央行暗示：二套房政策即将松绑

　　国新办昨举行房地产相关发布会，规定每月还房贷不得超收入50%

　　1月6日上午，国新办举行房地产相关发布会，回答了大家所关心的房产新政的相关问题。

　　央行金融市场司副司长霍颖励在发布会上表示，去年12月22日国务院的若干意见在进一步明确了居民购买首次自住房享受优惠的贷款利率和首付款优惠政策的同时，规定对于购买改善性住房，同时可以享受优惠的贷款条件，对于其他住房贷款，由商业银行在借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人能力的基础上，合理评估风险后确定贷款利率。霍颖励解释说，我国地域广大，各地土地成本不同，房地产市场冷暖不均;此外各地经济发展水平、居民收入状况、住房习惯等有较大差异。若干意见赋予商业银行更大的自主决策空间，根据借款人的不同情况提供差异化的服务。

　　霍颖励强调，由于美国次贷危机的教训，央行加强了对风险的防范。首先考虑首付款比例作为防范风险的一个重要参数，将首付款比例确定在一个合理水平。对商业银行最低的首付款比例调整为20%，同时要求商业银行根据借款人的购房实际情况、借款人的信用记录，以及借款人的收入、偿还能力等风险因素合理确定具体的每一笔贷款的首付款比例。第二个方面，规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，这样也有利于防范信贷风险。

　　把投资性购房的利率和首付比例决定权也下放给银行，这意味着央行已经发出了投资性购房政策松动的信号。对此，南京某银行房贷部负责人昨天告诉记者，其实在去年12月份国务院就出台意见，允许商业银行对第二套及以上的购房贷款，可根据客户情况自行确定利率水平，这实际上就是放宽了二套房的贷款政策限制。央行人士昨天的表态，只是重申了国务院的文件精神而已。不过，这位人士也表示，各银行二套房政策的调整，首先需要银监会同意，因为银监会负责监管银行的资产质量，对银行可能存在的房贷风险非常谨慎，尤其是在美国发生了次贷危机之后，目前银监会还没出台取消二套房“首付四成、利率上浮10%”政策，因此各银行还得遵照此规定执行。但是从国务院和央行的表态看，银监会松绑二套房政策的出台可能为期不远了。 陈春林

　　发布会其他重要内容

　　尚未决定出台新的房地产税收优惠政策

　　财政部税政司副司长王晓华说，税收优惠政策的效果可能会有所滞后，2008年对房地产市场税收政策的调整又比较密集，2009年是否出台新的政策，将根据2008年政策的执行情况来定。如果执行得好，可能会延续这些政策;如果执行得不好，可能会考虑出台其他更好的政策措施。

　　增加保障性住房不会冲击商品房市场

　　住房和城乡建设部副部长齐骥在发布会上回答有关保障性住房建设和商品房市场之间的关系时说，房地产市场所提供的商品住房的供应对象和政府所提供的保障性住房覆盖的群体应该说是分得清的。中国正在发展过程中，人均GDP水平和群众的收入还不高，即便有大量商品住房供应，还是有一部分低收入群体无法在商品房市场中解决住房困难。

　　齐骥指出，增加保障性住房的供应，不仅不会冲击商品房市场，反而会更加稳定商品房市场的秩序。随着大量保障性住房的投入，将使不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中，有利于平稳商品房市场的价格，使商品房市场的秩序更加良好。

　　酝酿出台政策解决“夹心层”住房难题

　　目前，有一部分群众既不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买商品房，成为“夹心层”群体。有记者问，针对这部分群众如何解决他们的住房困难?

