中外资行陆家嘴“扫楼” 金融地产井喷

　　金融行业的发展正成为上海陆家嘴写字楼大宗交易频频现身的背后推力，并推动“金融地产”成型

　　上海环球金融中心月底将开门迎客，陆家嘴地区“金融地产”再次活跃起来，更多重量级交易近期浮出水面。被称为 “金融地产”的金融机构集聚区物业，可能是未来最稀缺的资源。

　　戴德梁行近期的一份研究报告显示，金融行业的发展，正成为陆家嘴写字楼大宗交易频频现身的背后推力。国内金融机构在股市获得的超级利润，也成为推动“金融地产”成型的核心动力。

　　上海环球金融中心即将完工、宁波银行斥巨资在上海购买物业、陆家嘴渣打银行大厦冠名并设为渣打银行中国区总部，这3个事件已成为近期上海“金融地产”井喷的标志性事件。

　　陆家嘴掀“金融地产”热

　　“ 上海环球金融中心现在依然正在招租中，不过租户将主要面向金融企业及其配套服务公司，这也是我们的定位。”负责环球金融中心项目的森大厦（上海）房地产管理咨询有限公司一位媒体负责人昨日向《每日经济新闻》表示，名列日本三大银行的三井住友银行、瑞穗实业银行已确定入驻办公，但考虑到住户的信息，暂时还无法公布更多的信息和数据。

　　除了已竣工的环球金融中心、未来资产大厦和时代金融中心，周边在建的还有招商银行大厦，该大厦预计2010年完工。

　　DTZ戴德梁行华东区企业顾问部门主管、董事魏超英透露，仅在戴德梁行的帮助下，近期就有7万平方米租赁交易出现在陆家嘴，其中多为金融机构租赁，不少企业大举进驻陆家嘴建立中国区总部。

　　去年，在上海甲级写字楼整体供应相对匮乏的背景下，陆家嘴CBD曾出现“抢租”热潮，甚至一些在建项目也受到追捧。目前，陆家嘴金融区写字楼非常紧俏，可供出售的楼面也非常少。今年7月，东亚银行购入高宝金融大厦的10个楼层、约1.5万平方米的写字楼及商铺。高宝金融大厦租赁部当时就曾表示，除了东亚银行买下的这10层楼面外，今后不会再出售其他楼面，而是全部用作长期出租。

　　国际金融机构提前布局

　　本世纪初，那些在全球其他金融中心有着丰富投资经验的国际金融机构，就已打起了陆家嘴等地区金融地产的主意。当时，国内金融机构在金融地产的概念上尚未觉醒，同时也不具备购置实力。

　　汇丰、花旗等大的国际金融机构，几年前就在陆家嘴购置了不少物业，并不惜重金对大楼进行冠名。早在2000年，汇丰即买下现在的汇丰银行大厦的3层并取得冠名权，之后，花旗也不甘示弱，拿下当时还在建设中的花旗银行大厦的5层楼面并冠名。当时的购置成本较低，仅在此项的投资，就可让这些跨国金融机构坐享中国楼市前几年疯长带来的好处。

　　之后，港资银行也进行了一波陆家嘴地区的金融地产“扫楼”行动。

　　近期，渣打银行在戴德梁行的帮助下，完成了渣打银行大厦内3万平方米的租赁和买卖交易，渣打银行取得了大厦的命名权和标识权。这栋大厦将是渣打银行的中国区总部，底楼则是其在全国最大的旗舰店。

　　同时，新加坡华侨银行也成功入驻时代金融中心，租赁面积达到了3600平方米，并将其作为中国区总部。

　　去年，在陆家嘴区域地标性商业项目??上海国金中心的动土典礼上，又传出汇丰已预订该大楼其中一座的20层办公楼面，总面积约5.3万平方米，同时宣称国金中心将成为汇丰中国总部所在地。

　　内地金融机构后起跟上

　　近期楼市下滑的预期增大，而上半年国内各大金融机构利润依然高增长，金融机构对地产的需求再次被释放出来。如何利用近两年在牛市中积聚的资金，让银行颇费思量。很多银行选择了租赁或购买房地产。

　　魏超英认为，在房地产预期长期增值的背景下，银行通过购买房地产转移风险，同时也锁定了长期利润。

　　8月7日，宁波银行公告称，拟在宁波斥资6.5亿元建造总行大楼；同时与第二大股东新加坡华侨银行在上海浦东共购办公大楼。今年4月，光大银行和太平洋保险集团也分别以23亿元和22亿元的成交价，整栋购买了北京金融街控股股份有限公司旗下的物业。

　　太平洋证券金融行业分析师李伟平认为，此举不仅体现了上述两家银行自身的实际经营需求，更多体现了他们在实施扩张性经营的发展战略。

　　李伟平认为，“巨资置办办公楼房，会在短期内增加银行的成本支出，影响现金流量，对银行短期业绩产生不利影响。”不过，这对目前资金充足的一些国内金融机构来说，似乎算不上什么障碍。

　　开始向住宅市场延伸

　　除了高档写字楼，金融地产还在“扩展”地盘。金融机构对于地产的需求，可能并不限于商业地产，已开始延展到住宅市场。

　　陆家嘴金融贸易区已吸引了490多家中外金融机构入驻，10万余名金融人才进入。这时，金融人才的居住问题凸显出来，配套设施的滞后可能拖累陆家嘴金融贸易区金融地产的价值支撑。

　　为此，在商业类型金融地产扩大供应的同时，住宅类金融地产的需求浮出水面。金融地产的概念，开始从单纯的商业地产延展到住宅。

　　今年5月底，陆家嘴金融贸易区宣布将启动“金梧桐树工程”，在未来数年内动工兴建1万套金融人才公寓，以吸引更多的金融界精英参与上海国际金融中心建设。其中，近期完工7000套，远期完工3000套，总建筑面积达39.4万平方米。

　　这种住宅类的金融地产，分为银行家公寓、金融公寓和青年人才公寓三档，只租不卖。陆家嘴银行家公寓已于去年4月开工，今年3月结构封顶，预计将于明年精装修后投入租赁使用，届时将提供120套高档服务公寓。

　　专家：金融地产是否成型？

　　金融地产发展的原因是什么？是否真的已经成型？许多专家给出了自己的观点。

　　和租赁市场相比，投资物业不仅可以分散金融机构的风险，还可能带来资产升值的收益。陈晟认为，投资物业的回报都很高，平常我们说房地产市场不好，主要是说住宅市场不好，但写字楼市场特别是5A写字楼市场是非常好的。这就能解释为什么陆家嘴金融区写字楼的日平均租金高达10元/平方米。

　　树立形象，展示实力也是金融机构购置房产的动力之一。仲量联行亚太区董事陈立民称，无论是银行还是保险公司，他们都需要公众的信赖。购楼冠名，对消费者信心是一种加强。

　　社科院金融研究中心主任易宪容认为，不能因为看到银行、保险公司集中在某个金融中心区购置物业，就认为金融地产由此而生。

　　中国指数研究院副院长陈晟向记者表示，从房地产研究角度分析，金融服务企业在中心地块建立总部，只是顺应金融产业发展的需要。金融街和陆家嘴正好是为这些金融企业度身定制的，的确具有不可复制性。