估值处国际市场中低端

　　A股房地产板块自08年初以来总体跌幅较大，截至08年12月5日，A股跌幅62%，A股地产龙头跌幅56%，香港上市内地股跌幅64%。目前A股房地产板块估值水平处于国际市场的中低端。

　　国内房地产A股：08、09年动态市盈率分别为14.9倍和10.9倍，对09年净资产值折让约35%。

　　香港上市内地股：08、09年动态市盈率分别为9.0和7.9倍，对09年净资产值折价41%，估值水平低于国内地产A 股。

　　估值处国内历史低位

　　我国股票市场和房地产市场建立的时间都不长，我们计算了1992年以来房地产板块静态市盈率与市净率，其平均值分别为46.3和5.3倍，2008年12月12日分别为23.1和2.7倍，行业估值水平已经接近历史最低水平。

　　为了使估值的纵向对比更有借鉴意义，我们选取万科作为样本进行跟踪。根据1993-2008年万科静态市盈率的历史数据，我们同样发现，现在公司静态市盈率水平基本接近历史最低水平。

　　综上，A股房地产上市公司目前估值水平已经降至历史较低水平，已不构成股价上行的主要风险。

　　给予09年行业“推荐”投资评级

　　尽管09年行业尚存在销售萎靡、房价下行等风险，但是前期减税、降息等政策的累积效应将在市场逐渐显现，政府也将根据市况选择性推出救市政策，这无疑可以提振行业销售、改善行业基本面，我们预计房地产交易量在09年下半年企稳、10年上半年回升，因此给予房地产行业“推荐”的投资评级。

　　房地产价格全国性的下跌和成交量的萎缩，对GDP增长，相关产业发展和社会就业等各方面产生了巨大的影响，而随之的信贷放松是有可能使得房地产成交量回升的主要原因。信贷放松一方面降低了房地产企业的财务费用，缓解其现金流紧张的局面，另一方面激发了潜在的购房需求，支持成交的活跃。此外，在房地产行业面临经济下行趋势而调整的过程中，行业中资质优良的龙头企业具有逆周期整合能力，在行业整合时，其优势就能发挥出来。我们认为，那些资金压力小、土地储备成本低、销售回款快、净资产折让深的全国或区域龙头开发企业在09年将有不俗表现，价值投资者可现在介入并长期持有，如万科、招商地产、金地集团、保利地产、华发股份、滨江集团。另外，商业地产和工业地产等业务受影响程度相对较小的公司也会有不错的表现，如陆家嘴、浦东金桥。

　　我们假设09年房价同比下降10-20%，销售面积与08年持平，利率下降108bp，存款准备金率降低350-550bp。

　　风险提示

　　(1)09年宏观经济恶化，不能保持8%经济增长率，则地产行业可能进入大周期调整。

　　(2)房价与销售量持续下滑，业绩下滑超预期。(东海证券)

　　两市地产股一览:

　　股票名称 股票代码

　　外高桥 600648

　　海泰发展 600082

　　天创置业 600791

　　金地集团 600383

　　珠江实业 600684

　　ST兴 业 600603

　　中江地产 600053

　　东华实业 600393

　　沈阳新开 600167

　　海鸟发展 600634

　　高新发展 000628

　　珠江控股 000505

　　中粮地产 000031

　　万 科Ａ 000002

　　深 长 城 000042

　　*ST 天保 000965

　　光华控股 000546

　　名流置业 000667

　　泛海建设 000046

　　阳光股份 600811

　　中华企业 600675

　　陆家嘴 600663

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