昨日，财政部发布消息，对个人首次购买90平方米以下住房的，契税税率暂统一下调到1%，最低首付款比例调整为20%，贷款利率下限可为贷款基准利率的0.7倍。正打算买第一套房的市民大呼“太好了！贷款利率又降了！”

　　而改善型普通自住房买家也有“实惠”，购买一个100万元的房子，以前可能要准备40万元，才能办理首付，但是现在只要20万元就可以搞掂，买房的门槛大大降低，而且可以享受打“七折”的贷款利率。

　　但是，更多打算“小换大”购买第二套房的市民却皱着眉头：什么是“改善型”？怎样才能享受到优惠政策？房地产专家对此也摸不着头脑，呼吁政府尽快出台有关的细则。

市民疑惑：“小换大”怎样才算“改善型”？

　　专家呼吁有关部门迅速出台操作细则

　　家住天河区的市民刘小姐刚刚买了自己的第二套房，签了认购书，约好了这个月末去签购房合同。她对优惠政策中的“改善型普通自住房”大感疑惑：“我原来有一套70多平方米的房子，刚买的是120平方米的，能不能享受7折的贷款利率？”

　　广东中原地产代理有限公司总经理黄韬对“改善型普通自住房”的理解是，一是超过90平方米以上的房子，而且是已经有了一套房子，现在要买第二套房子。他表示，在二次房贷政策中，如果第一套房办过贷款，购买第二套房的房贷首付要提高到40%，利率上调10%。而现在的政策是否意味着已经还完款的二次置业者在购买第二套房子的时候，只需要首付20%，而且也可以享受“7折”贷款利率？

　　签了认购书还未签合同能否赶得上优惠？

　　另外，优惠政策的实施时间如何界定。比如有个购房者，现在刚刚签了认购书，但是还没有正式签订合同，那么，他的契税能否享受1%？如果合同已经签了，但是还没有办理按揭，还能不能享受贷款利率以及住房公积金贷款利率下调的利好？

　　对此，黄韬认为，这要按购房人向银行提交的按揭书申请日期来定。如果还没有递交，应该可以享受新政策。他表示，现在就是缺少一个细则，所以很多政策在操作上还存在问题。

　　央行解释：未还完的贷款利率降不降？

　　看贷款合同约定 由银行根据借款人情况自主决定

　　中国人民银行新闻发言人就相关问题接受了记者采访。对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　“月供不得高于月收入50%”政策不变

　　人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%的政策不变。

　　业内反应：新政策对换房族应更优惠

　　招商银行广州市分行个人信贷部总经理叶振环表示，此次政策利好方向很明确，主要针对首次买房或者有改善居住条件的市民，刺激那些有刚性需求的买家的购房需求。因而政策出台后，对刚性需求会有一定的刺激作用，但对整个房地产市场而言，刺激作用是有限的。因为房价走势是比较迟缓的，下跌的趋势一时很难扭转，只要房价继续下跌，人们即使有需求，也抱着再等等看的观望心理。

　　中原地产滨江东分行高级营业经理张功崧在接受记者采访时，喜不自胜。他表示，一口气出了这么多利好，政府对房地产市场的态度已经很明朗了：就是不会对房地产市场的下滑坐视不管。在此情况下，那些购房需求比较急的自用住户，看好了就会出手的。不过，那种目前已经有住房，购房只是为了改善居住条件的客户，可能会继续观望。

　　有开发商认为，政策出台只惠及了首次置业者，对改善居住环境的二次置业者的利益并没有顾及到。毕竟，广州住宅市场经历了多年的发展，大多数百姓已有了第一套商品房，现阶段，更多消费者有提升居住环境的换房需求。