制图/陈健珊 (图片来源：南方日报) 　　●核心提示● 年关将至,持续“价量齐跌”的楼市在11月开始显示出一丝亮色。北京、上海、深圳、广州等国内多个城市11月份的成交量环比有所回升,呈现出“价跌量增”的积极变化,在一阵阵“寒风”劲吹的“地产冬天”,楼市行情似乎出现了“回暖”迹象。“温州炒房团”和“山西煤老板”、“万人购房团”等群体近日也以大张旗鼓“抄底”京沪楼市的方式重返媒体视野。楼市真的触底反弹了吗?可以看出,量升的前提是价降,降价才是硬道理,当房价回调到合理的空间,房地产市场刚性的需求才能最终释放。 正如中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌日前在广州一个论坛上所言:过去几年透支的房价正在以“时间换空间”,通过金融、财政政策对楼市的支持,以及房地产开发商对价格策略和产品结构的调整,将房价和成交量都维持在较为稳定的状态,由时间来消化此前过大的涨幅。 - 声音

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌:楼市有望实现“软着陆”

　　前不久,在工商银行广东省分行营业部主办的“2008年工行投资论坛”上,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,经历了2007年楼市的价格和成交量“大起”后,现在要防止楼市价、量“大落”。与美国楼市不同,中国楼市存在着旺盛的需求,“因此,我国楼市有望实现‘软着陆’。”

　　据顾云昌介绍,今年前10月,房价呈现环比下降的趋势,而成交量更出现了同比17%的降幅。其中,北京楼市成交量同比减少了54%,上海减少43%,而广州减少了25%。然而,回顾2007年的楼市景象,当年房价同比上涨了17.5%,而成交量更同比上涨了24.7%。

　　“2007年的楼市‘大牛市’透支了其后2—3年的成交,这样的话,既然房价已经涨够了,现在的目标就是将其维持稳定,尽量减少回落的幅度。”顾云昌提出的想法是“时间换空间”,通过金融、财政政策对楼市的支持,以及房地产开发商对价格策略和产品结构的调整,将房价和成交量都维持在较为稳定的状态,由时间来消化此前过大的涨幅。

二套房贷政策可能调整

2008年下半年以来,在惨淡的楼市成交量下,地方及中央先后纷纷出台“救市”政策和措施。在进一步的激励政策方面,顾云昌呼吁应“解冻”二套住房信贷限制,他认为,近期的房地产新政,已经为二套住房正名,“改善型需求就是原来有房子的再买一次,央行政策已经很清楚。现在的问题是要如何控制银行风险。”

　　2007年9月,央行、银监会联合下发通知,规定购买二套以上住房,首付比例不低于40%,利率不低于基准利率1.1倍。顾云昌认为,解冻二套住房信贷限制的政策,央行应该有一个原则性政策,但主要还是让商业银行自己控制,因为各地房地产市场差异较大,没有必要一刀切。

　　此前,住房和城乡建设部副部长齐骥在受访时透露了二套房贷政策可能调整的信息,被业界认为是政策解禁前兆。

　　在论坛上,工商银行投资银行部总经理李勇表示,虽然中国楼市存在泡沫,但对楼市未来走势充满信心。

　　央行的大幅降息,以及广州公积金中心再次大幅调高个人贷款额度等措施的出台,市场成交气氛开始活跃。11月底,广州房地产官方网站阳光家缘最后一周的数据显示,全市共有147个楼盘成交,总成交582套,为今年以来较高水平。但是,在量升的背后,是售价的不断下降。

　　近日,各地楼市11月成交量及价格的相关数据相继露面,根据各方数据分析并结合各个楼盘售楼部的人流数量以及各个楼盘声称的成交数据,一个宏观调控中的“价降量升”市场概况初步成型。北京、上海、广州、深圳等一线城市楼市11月成交量的“暖冬”意味明显。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为,政府的救市举措取得阶段性的成果。但这一轮反弹能持续多久,回暖程度有多高,还有待观察。

　　11月的北京楼市出现回暖迹象,期房签约量出现较大幅度的增长。来自北京房地产交易管理网的数据显示,11月北京市期房网上签约13721套,与10月相比涨幅达48%。整个11月,有9天的住宅签约总量超过500套。签约峰值出现在11月4日,签约数量达到817套,而在今年9月日均签约量仅有百套。

　　与北京一样,上海楼市11月成交量也明显回暖,走出了一波“新政策行情”。上海佑威房地产研究中心统计显示,11月上海成交一手商品房6201套、717551平方米,相比10月份的459764平方米,成交面积环比增长了56%,比9月份的440065平方米增加了63%。

　　而深圳的11月成交则显现出“成交翻倍价格下降”的特点。来自中国房地产指数研究院的统计数据显示,11月深圳全市商品住宅成交面积为55.41万平方米,成交金额为69.29亿元。而10月份深圳新房成交面积为34万平方米,成交金额为43.2亿元。11月的成交量较10月增长73%,创造了深圳楼市今年成交量的高峰。

　　在广州10月、11月,连续两月的成交回暖让业内专家直呼“暖冬”。记者从中国指数研究院最新数据了解到,广州11月共成交5982套住房,成交面积645501平方米。比10月全市成交的5603套住房,成交面积62.94万平方米,环比分别上涨了6.8%和2.6%。而在9月份,广州的成交量却只有3685套。11月份的统计数据,也是自去年9月份以来,第一次成交量和成交面积连续2个月呈现上升趋势。

　　从2007年10月广州楼市冲顶以来,对楼市的宏观调控在政策层面上完成了一次全面的“V”型反转,先是国六条、国八条,不断紧缩银根提高首付比率以及相关税赋,如今在政府减税、银行降息、开发商降价各方配合下,各地楼市走出了一波像样的“新政策行情”。黎文江认为,数据反映广州楼市已经渐趋稳定。从10月22日住房新政出台算起,广州楼市在这一个月内经历了一个抛物线,它延续“十一”黄金周的余波上升开场,以新政出台后的真空期成交萎缩转折,又从年末的打折促销逐渐爬升。《国房分析咨询报告》项目课题组首席分析师陈真诚分析,楼市进入阶段性的盘整阶段,但楼市交易量的回暖似乎并没有遏制住楼市价格下跌的趋势。

　　中原地产项目部总经理黄韬指出,利率下调及首次置业者首付比例的下降,让首次购房和供楼门槛同时降低。同时,市场中近期出现的不少“低价”单元对购房者的吸引作用非常明显。

　　数据显示,11月北京经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套,约占总成交量的55%。可以说,北京房地产市场的回暖,很大程度上得益于保障性住房的成交增长。深圳11月“成交翻倍”的背后,低价触动也较明显,11月成交的价格环比下跌了4.48%。在广州,11月以来的成交量也主要集中在低价位楼盘。

　　不过,首次置业者择机入市及低价位楼盘成交放量,并未让所有业内人士感到“暖意”。广州地产专家韩世同称,二次置业的高端消费群还处于观望状态,高档楼盘成交仍清淡,只有各种产品类型全面活跃的市场才可称作正常。