房价下降引发地方政府纷借中央资金并轨“两房”　　

　　本报记者 贾海峰 北京报道

　　4万亿投资诱惑下，地方住房保障体系正在悄然变化。

　　近日，河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房，一改过去重经济适用房轻廉租房的做法，纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。河北石家庄、山东济宁等城市拟将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”，逐渐减少经济适用房建设、分配规模。

　　一位接近住房和城乡建设部的人士表示，早在国务院刺激经济“十条意见”中提出“保障性安居工程”词语时，住房和城乡建设部就在研究经济适用房重新定位问题，研究如何将其与安居工程结合起来。当前地方政府纷纷弃建经济适用房，或会带来全国住房体系的调整。

　　地方“并轨”

　　按照2007年“国务院24号文”确定的分层次住房保障体系，廉租房用于解决城镇低保家庭住房困难，2010年前将其保障范围扩大到城镇低收入家庭。经济适用房用于解决城镇低收入家庭住房困难，其保障范围与廉租房对接，但是两者准入门槛不一样，廉租房比经济适用房准入门槛更高。

　　“国务院24号文”提出，2010年前中西部地区将廉租房保障范围扩大到低收入家庭；东部地区在2008年底前将廉租房保障范围扩大到低收入家庭。

　　而从目前情况来看，地方政府远远走在了“国务院24号文”前面。

　　12月7日，河北省建设厅副厅长曲俊义做客当地电视台“阳光访谈”时透露，河北省正在研究将经济适用房和廉租房进行“并轨”。原来规定是低于当地平均收入水平0.5倍的最低收入家庭享受廉租房，低于当地平均收入0.8倍的低收入家庭享受经济适用房，今后将统一调整为低于当地平均收入0.8倍的家庭既可以享受经济适用房又可以享受廉租房。

　　曲俊义表示，2009年将是河北省着力扩大廉租房保障范围的一年。按照河北省日前出台的稳定房地产市场的文件，2009年河北省廉租房建设规模由8万套扩大到8.5万套，经济适用房建设面积由180万平方米，降低到150万平方米。

　　“此举是为了解决经济适用房滞销的问题。”石家庄市住房保障和房产管理局有关人士接受记者采访时表示，廉租房和经济适用房“并轨”后，大量经济适用房保障对象会选择廉租房，以此缓解经济适用房卖不出去，每年又要大规模建设的问题。

　　无独有偶，山东济宁市也宣布将经济适用房和廉租房申请条件“并轨”，另据记者了解，济南市等地也都有意效仿。

　　而辽宁沈阳市的做法更令人称绝。据有关媒体报道，沈阳市正在酝酿一套经济适用房保障新办法，即停建经济适用房，每户按5.5万元的标准发放购房补贴，享受经济适用房保障的家庭可到市场上购买商品房。

　　沈阳市建委人士称，此举在于消化沈阳市市场存量房。据统计，沈阳市存量房已经达到4000万平方米，而沈阳市每年房屋销售仅能消化1000万平方米，沈阳市想借此消化掉房地产市场的存量，稳定房价。

　　实际上，进入12月以来，已经有越来越多的城市宣布从市场上购买商品房来做保障房。

　　“我们明年也准备收购市场上的商品房作为经济适用房，暂时不大规模建设经济适用房了，有关办法正在制定中。”上述石家庄市住房保障保障和房产管理局有关人士说。

　　记者了解到，在石家庄市对经济适用房态度变冷的背后，几乎是所有城市在经济适用房建设中遇到的一样的问题：首先是房价下降导致经济适用房失去了价格优势，目前提出停建、缓建经济适用房的城市经适房房价与商品房房价差距不过1000元/平方米，而经适房又要受国家政策限制，为有限产权。其满5年后上市流通收益七成还要交给政府，经适房吸引力下降的情况下，很多申请经适房的家庭选择了弃购。其次，地方政府不肯拨好的地块建设经适房，经适房选址多在偏远地区，对购房者生活造成不便。最后，地方政府对经适房建设投入不足，经适房降价空间有限，使其价格与商品房价构不成竞争优势。

