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上半年在沪交易额约97亿 外资依然看好上海楼市
稿源: 中国新闻网  | 2008-07-11 14:31:35

  针对近期外资收购案的增多,以及外资是否撤离上海楼市的不同声音,国际物业顾问戴德梁行日前发表分析指出,外资依然活跃并看好上海楼市。

  成熟物业受青睐

  戴德梁行最新的统计数据显示,今年上半年,外资在沪的大宗交易额大约为97亿元。从整体收购案的数量和价格来看,与往年相比,今年的交易额毫不逊色。

  上半年主要的收购案包括,1月高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑C幢,总价12亿元;2月韩国“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼,总价9.63亿元;5月李嘉诚旗下的香港上市公司和记港陆与美国投资基金“亚太置地”旗下公司“HutchisonHarbourRingLimited”签订协议,以44.38亿元出售位于上海长乐路的世纪商贸广场;此后,卓越金融集团向黑石集团出售了其上海长寿商业广场,价格为11亿元。

  对此,戴德梁行投资部董事叶建成告诉记者,上半年外资进出市场都是正常的操作行为。事实上,外资还是在融入这个市场,虽然有外资在抛盘,但是接货的也是外资,所以,抛盘导致的是越来越多的外资进入上海市场。他预计,今年全年的收购交易总数将会是97亿元的翻倍。

  至于交易特点,戴德梁行分析师指出,以黑石基金进入上海的第一个项目长寿商业广场为例,黑石占90%股份,并且将会长期持有和租赁物业。在持有和租赁的过程中,也提升了该商业广场的价值。叶建成表示,对于黑石而言,他们在物业的选择上,偏好于商业不动产,而不会做住宅。私募基金还偏好于收购尚未产生效益的资产,虽然风险较大,但私募基金会将其二次开发、招租,最后变成经营成熟的物业,然后再寻找新的买家接手。一般这种成熟的物业风险就很小,更容易受到海外退休基金的青睐。

  融资成最大问题

  在外资目前的投资流程中,最大的不确定因素其实是银行。叶建成认为,以前市场会关心有没有买卖、交易会不会成功,如今,融资是否顺利变得更加重要。目前住宅市场处于价格拉锯阶段,预计将会调整,因此,在外资的海外股权交易中,银行对于住宅的交易都相当谨慎,对于项目资质的要求比较高,而且融资额度不大,一般为50%-60%。而商业地产的未来前景比较乐观,买方的融资也比较容易,关键是找到需要融资的卖家。

  “在这样的情况下,基金也开始寻找本地的开发商进行合作,因为项目投资的回报更大,而且项目操作还可以依靠本地开发商。不像整体物业收购,还需要另外花费人力来进行管理。”

  不仅是上海,在青岛、天津等地,也有越来越多的基金在寻求与本土开发商的战略合作。“这种形式也为开发商拓宽了融资渠道。在今年不少本土开发商面临资金问题的时候,这样的合作还是非常行之有效的。”

  外资将带动楼市

  叶建成认为,“外资依然看好上海楼市。不仅如此,经过3年的发展,上海楼市的底蕴更加深厚了。以前大家对外资的运作模式不了解,现在已经清楚了,外资进入无非是个追求增值投资的过程。其中一部分外资,当增值到达一定幅度以后,就可能把楼盘出手掉。以长乐路的世纪商贸广场为例,在引进了国际管理者以后,将会对写字楼带来质与量的提升”。(记者陈桂兰) (来源:文汇报)

【编辑:胡晓云】