■上海房管局详解经济适用房准入标准 ■试行办法有望明年一季度获批，将先选择试点区县试行运转再推广到全市
住房问题是重要的民生问题，是上海市委、市政府最为关注的重要问题之一。上海在实施廉租住房的基础上，近期又将推出经济适用住房，以更好地解决中低收入家庭住房困难，建立健全住房保障体系。
为建立完善经济适用住房运行机制，上海市住房保障和房屋管理局制订了《上海市经济适用住房管理试行办法（征求意见稿）》（以下简称《试行办法（征求意见稿）》）。现市政府要求将《试行办法（征求意见稿）》向广大市民公示，广泛听取和征求市民的意见，以便进一步修改、完善。
为方便市民更好地理解有关政策内容，我们对上海市住房保障和房屋管理局进行了专访。
A管理和建设
■目前集中建设的经济适用住房大基地，大多位于外环线附近■少量启动早、配套条件好的中、小基地，预计明年下半年可试行供应■建筑面积在40到70平方米以内，高层住宅相应增加，外环线内从紧
问：经济适用住房有哪些来源渠道？ （第7、42条）
答：本市将采用多渠道、多种方式筹措经济适用住房，加快解决中低收入住房困难家庭的居住问题，《试行办法（征求意见稿）》第7条和第42条对房源筹措分别作了规定：
一是单独选址、集中建设。这将是本市筹措经济适用住房的主要方式，按照全面规划、合理布局的要求，在交通较为方便（通常在建设或规划的轨道交通沿线）、临近外环线的区域确定住宅基地，进行集中建造。
二是在商品住宅建设项目中按一定比例配置建设。考虑到各区（县）商品住宅建设项目分布有差异，条件有不同，为便于操作，拟由市政府作出原则要求和总体计划安排，由各区（县）政府根据实际条件和需要，统筹平衡设定配置建设的项目和比例。
三是其他筹措方式。包括由政府指定机构收购符合条件的普通商品住房、存量住房；政府采取措施，鼓励社会机构和居民积极提供住房，向符合条件的住房困难家庭出租等。
目前集中建设的经济适用住房大基地，大多位于外环线附近，分布在全市东南西北各个区域。如今年启动建设的大基地，有宝山区顾村、南汇区航头、闵行区浦江、松江区泗泾、青浦区华新、浦东新区三林等，此外，还有些中、小基地。这些基地正在抓紧施工建设，少量启动早、配套条件好的中、小基地，预计2009年下半年可试行供应；也有部分大基地由于工程周期和配套设施建设等原因，估计要2-3年后才能供应。
问：经济适用住房的建设和装修有什么规定？ （第9条）答：根据建设部《经济适用住房管理办法》规定，结合本市的实际情况，本市拟对外环线以内和以外区域建设的经济适用住房，采取两种不同的户型面积标准，外环线以内的面积从紧。房型上主要建造一室户和两室户，少量建造三室户，建筑面积在40到70平方米以内。高层住宅可相应增加一定的建筑面积。
对于装修问题，我们之前在一定范围征求市民意见时，也有不同的建议。此次，在全市范围内征求意见，希望广大市民可给我们意见。如，是否要装修；如果要装修，希望在标准上是最基本的简单装修，还是略好一点的。
问：经济适用住房的售价和租金是如何确定的？ （第12、23条）
答：由于经济适用住房的售价和租金将直接影响中低收入住房困难家庭的承受能力。因此，《试行办法（征求意见稿）》对此进行了严格规定。
国家规定，经济适用住房建设应当以保本微利为原则。《试行办法（征求意见稿）》已按此原则，明确了本市经济适用住房销售实行政府限价管理。销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度，并由住房保障机构明码标价，向社会公布。此外，严格规定了审批程序，明确销售基准价格和浮动幅度应由区（县）住房保障机构以该项目的结算价格为基础，根据同区域和相邻区域内经济适用住房项目的价格进行综合平衡后确定，报区（县）价格主管部门会同房屋管理部门审核，经区（县）政府审定，并报市政府有关部门备案后，方可执行。实际供应价格大体相当于同区域普通商品房价格减去政府的土地出让金和房地产企业的预期市场利润。市政配套好的建设基地，还可省去市政配套费部分。
目前，本市经济适用住房主要以销售为主，今后将逐步提供可租赁的经济适用住房。承租经济适用住房的家庭需支付租金，租金标准参照相同地段、质量商品住房市场租金标准的一定比例设定。政府对经济适用住房租金也实行限价管理，租金标准由经济适用住房产权人申报，价格主管部门会同房屋管理部门核定，并且向社会公布。
B供应对象
■申请购买经适房的家庭必须符合四大条件：
●户口年限：家庭成员具有本市常住城镇户口的年限定为7年 （含7年）以上；家庭全体成员在申请所在区（县）的户口年限定为5年（含5年）以上。
●家庭住房面积：人均建筑面积15平方米（含15平方米）以下
