投资要点

　　传闻的购房抵税我们认为不是空穴来风，刺激市场的方案总是需要相关部门提前做好，在适当的时机推出。我们需要做的是判断政策可能出台的具体方式并量化其影响。

　　首先，我们认为对首次置业者购买普通住房实行此项政策的可能性较大，对第一次购房者需求的支持应该是未来政府出台政策始终遵循的原则。

　　政策可能出台的形式有两种：

　　一是中央在全国范围内出台购房抵税政策，但我们认为将每月的购房本金和利息全部抵税可能性不大，抵税的部分可能仅是利息，因为如果月供实行全部退税很有可能出现高收入家庭无需支付月供的情况。如果利息部份可以抵税，应税收入在两千元至五千元购房者每月可减少6.5%月供。

　　二是各地方政府自行出台政策，在其权力范围内免除个人所得税中的地税部份。目前个人所得税中央和地方按6：4分成，按此计算应税收入在两千元至五千元购房者每月可减少2.6%月供。

　　如果政策推出，其有效期我们认为不会很长，2年内有效可能性较大。

　　为保证公平政府会对退税政策附加限制，例如规定收入在一定水平之下购房者方可享受政策优惠；或者降低高收入者免税比例，因为我国实行超额累进的个人所得税率，高收入家庭在实行退税后还款比例的降低会明显高于低收入家庭。如在上述两种情况下，收入在五千元以下购房者月供的减少比例分别为6.5%和2.6%，但家庭收入为两万元的购房者可减少月供33%和26%，不实行区别退税政策将无法保证公平。

　　按照我们的判断，能享受政策优惠的应是购买普通商品房的首次置业者，中小户型产品的销售会由此而受益，投资性需求不会因为此项政策而得到释放。但如果实际出台政策比我们预想宽松，可能会出现高收入者通过购房避税，或者原本就有购房能力的观望者为享受政策优惠而不再持币待购，届时就会对市场需求有明显拉动，最终的具体影响程度还要根据实际出台政策来判断。