿装。”樊勇答， “至于单位集资房、宿舍的一户一表改造，估计涉及5000到6000户，我们的原则是，所有业主都愿意一户一表改造；改造资金由供电部门、房产管理单位和用户共同分担。”

　　赵光辉委员说，第一轮老小区改造中，对地下管网设施等基本上没有动，今年起改造中有没有新的计划？

　　徐志军说，小区内的供电、通讯、燃气、有线电视等管线涉及部门多，协调难度大，所以在第一轮老小区改造中没有同步实施。到去年年底，背街小巷改造工程基本完成，将向城乡接合部延伸，背街小巷改造和新一轮老小区改造结合起来，对各种管网、线路的改造提供了有利条件。

　　旁听公民递上一张条子问：新一轮老小区改造如何提升功能，如天然气等有没有考虑进去。

　　“有条件的尽量一步到位。”虞银花答。

　　毕坚鸿委员说： “我在三年前的提案中曾经提到小区楼道灯改造的问题，因为小区尤其是老小区老人较多，楼道漆黑，上下楼不便。当时给我的回复是，因为工程浩大，改造全市楼道灯共需资金几千万元，财力不允许。三年过去了，我想请问现在能否提上议事日程？”

　　樊勇答：2000年统计我市共有18.8万户居民没有安装楼道灯。因为物业费不高，居民交物业费也不积极，物业公司难以承受楼道灯建设和维护费用。对此，有两种方法，一是由楼层居民分担；另外也可借鉴湖州的做法，楼道灯的电费由广告公司承担，条件是允许广告公司在楼道间免费做广告。

　　胡文翔委员问：能否借此次老小区改造的契机对旁边内河实行改造？

　　徐志军答：我市去年对22条内河的200余个纳污口进行了治理。目前，还有一些纳污管网不配套，或管网堵塞、断裂。我们已在着手调研，准备加大整治力度。

　　胡文翔委员问：能否考虑增加老小区的厕所数量？

　　徐志军答：我们将实地勘察，需要增加的要考虑增加，但造厕所的时候来自居民的阻力也比较大，希望能得到老小区居民的配合。

　　焦点五：第二轮改造

　　“第二轮老小区改造是否会提高标准？”王佩珍委员发问。

　　陆东晓答：“第二轮老小区改造的内容保证不少于第一轮，同时，我们还将根据不同小区的特点和设施情况，邀请街道、社区干部和业主参与改造方案制订，对每个小区改造提出具体要求。”

　　裴虹委员说，老小区信箱容量小，不少已经陈旧破烂，给居民收信收报带到很多不便，而一些自制的信箱又影响了环境，请问第二轮老小区改造中，有关部门对此有何举措？

　　虞银花接过话题说： “信箱看似小问题，却影响老小区居民的正常生活，委员们考虑得很周全。事实上，有关信箱的问题，投入并不大，我们在第二轮改造中，会结合小区居民的意见，尽可能予以考虑。”

　　旁听市民问：在第二轮改造中，能否考虑在老小区建一些小广场，增加些体育运动设施，满足小区居民的生活需要。

　　陆东晓回答说，这个问题群众反映确实比较多，在第一轮改造中，我们也实施了一些，但是对大多数老小区来说，空间有限，建小广场受到停车、绿化、通行等多方面的制约。对具备条件，群众呼声高的小区，我们也会投入一定财力，来解决这个问题。

　　吴珍委员问，老小区改造下一步能否考虑向县 （市）区延伸？

　　虞银花说，我们也在考虑这个问题，打算成立一个县 （市）区的局长例会制度，通过现场会等多种形式，总结老小区改造的成功经验，并将老小区改造工作向县 （市）区延伸。

　　许幼峰委员问：老小区大部分都是平顶结构，屋顶凌乱而且防水隔热功能不好。从高空俯瞰整个宁波城区，很不美观。请问建委在第二轮老小区改造中，是否会进行 “平改坡”？

　　陆东晓答：是否实施 “平改坡”，我们将针对不同小区、不同房型，因地制宜，采取不一样的措施。

　　陈平委员提出，老小区老年人比较集中，且经济条件差，政府是否可以以此次改造老小区为契机，在小区内增设养老设施，改善民生？

　　王月凤说，我市共有60周岁以上的市民87.5万，占户籍人口总数的15.44%，远远超过国际通行的老年社会标准。对此，我们提出了以家庭为基础，社区为核心，机构为补充的 “居家养老”方案，主要在以下几方面努力：加强基础设施建设，通过租赁、置换、改造等手段建设养老设施；加大补助资金的倾斜度；整合现有 “养老中心”资源为老小区服务。