●家庭收入和财产标准：经济适用住房申请家庭（三人家庭）人均月可支配收入标准拟为2300元（含2300元）以下，人均年收入标准为27600元（含27600元）以下。家庭财产标准定为人均不超过7万元。●原有住房转让限制：5年■申请租赁的在收入和财产条件上将有更严格的规定■符合条件的且年满30周岁的单身人士，也可以单独申请
问：《试行办法（征求意见稿）》已明确了经济适用住房供应对象的几项条件和动态公布的原则。本市首次公布的具体标准将会是如何确定的？
（第14条）
答：《试行办法（征求意见稿）》第14条原则规定了申请购买经济适用住房的家庭成员必须符合户口年限、家庭住房面积、家庭可支配收入和财产等方面的条件。同时，这些准入条件如何细化为具体标准，我们在前一阶段的制订工作中，认真听取了市政府有关部门、专家学者和部分市民的意见，有了一些初步的考虑。其中：
（1）家庭成员的户口年限。主要是为体现经济适用住房制度的公平性和有序性，避免部分家庭随意迁移户口，集中到某区域申请经济适用住房等问题，因此规定的户口年限包括两个方面：一是家庭成员具有本市城镇常住户口的年限；二是申请经济适用住房时，在所在区（县）已达到的户口年限。在起步阶段，拟确定的意见是：家庭成员具有本市常住城镇户口的年限定为7年（含7年）以上；家庭全体成员在申请所在区（县）的户口年限定为5年（含5年）以上。
（2）家庭住房面积。经济适用住房主要是解决中低收入家庭的居住困难，因此，要有一个住房困难面积标准作为前置条件。住房困难面积标准主要考虑居民家庭的基本生活起居要求，并结合本市住房困难家庭规模、政府住房保障能力和社会经济发展水平等因素综合加以考虑。为了更好地解决市民群众的住房困难，目前考虑经济适用住房申请家庭的住房困难标准暂定为人均建筑面积15平方米（含15平方米）以下（如公房租用凭证仅有使用面积的，将根据房屋类型及市统一的折算标准，换算成建筑面积）。
（3）家庭收入和财产标准。家庭收入是指家庭成员在一定期限内拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等。《试行办法（征求意见稿）》中家庭收入标准的确定，主要依据居民家庭收入在扣除其基本生活支出后，是否有能力通过市场化方式解决其住房困难进行测算。
家庭财产指家庭成员拥有的存款、非居住房屋、车辆及有价证券等财产。家庭财产标准，主要依据家庭购买一套中小套型、中低价位的普通商品住房，是否具有支付房贷首付款的能力进行确定。
家庭收入和财产标准，经有关部门和专业机构进行综合测算，初步考虑：经济适用住房申请家庭（三人家庭）人均月可支配收入标准拟为2300元（含2300元）以下，人均年收入标准为27600元（含27600元）以下。家庭财产标准定为人均不超过7万元。
（4）申请前原有住房转让限制。为防止申请家庭将原有的住房转让他人、人为造成住房困难后申请经济适用住房。《试行办法（征求意见稿）》拟要求，申请家庭的全部成员在提出经济适用住房申请前的一定年限内，没有转让房屋的行为。在具体的年限设定上，初步考虑规定5年。
目前，本市经济适用住房的供应方式以购买为主，对申请租赁的家庭在收入和财产条件上将有更严格的规定。申请家庭除了符合上述条件外，其收入和财产状况必须低于特别规定限额，方可申请租赁经济适用住房。租赁经济适用住房的收入和财产标准，将由有关部门另行制定。
以上具体标准将由市政府审定，并且向社会公布。公布实施后，将根据经济适用住房供应的情况、本市居民收入变化、社会经济的发展，实行动态调整。
问：单身人士可以申请经济适用房吗？（第14条）
答：结合经济适用住房的房源供应情况，凡符合申请经济适用住房其他规定条件，并且年满30周岁的单身人士，也可以单独申请购买或租赁经济适用住房。
CFP图片
C 供应标准
■原则上以家庭为单位，分无房户和有房户区别对待■无房户1至2人，安排一室户；3人的，安排二室户等
问：经济适用住房的供应标准有何规定？ （第18条）
答：经济适用住房原则上应以家庭为单位，向住房保障机构提出申请。申请家庭有的是无房户，有的原来有住房，在确定申请家庭可以购买或租赁哪种套型住房的时候，也将区别对待这两类申请家庭。一是对无房户，包括目前租赁私房的申请家庭，原则上根据申请家庭的成员人数和代际结构，出售或出租相应套型的经济适用住房，如1至2人，安排一室户；3人的，安排二室户等。二是对原有住房的，包括有自有住房或租赁公有住房的申请家庭，根据本市城镇居民家庭住房困难面积标准与原有住房面积之间的差额，购买或者租赁相应套型标准的经济适用住房。差额面积小的，购买或租赁套型小的住房；差额面积大的，购买或租赁套型大的住房。
申请家庭可以提出申请，将原有住房交由住房保障机构按合理价格收购，主要用于经济适用住房或廉租住房等房源。住房保障机构同意收购的，该申请家庭将在购买或租赁经济适用住房的套型标准上予以适当提高。