鼓励自住型购房贷款的新政不断出台，但银行相关贷款操作标准并未大幅放松。

　　沪四大行：满足关键要素才有机会调低存量房贷利率

　　7折闸门不轻易开

　　晨报记者 李 强

　　昨天是元旦假期的最后一天，记者从沪上工、农、中、建等四大国有银行获悉，这四家银行存量房贷的利率，能否获得在基准利率基础上打7折的优待，仍须进一步商议后确定。不过，四大行相关人士透露，存量房贷利率大面积转成7折的可能性很小，必须同时符合“首套贷款”、“普通房”等概念的存量房贷才有机会获得7折的利率优待。

　　沪四大行暂按兵不动

　　自从去年10月27日鼓励自住型购房贷款的房贷新政出炉后，之前已获得商业银行房贷的个人客户来年利率如何调整的问题，就成为各方关注的焦点。昨天有消息传出，包括工、农、中、建在内的四大行针对这部分存量房贷利率的优惠措施出台：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。

　　对于上述说法，记者昨天对沪上四大行逐一进行了求证。据建行相关人士介绍，存量房贷客户可在1月4日到2月22日之间，与贷款经办行联系，确认申请7折利率的标准和所需材料，在备齐各种资料后，正式提交贷款利率调整申请，能否获得7折房贷，仍须经过银行的审核。在新利率批复之前，1月份房贷仍须按原来的基准利率折扣标准还款。

　　其他三家国有银行——工行、农行、中行则口径趋同，都是存量房贷的调息细则仍未公布，此前存量房贷客户可在元旦假期过后，与贷款经办行联系，确认获得7折利率优待的标准以及所需手续等。可以肯定的是，这三家银行的存量客户也必须递交书面申请，由银行审核其是否具备利率下浮的资格。

　　“首套、普通”是关键要素

　　四大行相关人士表示，调整前执行基准利率0.85倍优惠、没有拖欠还贷记录是利率7折的最基本条件，此外，存量房贷还必须符合“首套贷款”、“普通房”等要求。

　　对于此前部分媒体的报道称，部分中小银行利用转按揭挖角他行的房贷生意，给予他行转按揭存量客户以7折利率优惠。沪上四大行以及部分中小银行的房贷业务管理人士昨天给予了驳斥。

　　尽管去年底以来，中央和地方关于鼓励自住型购房贷款的新政不断出台，但迄今为止银监会颁布的第二套房贷等政策依然生效，因此，商业银行相关贷款操作标准并未大幅放松。一位沪上股份制银行零售信贷部副总经理表示，该行针对存量房贷客户的利率调整，原则上必须首先满足“首套自住普通房”的标准，否则，即便是本行或他行的VIP级别客户也难以获得基准利率30%的折让。

　　从目前部分中小银行公布的存量房贷调息细则的内容来看，基本要求也都是前期必须执行基准利率八五折优惠、无不良信用记录，有些银行还有贷款余额不得低过30万元、首套贷款购房等限制。“其实，这些条款基本上已经把存量房贷打七折圈定在一个较小的范围内了。”

　　一位国有银行房贷部管理人士表示，存量房贷客户能否获得7折利率，可以事先进行自我检测，即在当前的政策环境下，假设新申请一套房贷的话，如果有机会获得银行的7折利率优待，那么其存量房贷就有机会争取7折优惠，否则，其存量房贷利率在今年维持原有折扣标准的可能性较大。

　　银行间力阻恶性竞争

　　事实上，即便抛开监管政策、同业竞争等话题不谈，在讨论商业银行能否给存量房贷客户大面积7折优惠的问题上，有一个问题是不容忽视的，那就是商业银行资金运营成本问题。一位股份制银行负责人坦言，靠7折优惠房贷利率做挖角生意并不明智，因为在当前的利率背景下，商业银行根本无法承担如此重负。

　　这位银行资深管理者算了一笔账，在我国进入减息周期后，商业银行的存贷利差很可能越来越小，这意味着靠利差赚钱的利润空间越来越窄。现在5年期以上贷款利率打7折只有4.158%，与五年期存款利率3.60%相比，只有0.558个百分点的利差，这样的利差水平根本无法承担包括营销费用、准备金成本、日常经营成本（房租、人工费用等）在内的银行资金运营成本。“如果有银行干没有利润空间的事，那就是恶性竞争，持续下去的话，将给整个房贷市场构成毁灭性的打击。”该管理人士透露，沪上各家商业银行其实早已达成共识，那就是存量房贷利率七折的“闸门”不会轻易打开。

　　[晨报提醒]

　　2009年1月份的房贷如何还款

　　四大行建议：在未明确新的贷款利率之前，客户应在1月20日还款日前，按原来的基准利率折扣标准 （即原来如为基准利率0.85倍，届时仍须按利率0.85倍还款）存入月供房款，以免因扣款不足而发生逾期记录。（新闻晨报）