整体来说，此次营业税调整政策对于整个二手房市场是一个利好政策，二手房营业税差不多恢复到2005年6月1日到2006年6月1日之间的水平。这次新政有利于促进市场交易，能够在一定程度上提高市场活跃度，降低部分购房者的购房成本。

　　新政为购房者减负几何？

　　［新政策］对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　［计算］根据2005年宁波市政府办公厅的发文，市三区普通住房的条件主要有3个：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于上月同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。这3个条件有一条不符合，房子就不能算普通住宅。目前，实际操作中主要比照单套建筑面积在140平方米以下这一标准。

　　统计部门资料显示，2007年，市区居民人均住房建筑面积为２６.０９平方米/人。若在实际操作中，人均居住面积按人均住房建筑面积算，据上述政策的两项标准，按三口之家计，即只要目前所住的第一套房子建筑面积小于７８.２７平方米，即便还有按揭贷款未还清，购买第二套面积小于140平方米的普通住房，也可享受20%首付、按揭贷款利率在基准利率基础上打七折的购房优惠政策。

　　以个人购买一套100万元的普通住宅刚好超过2年为例，按照2006年6月1日后的税费标准，对购买住房不足5年转手交易的，按照售房收入全额征收5.5%营业税，即100万元×5.5%=5.5万元；而按照12月17日出台税费新标准，即个人购买普通住房超过2年转手交易的，实行免征营业税的规定。这样，出售100万元普通住房新旧税费政策前后可节省5.5万元。新办法同时规定，如果个人购买普通住宅未满2年出售的，由此前按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。假设房主以80万元购买住房，不足2年以100万元出售的，那么，目前需要缴纳的营业税为（100万元－80万元）×5.5%=1.1万元，比此前全额征收100万元×5.5%=5.5万元，节省了4.4万元。

　　央行四次降息之后，目前5年期以上贷款年基准利率为6.12%。以一市民首套房贷款未还清再购买第二套总价为100万元的普通住房、全部商业贷款且以等额本息方式按揭20年计算，在本次新政未出台前的二套房贷政策下，首付需40万元、按揭贷款年利率应上浮至6.732%，需支付利息接近50万元（493383.69元）、月均还款4555.77元；本次新政策施行后，首付降至20万元、优惠后的按揭贷款年利率为4.284%，支付的利息总额降低至约40万元（392415.01元），月均还款额由于贷款额由60万元提高到80万元而增至4968.4元。如果该市民购买第二套普通住房时首付款不变，则20年按揭期支付的利息总额降至约30万元（294311.25元），月均还款额降至3726.3元。

　　［新政策］将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　［计算］现行二手普通住房营业税按总房价的5.5%征收，且购买住房不足5年的，房主售房后均须全额缴纳该项目税收。甬城二手房市场通行的做法是，该项税额一般会由房东转嫁给购房者。

　　假设一购房者购买一套于2006年交付的二手普通住房，总价为100万元，新政施行前则须承担5.5万元的营业税，现在则可全部省下这笔钱款；如果该购房者购买的二手房是2006年销售、今年才交付的次新房，当时房子总价是70万元、现售100万元，新政施行前同样须承担5.5万元的营业税，现在则可享受营业税差额征收的政策，即只须承担30万元×5.5%=1.65万元的营业税。

　　新政利好楼市几何？

　　本地房产界人士在获知本次楼市新政消息后，大多对新政后的楼市走向表示乐观。

　　据本地最大的房产中介21世纪不动产宁波立得的总经理施建益介绍，目前市场二手普通住房房源中，购买年数在2年以上、5年以下的约占30%。

　　施建益认为，此前，二手房市场成交回升最大的阻力——税费问题，现在基本上得到了解决；因为一手房价大幅下降而导致的二手房与一手房价格“倒挂”的情况，也有望因本次新政而消除，“相信不少资金压力比较大的房东，会借本次政策利好机会尽快出售手中房子。”施建益判断：“本月后半个月的二手住房成交量，相比前半个月可能会有30%以上的增长。”

　　二手房市场如果能借本次新政之力确有明显回暖，宁兴房产营销部经理鲍致远相信，一手房市场的成交同样会被带动。

　　鲍致远的理由是：卖出了二手房的人有了钱后，总会有一部分——尤其是想改善居住条件的，会选择在一手房市场购房。由此，楼市的人气或能被渐渐带动，在“跟风”效应下促成成交的整体回升。“只要成交回升，房价就能够趋稳，整个楼市也就能稳定下来。”鲍致远称。

　　虽然楼市有言“量为价先”，但在目前的宏观经济形势和楼市现实下，鲍致远不认为开发商会因成交的回升而提价：“只有房源销售到了一定程度、剩下的房源即便卖不动也不会影响资金链的情况下，开发商才会考虑利润多寡而提价。”

　　事实上，相比于购房者看重的本次新政中二套房贷政策松绑、房产交易税负减轻这两大内容，鲍致远相比“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”这一内容，对楼市形势的尽快稳定也许更为重要。

　　目前，开发商资金链紧张已是一个不争的事实。此次新政明确要加大对实力型开发商的信贷支持，鲍致远认为这可以让这些开发商从银行融得充裕的资金，去收购、兼并一些资金挺不下去的开发商的在建项目、储备土地资源，从而减少楼盘价格继续跳水甚至产生“烂尾楼”的可能性——很显然，“烂尾楼”的出现将会对楼市信心以及房价、成交量等以更大的打击。

　　如果这样的局面能够出现，辅之以宁波楼市供应量的不大、宁波人购买力的强劲，鲍致远判断，楼市的真正回暖“或许在明年四五月就可看到。”

　　不过，业内人士普遍认为，宁波楼市真正的趋稳、回暖，很重要的一点，是要看明年宏观经济面会否好转、届时的房价是否已经回调到多数购房者的经济承受能力范围之内。

　　银行反应

　　“这一新举措将让相当一部分申购二套普通自住房的居民可享受首次买房的优惠政策，这预示着有意改善住房条件却又受制于首付比例的市民，有机会住得更舒适；但就银行而言，二套房贷的限制减少了，却也是有条件的。”市农行有关负责人表示，“已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平”的提法说明，政府并不欢迎有钱人再度加入炒房行列，使市场进入价格虚高轨道，而是出于保证第二套房的确是用于改善性自住。减免住房转让营业税则可使已陷于被动的多套住房拥有者解套，也避免了可能出现的“断供”，有效防止银行呆坏账增加。

　　事实上，据银行业内人士透露，眼下甬城房贷市场执行的房贷首付、利率等尺度各不相同。有银行允许将还清了首套房贷款后的另一笔住房贷款视为第一套住房贷款，还有银行将原先规定的以家庭为单位的界定标准放松到以借款人为单位，这些执行尺度其实都已经超出了此次新举措的放宽范围。