近期北京有意转让土地的开发商明显增多。本报记者 胡雪柏 摄
如果说,目前楼市最缺什么,多数开发商会说“资金”。进入2008年,楼市已经由“土地为王”开始转变为“现金为王”。多数房企都面临资金压力。由于资金的缺乏,使得不少房地产项目开始转让手中的项目、土地、产权等,以实现再融资。
房地产类挂牌增多
记者自北京产权交易所获悉,目前,在该所挂牌出让的房地产项目中,在二季度挂牌出让的就多达20余个,其中涉及北京的项目达到16个。
涉及股权转让的包括,北京市电信房地产开发有限责任公司98.36%股权,北京国融置业有限公司45%股权,北京华融基础设施投资有限责任公司3.61%股权,中国华联房地产开发公司85%产权,北京华丽嘉源房地产开发有限公司40%股权,北京德胜投资有限责任公司99%股权等。
这些进行产权转让的公司,多数都表现出对资金的渴望,有的要求受让方能短期支付大笔交易资金,还有要求受让方有良好的资金实力,能一次性支付交易价款。
涉及实物转让的包括朝阳北路美然动力街区公寓临街二层底商,北京市朝阳区北苑路18号院办公楼房地产,北京市朝阳区北苑路18号院办公楼房地产,北京联合大厦部分房产等。另外,还有不少土地转让。
土地转让明显增加
据统计,近期北京挂牌出让的7块土地都是通过出让100%公司股权的方式转让,主要集中在宣武、昌平、密云、怀柔等。
这些土地中,也有一些位置不错的地块,其中包括位于宣武区广安门外南大街77号的金宫花园土地,该项目其占地面积为38538.788平方米,总建筑面积29140平方米,容积率0.58,绿化率35%。土地使用性质为办公、客房及附属设施。据了解,金宫花园土地项目于2005年取得国有土地使用证,其转让方为北京金中都置业有限公司。整体转让土地证规定范围内的所有内容和项目公司100%股权。还有位于北京市昌平区东小口镇霍营村北的鑫港家园土地项目,地块占地5150.49平方米,土地使用者为北京龙鑫房地产开发有限公司,该地块已经取得国有土地使用证。
此次挂牌出让的7块二手地中,位于密云县高岭镇的地块面积最大,达到了1500亩。另外,还有位于怀柔区杨宋镇的A、B、C三块土地转让。另外,昌平区南口农场温南路东侧的土地使用权及地上建筑物也转让,建筑面积达到了5万多平方米。
据知情人士透露,近期北京有意转让土地的开发商明显增多,转让的地块中,以住宅用地为主。在产权交易所挂牌的只是其中小部分。更多的开发商由于怕影响现有项目的销售,往往是委托中介公司直接把土地进行转让。前几年,这些企业通过关系或者招拍挂拿到了地,但后来银行银根收紧,它们贷不了款,只得将手中的土地作为筹码拿出来融资。
资金压力大是主因
诸多的房地产项目转让,究其原因,主要还是应为资金压力大之下的无奈之举。比如北京德胜投资有限责任公司99%股权。其在受让方应当具备的条件中明确表明 “意向受让方在提交受让意向的同时,应书面承诺在签订产权交易合同受让股权后,十个工作日内向北京德胜投资有限责任公司提供3亿元人民币融资,用于标的企业归还长期借款。”
在日前举行的“中国房地产(无锡)高峰论坛”上,潘石屹表示,由于土地价格被高估,一些开发商高价拿地后出现了拖欠政府的土地出让金、拖欠政府地价款以及违约的事情都是之前没有想到的,这些都是在资金压力下表现出来的现象。
他认为,目前来说不管从哪个方面看,开发商资金的压力都很大。“从目前的形势看,中国的房地产开发商所受到的压力比100天前会更大,美国的次贷危机引起全世界经济的萧条,石油的价格要比100天前的石油价格贵。”
有业内人士表示,即将到来的8、9月份将是开发商资金链最紧张的时候,去年高价拿地的企业将面临付清土地出让金的压力。与此同时,很多城市房地产的成交量还在继续走低,开发商回笼资金的压力陡增。
对一些中小开发商来说,之前可以从小银行获得贷款,宏观调控带来的银根紧缩,抬高了它们贷款的门槛,让很多中小开发商陷入了融资困境,不得不以转让未开发土地来保障手头项目的顺利进行。伟业控股公司副总经理张剑表示,现在中小企业基本上拿不到银行贷款。现在即便是四证齐全还是拿不到贷款,去年央行和银监会调控以后,本来大家预期的额度今年会比去年涨20%-30%,可是结果今年总量控制和原来差不多,大家预期能放出来的贷款也没放出来。
另外,年初《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定,各地要在6月底前把清理闲置土地的情况上报国务院,囤地的开发商如果不在6月底之前把地处理掉,会很麻烦。这也造成不少开发商急于卖地。 本报记者 赵丽萍
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