在鄞州新城80平方公里的规划范围内，潘火、下应两大街道的大部分辖区，可视作这座南部新城的城东区域。这个区域就现状而言，尽管有宽阔、清澈的甬新河南北奔流，但因其周围高速公路、铁路、大型立交桥等交通设施纵横交错，在居住环境上似乎仍不具备足够的吸引力。但如果把目光放长远，这里必将成为鄞州新城一块新的房地产开发热土。

　　事实上，包括雅戈尔、银亿、华丰等在内的本土数家开发商，已经在这个区域内率先布局。雅戈尔·世纪花园、华丰·紫郡、银亿·上上城、天亚·东方湾邸、浅水湾·蔚蓝水岸……这些总建筑面积接近百万平方米的新楼盘，已经构建起了“鄞州新城东”这一全新的地产板块。

　　本土知名开发商抢先布点鄞州新城东，显然不会没有理由。

　　就地理位置而言，这一区域地处南部新城与东部新城的夹角，未来当成为连通两座新城的一个“桥头堡”。目前已建成的世纪大道、下应大道，初步架起了该区域与未来东部新城的交通联系通道。而放眼未来，更有轨道交通4号线让这一区域与江东核心城区、海曙老城区、江北城区和江北西区连为一线，有轻轨5号线贯穿该区域与东部新城CBD、高新区核心居住区和镇海新城。

　　这一区域与鄞州新城核心区的联系则更为紧密。在桑田路、福明路、沧海路往南延伸段工程完工后，该区域的西北块将完全连入鄞州新城核心区的东北角。

　　在交通路网趋于完善后，这一区域本身也正在酝酿着居住配套设施方面令人兴奋的变革。其中最令人关注的，显然是位处该区域的北端、环城南路与甬新河交叉口东北侧的宜家商业广场。宁波的这个“宜家”在家居店之外，更将引进国际上大的连锁商业业态，其中功能包括购物、餐饮、娱乐等等，总的建筑面积将达40万平方米左右——这接近两个天一广场的规模。

　　此外，在潘火片区的城市设计当中，宜家综合商业广场南侧直到杭甬高速，同样是一大片商业设施。家乐福在宁波新的分店，也将开在该区域南端靠近鄞县大道的地方……