全国工商联房地产商会今天发布REICO年度报告。该报告称，2008年房地产市场全年维持衰退态势。当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始有超过一半的城市房价出现下降。预计2009年下半年房价将会止跌企稳。

　　REICO报告显示，2008年房地产市场呈现三个下降、一个增加。即房屋交易量持续下降、房地产开发投资意愿下降、房价出现近10年来首次下降以及加大了住房保障建设。

　　2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。40个重点城市中，有1／4的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。

　　受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年二季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。

　　2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。

　　该报告显示，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。1-4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。

　　2008年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，12月份，国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点。

　　REICO报告对2009年的预期并不太乐观。该报告预计，2009年，商品房屋空置面积会有较大幅度增加，房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长，房地产开发企业并购重组将会增加，房价将会于下半年止跌企稳。

　　由于2008年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20%，而2006年和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20%的较大增幅，决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降。

　　REICO报告认为，2008年二季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，2009年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，受存货增加的影响，2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。

　　REICO报告认为，短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量80后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。

　　REICO报告预计，2009年3季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，而促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，2009年下半年房价将会止跌企稳。 (陆昀)