　　上海易居房地产研究院高级研究员回建强分析说，地方出现经适房和廉租房“并轨”的问题，并非地方住房保障已经发展到了应保尽保的阶段，而是房地产市场急剧变化带来的后遗症。房价由快涨到快跌，住房保障体系也应相应变化。

　　廉租房诱惑

　　与经适房遇冷不同，廉租房却在各地走热。宣布将经适房和廉租房“并轨”的几个城市，也都宣布在2009年大幅度加大廉租房建设力度。

　　回建强分析说，地方政府对廉租房的投资积极性主要还来自中央4万亿投资的诱惑。日前，住房和城乡建设部副部长齐骥对外宣布，未来3年将投资9000亿元做保障性安居工程，其中建设经适房400万套，投资6000亿元，廉租房200万套，投资2150亿元。

　　其中，虽然经适房投资规模远比廉租房大，但是资金来源上，中央财政却不投一分钱，是地方政府出地，开发商出钱来建设的，6000亿元经适房投资主要来自民间。

　　而200万套廉租房投资的2150亿元却需要中央和地方两级财政，以及公积金收益、土地出让收益来共同完成，资金保证上更具优势。

　　9000亿元的住房保障投资计划甫一宣布，地方政府对待住房保障的态度就发生了变化：原来对住房保障不热情的地方政府开始大张旗鼓地做保障房建设；原来重限价房、经适房建设的地方政府开始弃建限价房和经适房，转向大力建设廉租房。

　　一位专家在某网站乐居营销高峰论坛上告诉记者，地方政府原来有热情做限价房和经适房，是因为这些房屋不需要地方政府投资，地方政府出地，开发商出钱。而目前房价下跌的情况下，限价房和经适房已经影响到了地方房价和商品房销售，进而影响到了地方的土地财政，因此地方政府对限价房和经适房的态度急转直下。

　　记者从住房和城乡建设部获悉，第四季度追加的1000亿元投资进行分配，其中约75亿元住房保障资金将按照中央1∶地方2∶银行1的比例进行资金安排，地方建设廉租房将有20%的资金可以从中央财政获得，其支持力度超过了以往任何时期，因此地方政府对争取保障房资金上十分踊跃。

　　一位接近住房和城乡建设部的人士介绍，目前很多地方政府已经领到了第四季度追加的保障房资金。大概标准是西部地区每平方米补助300元，中部地区每平方米补助100元。由于当前很多项目申请手续不全，能够提供完整项目开工资料的项目争取资金几乎“人人有份”。

　　回建强表示，一方面是廉租房大规模建设，另一方面是经适房建设规模萎缩，地方政府宁可从市场上回购商品房也不再进行新经适房建设，这种情况持续下去，住房保障体系就会发生“自变”。

　　上述接近住房和城乡建设部的人士向记者透露，住房和城乡建设部住房保障司组织了多个地区的代表正在德国考察，上次去德国考察住房保障制度是在2000年，随后出台了经适房和廉租房保证政策。时隔8年后再次探访德国住房保障体制，住房和城乡建设部完善住房保障体系的想法大相径庭。

　　值得注意的是，目前我国住房保障体制和德国相比有两个明显差异：一是德国住房储蓄体制比中国的住房公积金体制更具有保障性，其对住房保障的金融支持力度更大；二是德国只有福利房等类似中国廉租房的产品，根本没有经适房这种又有产权，又属于住房福利的产品。

　　但是回建强等业内分析师表示，即使如此，经适房也不可能短期内被取消，因为其已经被写入了“国务院24号文”，而且短期内让中国这么多需要住房保障的人群都去租房也不现实。但是住房和城乡建设部会研究给经适房注入更多内容，例如将限价房等产品内容放入经适房，扩大经适房保障范围，以此挽救面临困境的经适房。21世纪经济报道