　　八年回顾：

　　惠及11万户老小区居民

　　朱宇 郭靖 单玉紫枫

　　据不完全统计，市三区内1998年之前建成的老小区总建筑面积约1597万平方米。2000年9月，市中心城区第一轮老小区改造工程正式启动实施，当时确定的整治范围是1996年以前建成、建筑面积在1万平方米以上、没有实施物业管理的住宅小区。

　　至去年年底，市、区两级共筹措资金4.66亿元，完成老小区整治116个，建筑面积达807万平方米，受益居民11万余户。至此，历时8年的第一轮老小区整治画上了圆满的句号，老小区居民的居住环境得到了极大改善，小区管理工作也得到了加强。

　　改造了五项重点

　　老小区建成年限久，基础设施差。在调查摸底的基础上，第一轮老小区改造确定了五项重点，这些都是群众反映集中的问题：一是屋面防水层和隔热板的更新处理；二是主体外墙和楼道内墙的重新粉刷；三是损坏路面修补或重浇，排水、排污管道疏通或更新；四是绿化补种或重新布局；五是对具备条件的小区，完善封闭设施或门岗，并力所能及地配置物业管理用房。

　　工程实施过程中，有关部门还及时听取社区和居民意见，合理调整整治内容，如对居民要求配置小区休闲椅等投入不多、群众却很实用的设施，能满足的尽量予以满足。2003年起，小区路灯的更新和改造也被列入整治范围。

　　探索出四种管理模式

　　后期管理是巩固老小区整治成果的一项重要工作。针对老小区规模小、基础配套弱、低收入家庭多、管理难度大等实际情况，我市积极探索老小区管理的新路子。一是采用物业管理模式，对部分规模较大、封闭设施完善的小区，选聘专业公司实施物业管理，目前共有36个小区。

　　二是采用 “准物业管理”模式，社区、业主委员会和物业公司 “三位一体”共同负责小区的管理服务，收费标准和服务标准根据老小区实际情况确定，企业合理亏损部分由区政府补贴，该模式由江东区率先在东胜街道采用，目前共有11个小区。

　　三是采用业主自治管理模式，如丹凤、新马等业主自治意识和自治能力较强的老小区，由业主自治管理，收费标准、服务内容和人员聘用由业主委员会自行商定，收费率达到80%以上。

　　四是采用平安小区管理模式，对小区规模小、出入口多，不具备物业管理条件的，由社区向居民收取少量的保洁费进行卫生保洁，同时，区政府采取岗位性补贴办法，聘请人员实施治安管理，目前共有67个小区。

　　第二轮改造：

　　5年再投6亿元

　　朱宇 郭靖 单玉紫枫

　　从今年起，我市将再投6亿元资金，计划用5年时间完成第二轮老小区改造，建筑面积共计790余万平方米。

　　这些老小区主要包括三块：一是市中心城区1996年以前建成的1万平方米以下的零星成套住宅小区，总建筑面积约79万平方米；二是镇改街道后已纳入中心城区的1万平方米以上的原镇、村建设的成套住宅小区，总建筑面积约73万平方米；三是中心城区内1998年年底前已实施物业管理的住宅小区，总建筑面积约640万平方米。

　　四大难点不容忽视

　　老小区整治历时8年，整治标准前后之间不可避免地存在一定差异。2005年起部分整治经费标准提高后，整治工作比较彻底，老小区 “三面一下” （路面、墙面、屋面、地下管网）都得到了较好整治，居民比较满意。此外，小区内的供电、通讯、燃气、有线电视等各专业管线设计部门多，协调难度大、改造费用高，还没有同步实施整治。

　　老小区物业管理收费率还较低。部分实施物业管理的老小区，由于物业收费标准较低，而且老小区内低收入人群较多，经济条件相对较差，导致物业费收缴率低，物业服务企业收支难以平衡，影响了正常的服务质量。

　　目前我市物业服务还停留在粗放型的管理方式上，管理能力和服务水平总体不高，部分物业企业尤其是老小区物业公司经营状况不良，社会地位不高，高素质人才难以留住，物业服务质量有待提高。

　　老小区停车位设计先天不足，整治中停车空间难以有效拓展，老小区停车难、乱停车现象仍较突出。此外，老小区内偷盗行为监控较难，违章搭建、破墙开门等现象时有发生，居民反映较多。

　　新的物业管理条例在修订

　　市人大已将 《宁波市住宅小区物业管理条例》修订列入立法计划。在前期调研的基础上，市建委将认真起草物业管理条例修改草案，按程序意见征询后，报送市人大常委会审议，使物业管理的法律基础更加完善。

　　同时，物业管理服务收费标准也将作适当调整。按照小区不同档次和不同人群需求，确定不同收费标准和服务水准，实施分档收费、分类管理。

　　老小区管理体制将推进三种转变，即从政府主导向政府引导转变，从政府行为向市场行为转变，从企业管理向企业服务转变。