房地产投资信托基金试点总体构架已形成

　　央行金融市场司副司长霍颖励称，天津已经上报了房地产信托投资基金的试点项目方案

　　刘展超

　　在度过了惨淡的2008年以后，国内房地产开发企业有望在近期获得新的融资渠道。

　　昨日央行金融市场司副司长霍颖励称，房地产投资信托基金（REITs）目前已经形成初步试点总体构架，有关部门进一步会商后将报批国务院，然后进行试点。她是在国新办的新闻发布会上作出上述表态的。

　　不过，也有业内人士表示，房地产投资信托基金的推出还面临不少具体的操作性难题，半年之内推出有一定的难度。

　　箭在弦上

　　受宏观调控影响，国内房地产开发企业在2008年资金链一度趋于紧张，其过度依赖商业银行贷款的弊端由此得到放大性的体现。

　　国家统计局数据显示，2008年1～11月，各金融机构人民币各项贷款余额29.57万亿元，同比增长了16.03%，但在房地产开发企业当年资金来源中，国内贷款同比仅增长5.2%。

　　此种情形下，能够为房地产开发企业提供新融资渠道的房地产投资信托基金被提上日程。国务院办公厅上月8日下发的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中，即明确提出要开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。

　　房地产投资信托基金的功能是将一揽子商业不动产的收益打包，分割成若干份单位出售给投资者，由专业机构进行打理，定期向投资者派发红利。它在为房地产开发商提供重要融资渠道之外，亦可使中小投资者得以分享房地产市场发展的收益。

　　产品模式：尽量简单

　　由房地产过度证券化引发的美国次贷危机，是中国推出房地产投资信托基金时不得不考虑的因素。霍颖励表示，市场上对结构性产品都有一定顾忌，所以房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上要注重风险防范。

　　“产品模式上要尽量简单化。国外的产品模式比较多，我们拟在吸取美国次贷危机的经验基础上，力求简化产品链条，提高产品透明度，设计符合我们国家法律要求以及适合我们国家投资购买的房地产信托产品。”霍颖励说。

　　不过，霍颖励并未透露，哪一种房地产投资信托基金属于“尽量简单化”和“风险较小”的类型。业内一般认为，按照投资标的分类，房地产投资信托基金可分为权益型（股权型）、抵押权型、混合型等主要三种类别。

　　她还对记者透露，天津已经上报了房地产信托投资基金的试点项目方案。

　　对于选择试点的原则和标准，霍颖励在新闻发布会后对本报记者表示，这方面内容目前还未完全确定，还要和其他部委进一步协商。

　　悬念仍存

　　在美国，房地产投资信托基金实践已经开展了数十年，其规模曾达数百亿美元。但由于各种原因的掣肘，中国在这方面的动作一直停留在探讨阶段。

　　央行在去年4月发布的《2007年中国金融市场发展报告》中即指出，要加快金融市场产品创新，择机推出房地产投资信托基金产品。但此后并无实质性进展。

　　“央行、证监会还是银监会，由哪个部门负责；相关的法律法规能否配套；能够达到标准的资产有多少。”一位业内人士认为，这些都是迫切需要解决的问题，不解决这些问题，房地产投资信托基金很难有实质性的推进。他认为至少从目前来看房地产投资信托基金的可操作性还是不大，起码要半年以后才有希望推出。

　　即使成功推行，他对房地产投资信托基金能否发挥作用也心存疑虑。他对《第一财经日报》表示，对于企业来说，该基金的推出一定程度上是一种远景上的鼓舞作用，当下对房地产开发企业的直接作用可能有限。此外由于该基金主要涵盖的是商业地产，对于那些主要以住宅类开发为主的企业来说，作用可能会更小。第一财经日报