本报讯 “公积金贷款最高可以贷到40万元了，我到底能贷多少怎么个计算法？”、“以前我已经有过一次公积金贷款了，现在再去申请还能批下来吗？贷款额度是不是和第一次贷款不一样啊？”……在我市26条楼市新政昨天见报后，不少想着用公积金贷款买房的市民打来电话，询问此次公积金贷款最高额度调整的具体内容。带着这些问题，本报记者特别访问了市住房公积金管理中心的有关负责人。

　　问：能贷多少公积金贷款怎么算？

　　答：目前我市对个人住房公积金贷款可贷额度的计算，以下一公式为准：可贷额度=借款人及参与计算贷款额度人员的缴存基数之和×贷款系数×12个月×贷款(计算)期限。公式中的贷款系数统一为40%，贷款期限最长为20年。

　　举例而言，如果一距离自己退休还有20年以上的市民，目前每月从其本人工资中扣除的公积金为300元，同时该市民所在单位替职工缴纳公积金的缴存比例为12%，则他的公积金月缴存基数即为300/0.12=2500元。该市民可贷公积金贷款的最高额度为：2500×0.4×12×20=240000元。

　　目前，我市住房公积金贷款政策规定，夫妻双方的公积金缴存基数可合并计算。假如该市民的妻子公积金月缴存基数和他相同，则这户家庭购房时就完全可以申请到最高的40万元公积金贷款。

　　问：第二次申请公积金贷款最高也能贷40万元吗？

　　答：此次公积金贷款政策调整，除了贷款最高额度提高了15万元外，还有一项内容：市区职工第二次住房公积金贷款的最高额度，由现行政策与原贷款额度的差额部分，调整为按现行贷款额度政策执行。

　　也就是说，在公积金贷款最高额度均为40万元的前提下，假如一市民原来已贷过25万元的公积金贷款，则在政策调整前他再次申请公积金贷款，即便可贷额度能达到40万元，该市民最多也只能贷到15万元。但现在政策调整后，该市民第二次申请公积金贷款，还是能够贷满他的可贷额度即40万元。

　　需要提醒的是，新的公积金二次贷款政策，仅适用第二次贷款者而不适用二次以上贷款者。同时，市民要想第二次贷到公积金贷款，必须先把第一次的公积金贷款还清。

　　问：公积金贷款购房比商业贷款购房划算多少？

　　答：在去年央行连续5次降息后，现行5年期以上商业贷款的年基准利率为5.94%，公积金贷款则为3.87%。即便一市民属首次购房者，能够享受房贷打七折的优惠，用公积金贷款还是要比用商业贷款买房划算。

　　以一首次购房的市民贷款40万元、贷款20年、采用等额本息方式还款为例，如果他全部采用商业贷款且享受房贷七折优惠，20年的贷款利息总额是189764.65元，月均还款额为2457.35元；而如果他全部用公积金贷款，则利息总额降至175186.08元，月均还款额降至2396.61元。

　　需要提醒市民的是，不同于首次购房者在银行贷款首付比例最低可以为20%，目前市区职工公积金贷款买房，买商品住房的首付比例不能低于30%、买二手住房的首付比例不能低于40%。关于首付款的认定，市住房公积金管理委员会办公室特别发文明确，是指借款人申请住房公积金贷款（含组合贷款）以外部分的资金，应占购房总款30%或40%以上，且在申请贷款时，借款人须持贷款以外部分资金的已付款凭证，否则暂不予贷款；购买二手房的，在收据上的首付款还应明确房价、房屋附属设施费、补偿费等项目及金额。

　　问：哪种情形不能申请公积金贷款？

　　答：如果公积金贷款申请人的个人征信系统显示有下列情形之一的，并经受委托银行调查核实的，不予贷款：（一）个人住房公积金还贷连续逾期超过6期的；（二）在申请贷款月前24个月内，在采取按月偿还的个人商业性住房按揭贷款、汽车消费贷款、助学贷款等其他贷款以及使用信用卡（含贷记卡、借记卡等）中，产生连续逾期（信用卡年费逾期除外）还贷超过6期的；（三）在申请贷款月前6个月内，在采取到期一次性偿还的信用贷款、抵押贷款等贷款中，产生连续逾期3个月以上还款的；（四）因信用不良被起诉的。上述还贷连续逾期是指借款人出现连续、不间断未按借款合同约定按月足额偿还贷款本息的情形，不含借款人本月逾期当月已还清的情形。

　　（记者 程旭辉）