　　齐骥指出，对于这部分群体，要从当地实际出发采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜地解决其住房问题。在这个方面，各地已经有了不少好的实践。比如有的地方提出，把经济适用住房转为经济租赁房，政府限定价格，出租给这部分群体。有些地方结合城市棚户区改造，把增量部分出售给或者租赁给这些群体。

　　齐骥表示，住房和城乡建设部将总结各地好的实践经验，酝酿出台如何解决这部分住房困难群体的政策措施。

　　今年解决260万户廉租房和80万棚户改造

　　国家发展改革委固定资产投资司有关负责人在发布会上说，保障性住房资金投入渠道，主要有中央政府加大扶持力度和地方财政加大投入两个方面。

　　这位负责人说，对于承建廉租住房和棚户区改造任务的房地产开发企业，国家出台了专门的办法加大金融支持力度。通过以上渠道来共同解决廉租住房建设和棚户区改造的资金问题。今年，廉租住房的建设任务，包括租赁补贴部分，要解决260万户。同时还要解决80万户棚户区改造问题。

　　综合新华社电

　　■关注老房贷七折

　　江苏银行已出台优惠

　　本报讯 对“老房贷”客户给予利率七折的银行进一步增加，记者昨日从省内最大的法人银行——江苏银行获悉，该行在1月1日已对全省范围内符合条件的老房贷客户统一在电脑系统里把利率优惠幅度从原来的八五折调整为七折。

　　据该行零售业务部有关负责人表示，该行的七折优惠只针对过去执行0.85倍利率、信用记录良好的客户，即使客户的住房面积超过144平方米也行，但不包括购买独栋别墅的房贷客户。他告诉记者，如果还有其他客户觉得自己符合优惠条件，也可向银行提出申请，银行查实确实符合条件，也会给予利率七折优惠。

　　（陈春林）

　　这些问题，我们帮您问了银行

　　申请贷款利率七折到执行需多久？

　　农行南京分行：对部分贷款额度在30万元以上的老房贷客户，已于1月1日自动将利率优惠调整为七折，其他客户可以申请利率七折优惠，银行会对客户申请及时予以审批，审批通过的当天就开始执行七折利率，一般从客户申请到执行都不会跨月。

　　民生银行南京分行和南京银行：从今年1月1日起就对符合条件的客户的房贷利率自动调整为七折了，客户从本月起利率都按七折计算。南京银行人士还表示，该行八成以上的房贷客户的利率都实行了七折优惠。

　　建行江苏分行：传言称在我行申请七折优惠需要等两三个月，这太夸张了，在我行申请房贷利率七折优惠的客户，根本不需要等两三个月。

　　招行南京分行：如果客户在1月份申请利率七折优惠，2月份银行就会执行。

　　中行房贷剩多少申请七折优惠划算？

　　在已明确公布利率七折政策的南京多家银行中，除中行外，其他银行对申请老房贷利率七折优惠的客户暂都不收服务费。

　　中行江苏分行人士表示，收取500元的服务费并未违反央行规定，而且该项收费已向主管部门报备过，如果完全按贷款合同执行，该行也可以不给客户利率七折优惠。该行个贷部门人士则告诉记者，如果客户在该行的商业房贷只有三四万元没有还完，利率下浮15%和30%对客户月供影响可能并不大，建议这类客户没必要申请利率七折优惠，因为不仅要交500元服务费，而且该行还规定，如果客户享受了利率七折优惠，那么要在合同中加注一条：今后提前还贷要收取金额为6个月利息的违约金。该人士建议客户，如果剩余商业房贷在5万元以下，经济条件允许的话，可以考虑提前还贷。

　　公积金贷款利率能否七折优惠？

　　公积金贷款是由各地公积金贷款中心发放的，银行只是为公积金贷款中心代办业务，因此这次银行老房贷利率七折优惠，不涉及公积金贷款客户，只对纯商业贷款客户。

　　深发展华夏银行是否已出细则？

　　对这几天传“华夏银行已自动对首套老房贷客户实行七折利率”之说，华夏银行南京分行个贷部负责人至昨天为止，仍然语气肯定地再次强调，“我们对存量房贷的政策始终未出来，总行一直未下发通知，现在的‘七折’都是针对首次贷款购买普通自住房的客户，即去年底央行规定中明确的房贷客户，而非指首套存量房贷客户，这是两个概念，有些媒体报道不准确。”

