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二手房有了"资金托管" 自助交易风险其实很大
稿源: 中国经济网  | 2008-10-20 09:03:54
市房管局二手房“资金托管”数据显示,8月份总宗数157宗,个人交易占75宗,几占半壁江山

  据广州市房地产中介服务管理所独家向本报提供的数据显示,1~7月二手房交易资金银行托管的宗数为640宗,其中个人交易占188宗,不到1/3。而在8月,银行托管交易资金的宗数为157宗,个人交易竟占75宗,几乎占一半。不过,个人交易也不一定就不用中介服务。很多个人交易者也会选择到中介公司代办交易,如出合同、处理递件等事宜。据了解,目前到满堂红做代办交易的约占该公司交易量的1/8,费用一般在2000元以上。而中原地产接收到代办房产交易的个人业务占每月总成交量的4%~5%。潮流兴DIY,房产个人交易者的经验是怎样的?个人房产交易隐藏什么风险?未来网上交易房产前景如何?本专题为您一一揭开房产交易DIY的个中内幕。

“资金托管”解决资金安全问题

  中介业内一向认为,房产交易中买卖双方较难建立信任,需要房地产中介从中撮合。借助银行这一“靠山”,个人交易在房产买卖中成功“破冰”。至于金额相对少得多的租赁交易,业主通过网络招租、租户间通过网络分租也大行其道。

  一位传统中介业人士向记者表示,个人交易通过银行“资金托管”解决资金安全问题,的确可以扫除一大障碍,不过这是建立在双方达成交易意愿的前提上。目前网络尚未解决买房者对房屋真伪的疑虑。毕竟中国人的传统消费观念是“眼见为实”,必须实地察看现场、实地验收方可放心。传统房地产中介已经过了视网络为洪水猛兽的阶段,反而会利用网络技术直达终端消费者。据满堂红地产数据显示,有近半的房产交易来源于该公司的网上平台。

个人自助交易有时还需中介帮忙

  自广州市二手房“资金托管”实施以来,通过银行做“资金托管”的宗数逐月上升。政府有关部门出台此措施旨在禁止房产中介经手楼款,以免出现中介卷款走人的事件,想不到引入银行监管后反而催生了一个副产品——个人房产交易。

  李小姐去年买了一间下塘西路房改房。那时候她正在找房,刚好有一个同事在下塘西租住,租期将满。业主要出售房屋,同事觉得房子不错,便介绍给李小姐。李小姐去看房,果真不错。她经同事介绍与屋主见面,双方很快把价钱谈妥,房子正式成交。

  房子交易手续很多,李小姐的一位亲戚刚好从事地产中介工作,于是就找亲戚帮忙。她的亲戚还不错,仅收取中介公司代办交易的最低水平1000元。后来亲戚在递件、问税上也出了不少力。经此一役,李小姐觉得自己也成了半个房产交易专家,一些貌似复杂的过程也亲身经历。她觉得若是自己事先做好功课,若本人有充裕的时间,甚至可以把代办交易费节省下来。

风险提示:个人交易风险其实很大

  1.遭遇问题房源:由于买家对二手房交易不熟悉,对假房产证缺乏鉴别能力或者对房源是否被抵押、查封等情况不了解而买到问题房源。

  2.价格风险:由于买卖双方对市场不够理解,缺乏相关专业知识,可能导致买卖双方心理价位偏离市场行情,一方利益受损。

  3.合同风险:由于交易双方对二手交易不熟悉,可能出现合同细节约定不清,合同不规范,结果买卖双方常因房屋内设施细节、付款方式、交房时间等约定不清而出现纠纷,也常因合同不规范而导致部分条款无效或引起纠纷。

  4.过户风险:由于交易双方对二手房交易流程不熟悉,办理手续时不但耗时耗力,更可能引发不能过户的风险。

  5.物业交接风险:主要是因为合同约定不明确,交易后可能因房屋质量、费用清算、附属设施等引发纠纷。

二手房买卖基本交易流程

  步骤一:查册。

  买卖双方条件达成后,在双方签署合约之前,可以自行到房管局进行查册。

  步骤二:签约。

  交易双方签订《房屋买卖合约》。

  步骤三:晒图、递件。

  晒图资料:需提供房地产证原件。

  递件资料:包括1.房产证(共有证)原件;2.广州市房地产买卖合同; 3.广州市房地产转移登记申请表;4.买卖双方身份证复印件(须原件校对)。

  步骤四:查税。

  步骤五:交税,过户。

  步骤六:办房产证、收楼。领取新房产证、办理收楼手续。

二手房网上交易平台只起辅助作用?

  深圳某房产网站曾与工行“试水”二手房网上交易平台,推出未几就被广州有关部门“叫停”,理由是该房产网站尚未在广州市国土房管局备案。中介人士认为,这已不是第一次有网络公司“垂涎”了,网络公司总觉得房产中介地铺只是一个形象支出,中介经营者只需拥有信息就可以了。

  中原地产市场总监李粤湘表示,这种架构并不适合房地产行业。因为住宅不同于一般商品,它的成交金额庞大,需要买家实地考察、体验才能决定是否购买,而且考虑时间较长。网上交易平台,是一个让买家了解、搜集心仪住宅相关资料的途径,对选购二手房起到一定的辅助作用,但最终买家购买意欲还是由二手房的实际情况所决定。

  二手房价格一般在十几万元或以上,买家很难只凭网络平台提供的资料就决定买房。房产中介作为服务性行业,所涉及的资金金额较大,实体店铺是中介行业主要的成本支出,通过店铺的规模和数量,可看出公司的品牌形象和实力。配合其提供的居家式服务,令客户对中介公司更有信心。

  满堂红有关人士表示,二手房网上交易平台由金融机构来构建,确实提高了技术水平,但如何保证网上信息的真实性,风险如何规避以及金融机构搞这类平台的合法性,值得消费者注意。目前广州市国土房管局正构建房源上网平台,技术成熟后就会推出,这方面由政府出面会更好。(来源:广州日报李凤荷)

【编辑:朱慧慧】