当市场还在为房价涨跌走势争论不休时，国内商业银行已经收紧房地产开发贷款。有专家提醒，这个市场将面临有价无市的“滞胀”困境，商业银行在紧缩房地产开发贷款的同时，对于历来看好的个人按揭贷款市场也要有高度风险意识，以防“滞胀”引爆银行业系统性风险。中新社发海安仇稳山摄

　　今年1-4月，全国商品住宅的月增幅都在10%以上；广州的月均房价都在9300元/平方米以上。一方面是房价的高位运行，一方面却是成交面积的一路低迷。1-4月，全国商品住宅销售面积增幅同比回落了20%，近几年来市场少有的“寒冷”弥漫全国市场。作为一线大城市的广州，成交增幅回落水平还远大于全国平均水平：今年1-4月份，广州一手住宅成交面积仅135.83万平方米，比去年同期的281.58万平方米减少了约52%。

　　持续的销售低迷，使开发商资金压力骤增，大开发商资金出现问题的传闻不绝于耳。为破资金困局，开发商将宝押在了今年的“五一”黄金周上。今年“五一”前三周，广州市新增住宅供应量超过了1.3万套，按照一套100平方米来计算，其面积达到了130万平方米，接近今年前4个月的总成交量。更能体现开发商押宝“五一”的，是他们的定价，很多楼盘出价都比最高峰时有所回落。

　　开发商祭出的“更多选择、更低楼价”，依然没能产生太大效果。整个5月，广州一手住宅成交面积仅有39.31万平方米。市国土房管局在公布4月份数据时曾预测，5月广州楼市将逐步回暖。从成交量这一项数据来看，这样的预测过于乐观了。

　　“滞涨”的力量之大，就连黄金周也没有对抗能力。

　　在经济高增长，实际利率为负利率的宏观经济条件下，房地产行业都处于上升过程中，这从美国，韩国以及香港和台湾地区的历史经验中都得到了验证。整体看来，今年我国经济具有三大特征：一是经济仍将高增长；二是实际利率为负利率；三是CPI高企。从我国的经济运行来判断，房地产的保值增值作用凸现，房地产行业的发展应该得到有力的支撑。

　　这和目前楼市的表现相反。原因何在？

　　“信心危机。”北京科技大学的赵晓给出了判断。在去年底甚至是今年初，房地产行业成交的“滞涨”，主要是二次房贷政策导致的“信贷真空”引起的。在需求没有发生变化的情况下，政策导致市场变化，很容易会得到修正。所以市场多数认为从今年第二季度开始，房贷真空期过后，成交将会回暖。但预料不到的是，股市今年开始出现大溃退，市民对投资市场的信心开始出现危机，这一信心危机还向出现大量投资性购买的房地产市场传导。这种传导叠加原先房贷真空造成的市场变冷效果，更扩大了危机系数。此外，大多数开发商在面对滞涨的时候，明显缺乏智慧和经验，在价格的让步上仅限于小步慢跑，出价及成交价都仍在高位运行，结果非但无助提升信心，反而加速了市场信心的缺失。最终，“信心危机”助长“滞涨”，一手住宅在第二季度回暖的市场预期落空。

　　今年以来，包括碧桂园、富力、万科等房地产上市公司的实际控制人或高管，都对公司股票进行增持或回购。“房地产上市公司通过不断增持股票，希望给市场以信心。”长城证券研究员说。陷入信心危机的市场对房地产公司的努力并不完全买账，商品住宅的实际销售并没有明显改善。5月一手住宅成交面积依然不足40万平方米，且3、4月份连续上升的势头受阻，成交面积再次掉头向下。进入6月，就连“老大哥”万科的销售势头也发生改变，销售面积同比减少38%。这种局面，恐怕在下半年也难以扭转，“今年销售都会遇到很大困难，全年有700万平方米的成交面积就算不错了。”中原地产项目部总经理黄韬说。

　　信心的修补、“滞涨”困局的打破，在短时间看来，几乎是不可能完成的任务。但对开发商来说，资金的压力却是迫在眉睫的事情。

　　“上市公司必须要有新的亮点刺激股价，拿地是必不可少的动作。这需要资金。政府对于闲置土地的收紧，也迫使开发商被动开工，同样需要投入资金……”一位外资上市公司有关负责人在评论目前的地产市场时表示。在滞涨困局下，要保证充足的流动资金，开发商必须开辟其他途径，发行公司债是目前不少开发商的选择，其中包括了上半年销售业绩突出的保利、万科等。

　　据了解，这些公司发行的公司债利息区间多在7%-9%之间，单每年支付的利息都要三四亿元。由此可见，开发商对资金的饥渴程度。“没有销售资金来源，靠发债、卖地、转让项目获取资金，终究不能长久。如何打破"滞涨"，使销售回复正常，是目前市场最重要的课题。”(张秀钦) (来源：羊城晚报)