　　深发展银行南京分行办公室人士昨天也否认他们对存量房贷出台了细则，称“还在研究中”。 陈春林 沈春宁

　　■这事有些怪

　　原来说卖房个税可选择按差额或者按全额交，现在却说跟营业税“捆绑”了

　　新政突变脸，卖房人有点蒙

　　本月1日起实施的南京地产新政规定，未满两年的普通房子出卖所要缴纳的个税，是可以由卖房者选择是按卖房所获的差额缴纳，还是按卖房所得的全款缴纳的。这本是为市民们降低交易成本的一件好事，不过记者昨日在采访时却发现，这一惠民政策由于南京市地税部门的执行标准前后不一而“卡壳”了——原本缴纳方式可以“二选一”的个税，现在却被要求必须与营业税“捆绑”——要么都按差额征收，要么都按全额征收！

　　卖房者说

　　营业税个税“统一”不合理

　　昨天上午，记者来到位于华侨路的南京房产交易登记中心，在地税部门的咨询台前，询问营业税与个税如何交纳的卖房人络绎不绝。

　　“我这套房子还没满两年，营业税要按差额交，个税可不可以按全额交啊？”一位刚刚交过件的中年男子焦急地询问起来。而得到的答复令他失望，工作人员告诉他，两者必须统一，要么都按全额，要么都按差额，没有自由选择的空间。

　　“太不合理了，与其这样，还不如不要出台什么新政。”准备卖房的薛女士跟记者聊了起来。她说打算出售的这套房子是2007年夏天购买的，总价40万元。由于儿子要出国，急需用钱的她上个月通过中介找到了买家，对方愿意出50万，双方商议好这个月办理交易过户，从而享受新政的优惠。“按照新政规定，营业税我可以选择按10万的差额交，税额为5.55%，只有5500块；个税我选择按50万的全额交，相当于1%，也就是5000块，全部加起来也只有1万出头。”

　　而按照现在地税部门的解释，两个税种必须“统一”，这样一来全部按差额交税的话，个税要交差额部分的20%，扣除一些合理费用后，她要交的个税在1.5万左右，加上5500元的营业税，她所交的两税超过2万元；若都选择按全额交，两税合计要交50万元的6.55%，即32750元。新政优惠也就不复存在。

　　地税人员说

　　“报纸上写的都错了”

　　带着卖房人的疑问，记者凑到窗口前问：“之前不是说可以选的吗？怎么现在不行了？”“我们一直是这么操作的，现在也没有变化。”工作人员回答。

　　可在去年底举行的南京地产新政新闻发布会上，南京市地税局总经济师唐跃明明表示个税的交纳方式可自由选择。唐跃还解释说，“营业税与个人所得税是两个不同的税种，营业税的差额指的是房产买卖之间的价差，征收标准为5.55%；而个税的征收方式有两种，一是全额的1%，另一种则是售房款扣除相关合理费用的差额的20%，选择何种方式更省钱，市民可自己做主。”这才几天工夫，地税部门为何变了卦？

　　记者来到南京房产交易登记中心2楼的地税办公室，一位姓朴（音）的工作人员向记者证实了现在两税要统一口径的说法。当记者表示为何与之前的解释不一致时，得到的答复是“之前报纸上都写错了”。他还对记者说，“你要是觉得不清楚，可以找唐跃去向”。

　　业内人士表示，政府出台楼市新政的目的无疑是为了刺激消费，让那些持续观望中的买房人和卖房人都“行动”起来。不过地税部门的最新解释却与新政的初衷背道而驰，“一直如此操作”的理由也难以让卖房人心服口服。“原本希望减轻房产的交易成本，而现在优惠举措却被不应有的‘门槛’消化掉了，老百姓并没有得到实惠。这怎么能刺激人去卖房子呢？”

　　本报记者 马祚波