□晨报记者林劲榆

　　今年上海楼市迎来了自2005年以来最大下跌幅度，办公楼、商铺、二手房市场均陷入低迷。昨天，中原地产最新数据显示，2008年上海二手房市场成交量连续下跌超过6个月，办公楼市场空置面积急速上升，而商铺市场也逆转了连续多年供不应求的热销行情。

　　二手房市场成交萎缩

　　据中原地产统计，2008年上海二手住宅成交面积约1316万平方米，同比减少26.9%，全年二手住宅成交面积与2002年的水平相当。上海二手房房价微涨2.6%，二手住宅成交总价结构中，总价80万元以下的成交量占到70%左右，市场对于中低价房的需求占到绝大部分比例。而总价在300万元以上的比例只占到3%左右。成交70平方米以下的中小户型的比例是50%，70-90平方米的成交比例占到20%左右。

　　中原地产有关分析人士表示，2008年整体趋紧的宏观经济形势与房地产市场环境是造成二手房买卖成交量大幅萎缩的最根本原因。整个上半年为抑制通货膨胀而采取的趋紧货币政策及财政政策，严重影响了购房者的购房热情，购买意愿持续下滑，虽然接近年底趋紧政策放松，但今年房地产市场的整体低迷已无法逆转。

　　办公楼空置率超过10%

　　在宏观经济衰退、众多企业营运不佳的情况下，2008年，上海办公楼市场买卖行情供求双双萎缩，租金下降、空置上扬。据统计，2008年1-11月，上海新增出售甲级写字楼物业共6例，总面积为20.71万平方米，同期成交量为13.26万平方米，供求比为1.7：1。1-11月，乙级写字楼共推出128万平方米，共成交120.26万平方米，同期总体供求比例为1.2：1，相比2007年164.97万平方米的乙级写字楼成交量萎缩了44.71万平方米。

　　办公楼租赁市场呈现先扬后抑的态势，据统计，前两季度，上海办公楼租金平滑上涨，至2008年7月起，金融风暴的影响力显现，租户减少面积或干脆退租，甲级写字楼租金普遍调低，使空置率明显上升，自11月底，上海办公楼空置率已达10.7%，与年初相比上涨3.5个百分点。

　　身处萎靡状态的上海办公楼市场明年困难和机遇并存。业内有关分析人士表示，2009年，甲级写字楼空置率将继续上升，而为了保持一定的入住率，租金水平将继续小幅缓降。

　　商铺市场成交下降三成

　　上海商铺市场同样急转直下，2008年1-11月，上海共推出217.82万平方米的可售商业物业，供应量较2007年同期增长23.9%。其中，外郊环间共推出115.87万平方米，占全部供应量比重为54%。从成交来看，2008年1-11月商用物业成交面积为139.19万平方米,与去年同期环比下降30.2%,当期供求比为1.6：1，打破了去年商业项目供不应求的乐观态势。

　　中原地产有关分析人士表示，2009年，零售业市场的新增物业面积预计比今年稍有回落，为200万平方米左右。销售形势不容乐观，下滑趋势较明显。预计年成交量120万平方米。严峻的销售压力可能促使部分开发商转售为租，等待市场回暖。