金黔在线讯 昨日，省十一届人大常委会第四次会议审议了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例(草案)》，涉及商品房预售、按建筑面积销售、书面定金协议等问题。

　　商品房预售，不得分期分批

　　据介绍，近年来，商品房预售中出现了不少“捂盘惜售”行为，有的房开商在取得预售许可证后并未按规定一次性将经批准预售的商品房全部拿出来销售，而是采用分期、分批销售的“策略”，待价而沽，逐步推高房价，违规追求利润最大化，违背了国家设立“商品房预售”制度的目的和相关限制性规定。因此，《条例(草案)》提出，房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起10日内将批准预售的房屋同时公开销售，如实公布销售情况，不得分期分批销售。违反该规定，由县级以上人民政府房地产主管部门给予警告，并处5万元以上10万元以下罚款。

　　按建筑面积销售有望终结

　　据了解，商品房销售有按建筑面积、按套内建筑面积、按套(单元)计价结算三种销售方式。按套内建筑面积和按套(单元)计价结算两种方式对面积测算的要求相对简单，普通消费者容易掌握，不易产生面积测算纠纷。而按建筑面积销售，因“分摊的共有建筑面积”的测算具有较强的专业性，普通消费者很难掌握，导致房地产开发企业与购房人之间极易产生房屋公摊面积纠纷。我省邻近的重庆市自实行商品房销售按照套内建筑面积或者按套计价结算制度后，商品房公摊面积纠纷的投诉为零，社会效果极好。借鉴重庆市的做法，《条例(草案)》提出，商品房应当按套内建筑面积或者按套(单元)计价结算销售。商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。

　　收定金，应签订书面协议

　　据介绍，有的房地产开发企业和房地产经纪机构在销售商品房时，时常会利用购房人法律知识的不足，模糊“定金”、“订金”及“预付款”的法律效力差异，在以“订金”及“预付款”名义收取购房人的钱款时出具的却是“定金”协议，损害了购房人的合法权益。另外，实践中“定金”协议的形式和内容由于缺乏相应的法律规范，随意性极大，有的房地产开发企业和房地产经纪机构甚至以收款收据作为定金协议，双方的权利、义务缺乏相应约定或约定不明确，极易导致纠纷。对此，《条例(草案)》提出，房地产开发企业和房地产经纪机构收取买受人缴纳的定金，应当与买受人签订书面定金协议。定金协议应当明示定金的法律后果、所购房屋的基本情况以及可能增加买受人义务、限制买受人权利的其他内容。推行商品房买卖定金协议示范文本。

　　商品房交付时，产权必须明确

　　《条例(草案)》提出，商品房的销售面积由具有房产测绘资质的机构测量确定。房屋登记部门不得指定房产测绘机构，不得拒绝接收符合测量规范的房产测绘结果。

　　商品房交付使用，应当符合下列条件：(一)房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。(二)房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任。

　　屋面防渗漏，最低保修期为5年

　　《条例(草案)》提出，在正常使用条件下，房地产开发项目有关设施、设备的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年；(三)供热与供冷系统，最低保修期限为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。保修期从房地产开发企业将竣工验收的住宅交付用户之日起计算。本报记者 方正伟 来源：贵州都市报