转眼又到年底，到了一年一度物业公司催缴物业费的时候。每年这个时候，宁波向阳物业公司经理汪云川就会担心有些业主以这样那样的理由拒缴物业费。他们管理的牡丹小区，去年应收物业管理综合服务费142093元，实收75823元，收缴率为53%。“一般老小区的缴费率只维持在50%到60%，有的甚至不到30%。”宁波新东方物业公司经理沈家声说。
小区物业管理中存在哪些问题和难点？物业费收缴为何困难？其根源主要有哪些？如何化解物业纠纷？近日，晚报“民情直通车”驶入海曙区政协白云联委会在宁波十五中体育馆召开的物业小区管理议事会现场，探究解决之道。
物业费收取难现象普遍
海曙信宁小区居民陈师傅：我们小区共有居民961户，物业费收取标准为每平方米0.2元。因为2007年度的物业费收取率只有30%，物业公司年度亏损7万元，结果在今年3月退出了小区管理。其他小区是不是也有类似的情况？
王信忠：现在小区普遍存在物业费收取难、收费低的现象。收费难的原因主要有以下几个：
一是很多业主对物业管理“谁受益，谁付费”的原则不理解，有的还持抵触态度，拒缴物业费；二是一些业主看到其他业主不缴物业费照样享受服务，觉得自己缴费就是吃亏，索性也不缴了；三是一些业主对物业公司的要求超出了合理范围，认为物业公司什么都得管，物业公司如满足不了业主的要求，业主就会以此为由拒绝缴费；四是历史遗留问题导致收取难，比如一些没有私家车的业主因为汽车停放在小区公共绿化带上而迁怒物业公司，从而拒缴物业费。另外还有一些开发时遗留的问题，比如小区规划、房屋质量等，业主把这笔账也算到了物业公司头上。
朱智勇：不仅老小区收费难，新小区收费也成问题。如文苑风荷小区2007年的收费率只有72.6%。
李峥艳：业主普遍拒缴物业费，时间长了会对社区造成很大损失。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业公司的钱，对缴了费的业主来说也是不公平的行为。长此以往，不缴费的业主可能越来越多，最终将导致物业公司无法正常运转，房屋及设施失去维修和保养，保安、保洁工作无人过问，最终利益受到损害的还是小区全体业主。
物业公司服务质量有待提高
联南社区居民汪曼英：作为业主，我们十分希望物业公司能提供高质量的服务，在小区绿化、停车、治安防范等方面进一步改进，做个合格的小区“保姆”。
李峥艳：根据目前的情况，业主不缴纳物业费有多种原因，其中一条就是物业企业服务尚不尽如人意。
孟勇：在要求业主提高缴费意识的同时，物业公司要不断提高服务质量，因为付费与服务具有一定的因果关系。希望市、区政府有关部门加强对物业公司日常工作的监管力度，在街道设立物业管理部门，把对物业公司的资质审核、年度工作考评等职责下放到街道。
业主和物业公司要好好沟通
朱文儿：业主和物业公司都有保障自己利益的权利，但在维权中双方都要理性。如果物业公司觉得物业管理费难收，就要反思一下，这是不是自身的整体素质与服务质量欠缺造成的，并想办法尽快完善和提高。
沃幸康：业主与物业公司之间的纠纷和冲突主要是由物业服务质量引起的，在当前物业法规还不够完善的情况下，业主在选择物业公司和与之签订相关合同时必须要慎重。
李峥艳：由于目前物业费的收费标准执行的还是10年前的标准，所以“低收费→低服务→物业费难收→人员不稳定”的怪圈近年来一直困扰着物业企业。目前，市建委已委托物业管理协会制订了《宁波市物业管理行业服务等级标准》，这一标准实施后，每一级服务标准都有对应的收费标准，由业主自行选择服务标准和收费标准。
文苑风荷小区胡世彦：小区业委会在既督促业主按时缴纳物业费，又监督物业公司保质保量履行服务合同等方面，工作不是很到位，导致有的小区业主和物业的矛盾越来越多。化解矛盾的有效办法是多沟通，相互理解。
章静：导致小区业委会缺少实际工作效果的原因主要有两个：一是业委会委员或主任都是义务兼职的，一年到头没有报酬，缺少激励机制；二是要做好这项工作需要花费一定的工作时间和精力，也是一件得罪人的事。建议政府能否参照“和谐促进员”、“计生协管员”等模式，对业委会委员给予一定额度的工作补贴，以激励他们的工作热情和责任心。另外，建议由区物业办牵头，每年对业委会主任进行培训。
绿地和车位能否两全其美
牡丹社区王师傅：住宅小区特别是老小区，可否通过对小区绿化带进行适当调整来增加车位，以缓解停车难？
林军华：根据2005年修订的《宁波市城市绿化条例》规定，新建住宅小区和旧城改造住宅区的绿化面积占总用地面积的30%。确需改变现有城市绿地使用性质的，由城市绿化主管部门签署意见，报市、县（市）人民政府批准，按规定办理有关手续，并缴纳易地绿化费。
我个人认为，对一些条件具备的地方，原来绿化面积标准较高的，也确需改变现有城市绿地使用性质的，在征得小区业主的同意后，经业主委员会和社区共同研究，提出合理的设计方案，在《宁波市城市绿化条例》规定的最低绿化标准内，经过有关部门批准，适当调整小区绿化带的功能，以缓解居民停车难。
王法锦：从今年开始，我市开始实施第二轮老小区整治，五年内计划完成790多万平方米住宅小区的整治。这次整治的主要内容包括拆除违法建筑物、房屋整修、配套设施整治、绿化整治、防盗门、信报箱整修和维护等。通过整治，能一定程度上融洽业主和物业之间的关系。