通州，这个曾经吸引了众多购房者眼球的地区，在经历了连续两年销售火爆之后，房价火箭升空式的上涨之势在2008年初戛然而止。
受到燕郊楼市的威胁和整体低迷的大环境的双重压迫，通州楼市在2008年销售遭受重创：其二手房成交比重从全北京市第三下跌到第七，甚至排在了顺义之后。轨道交通给其带来的利好已经被其不断高涨的房价所透支，通州楼市的未来一片迷茫。
通州楼市· 现状 七成楼盘销售率不足五成“现在的通州楼市跟前几年可真是不能比了，房子卖不动，每天前来看房的客户人数不足鼎盛时期的一半。去年我卖另外一个项目的时候，每月工资都能上万，现在能拿保底工资就不错了。”昨天，通州某项目售楼员小王告诉记者。
据记者了解，2008年通州新开盘项目20个，但大多数楼盘的销售业绩平平。一直被媒体热炒的紧邻地铁的小户型项目金隅七零九零的销售率勉强超过50%；一直以园林景观设计见长的龙湖地产项目花盛香醍在通州遭遇重创，近3个月的销售率仅为15%。
而时尚街区自1月开盘以来，到目前销售率仅为5.71%。协成机构数据显示，通州2008年在售项目中，七成楼盘销售率不足五成，这与2006年、2007年新盘上市3个月就会被抢购一空的火爆情景形成鲜明对比。
半数原有客户转移到燕郊燕郊从去年就开始大量地吸引原通州客户。在今年5月的春季房展会上，记者看到，位于燕郊迎宾路的天洋城、西门路的上上城以及潮白河星河皓月等楼盘展位前挤满了人。
与此相反，通州项目世纪星城和北美佳苑展位前的客户则寥寥无几。
“我们的客户很多原本是打算买通州房子的，但是因为燕郊房子价格仅是通州的一半，交通也很方便，所以最终客户选择在燕郊买房。”在今年5月的春季房展会上，燕郊天洋城、上上城等多家楼盘销售员对记者表示。
而亚豪机构、协成机构等多家代理行统计的数据显示：最近一个月，有48%的原通州买房意愿者最后选择了在燕郊买房。
算算账燕郊比通州“划算”记者算了笔账，目前燕郊普通住宅销售均价在4400元/平方米，而通州邻近地铁的项目却高达8000元/平方米，以买一套80平方米的房计算，前者35万，后者64万。
而从通州坐930路公交车走高速半小时左右就能到燕郊。如果在北京轨道交通沿线工作，每天从燕郊到北京市区的往返交通费14元左右。按照工作30年，每月22个工作日计算，那么30年的交通费用一共是11万余元。假设在通州买房者每天的交通费4元，那么30年的交通费是3万余元。
算账得出，通州买房的总费用约为64万+3万=67万，燕郊买房的总费用约为35万+11万=46万。可以看出，在燕郊买房还是要比在通州划算得多。
价格走势从疯狂到平稳2006年通州区楼市整体成交均价为5147元/平方米，而到今年7月底，通州在售新盘价格已经狂飙至10444元，几乎翻番。
但是从今年3月开始，面对销售不畅的市场，开发商调整了价格。
不少项目的销售价格趋于平稳，如金地·格林小镇2007年10月开盘均价为9500元/平方米，目前价格为9600元/平方米；金隅七零九零从开盘至今每平方米上涨了200元。
此外，通州区的百万平方米大盘武夷花园开盘均价则由3月份的8000元/平方米调整到了目前的7680元/平方米。
通州在售楼盘销售率汇总(截至2008年7月底)项目名称开盘均价(元/平方米)物业类别成交均价销售率(%)珠江·奥古斯塔城邦16000别墅14787 67.37%新通国际花园(1、2、3号楼)10000普通住宅8818 60.07%金隅七零九零(1、3、4号楼)5号7500普通住宅7120 52.11%富新园(京艺天朗)9号楼9300普通住宅6673 50.00%北美佳苑13000别墅11677 42.11%DBC加州小镇
(16、18、19号5A楼) 8000普通住宅7961 36.89%龙湖·花盛香醍
(4、9、11、16、17号楼) 14000别墅15528 33.33%DBC加州小镇(C3号楼)8800普通住宅8206 29.69%珠江·奥古斯塔城邦16000普通住宅8588 22.22%武夷花园(1、6号楼) 7680普通住宅7527 13.65%运河明珠家园(2号楼) 12000普通住宅9223 10.07%时尚街区(园景花园二期)四期12000普通住宅5.71%
(以上数据来源于房地产代理行协成机构)
通州楼市· 分析 通州价格走势受燕郊牵制亚豪机构副总经理高姗上午表示，燕郊释放了源自通州区的购房压力，对缓解通州楼市供需矛盾、稳定房价增长幅度起到了关键性作用。
在北京工作，在燕郊购房居住，已经成为越来越多工作在CBD区域白领选择的生活方式。反观通州区，则由于价格的快速增长造成了购房需求的外移，区域楼市的供需在一段时间内保持相对平衡状态，价格也逐步走稳。
高姗指出，近几年燕郊楼盘供应大幅增加，价格仅为通州的一半，吸引了半数通州购房需求，使得通州在北京楼市整体低迷的大环境下销售更加惨淡。而今年以来，燕郊楼盘均价出现下降，甚至出现购房者退房现象，通州项目也明显受到影响，出现停涨现象。
未来通州房价不会大跌高姗认为，“十一五”期间重点新城的定位将成为通州区房地产跨越式发展的重要契机。从城市功能定位的角度引导优质产业聚集，改变通州以往“有城无业”的经济现状。
按照通州总体规划，未来通州新城的总人口将达到100万，城市建设用地面积达到120平方公里。
产业格局的变化汇聚了以专业技术型人才为主的高端消费群体，将会直接为通州区带来居住、生活、消费需求的增加与升级；城市建设用地的扩张意味着房地产开发投资的增加，保障了未来房地产市场的新增供应量。
首付能力成燕郊通州购房分水岭中大恒基副总付严分析，购房者置业理念都是距离城区越近越好，但是通州高涨的房价将大部分人群挤向了燕郊，而首付能力成了两地置业的分水岭。由于通州房价相对较高，一般首付能力在30万元以上才能考虑。
目前燕郊购房者以首付能力在20万元以下，并且考虑将来要置业升级的年轻人为主。另外目前燕郊的很多房产可以办理河北户口。对于一些外地来京打工者来说，河北户口也具有一定的吸引力。
通州城铁沿线房产因交通方便适合绝大部分人群购买，而其他地区房产则适合在当地或者北京东部工作的置业者购买。
记者手记 通州VS燕郊亲家&冤家2006年，燕郊借着毗邻通州的光，凭借低廉的价格，着实“火”了一把。本地和外地的开发商云集于此，众多百万平方米大盘拔地而起，销售如日中天。
燕郊楼市不仅“抢夺”了通州的客户，也牢牢地牵制了通州项目价格的涨幅——两地楼市既是“亲家”，又是“冤家”。
好景不长。老百姓对高房价的忍耐到了极限。京城楼价患上了感冒，燕郊房市也打起了喷嚏。从性价比看，通州的房子更“猪坚强”一点。于是，购房者又从燕郊掉头向西……
专家说，通州还有大量的土地未开发，叫“开发潜力巨大”。这词难懂，老百姓关心的是，离得近的地方房子买得起，总比住在“外地”好。本版撰文/张媛