节目导视：去年下半年为刺激低迷的房地产，各地相继出台购房优惠政策。最近更有专家建议，购房落户在在更大范围推广，以户口作为购房奖励到底公平不公平？购房落户对房价会带来怎样的影响？又能否达到救市的目的？《新闻会客厅》今晚关注：购房入户可行吗？
李小萌：欢迎来到正在直播的《新闻会客厅》。金融危机，楼市低迷，手里拿着钱想买房，依然觉得房价过高的购房者着急，开发商着急，政府也着急，着急就要想办法，几天以前，我们在讨论购房退税政策是否可行，是否合理。
这两天我们又看到消息说，广东省将会成为继多个城市之后首个实现购房落户政策的省份，一时间人们也在讨论购房落户这个政策。今天我们也来凑个热闹，今天请到的嘉宾是北京大学法学院教授王锡锌。旁边一位是北京师范大学房地产研究中心教授董藩。他们两位上次在关于购房退税政策的时候就是各执一词，争个不相上下，看看今天观点是不是会一致。另外我们还请到了媒体观察员吴定平，也欢迎你。我们先来通过一段短片来了解一下购房落户政策。
各地推行“购房落户” 政策
解说：购房落户政策曾经拉动楼市，始建于十年之前的北京、上海等各大城市。之后更多城市纷纷效仿，后来由于该政策导致城市人口过快增长，同时带来教育、社保等问题，北京、上海、广东等城市取消了该政策。去年下半年开始的新一轮楼市低迷，更使很多地方不遗余力地出台救市政策。综合各媒体报道，一直推行购房落户的城市，纷纷重新调整该政策，降低门口，刺激楼市。最早的是杭州，去年时杭州市将购房落户政策实施范围，由原先的特别区域扩大到主城区。落户主城区的购房标准最低为80万元。成都和武汉则分别于去年12月和今年1月正式开办购房落户新政。在长沙，取消了以往购房落户需要60平米及以上条件限制。在河北保定，凡在市区城区购买商品住房，无论购买面积和金额，均可无条件办理购房者本人以及直系亲属的市区户口，同时取消户籍保税登记。第三个定期新规定是购房落户不再售房屋限制，买二手房也可以落户了。1月20日，直辖市重庆也出台政策，规定重庆新购房户，在主城区购买建筑面积90平米以上商品房，可将户口迁入主城区。而天津把政策条件，购买市区总价达80万元，或在郊区购买总价达40万元的单套房子，将可以办理天津市蓝印户口，同时提高蓝印户口。2月9日，由专家建议北京、上海等四大城市也应出台相关政策。
演播室访谈
李小萌：买房子就可以落户口，您赞成吗？我先听听三位嘉宾的观点，先听听董教授的谈法。
董藩：我非常赞同这种做法。
李小萌：不出我的所料。
董藩：谢谢。
李小萌：好，您是赞成。来，王教授。
王锡锌：我觉得这是一种直接的，通过行政权力，利用行政资源来干预市场的，所以是绝对反对。
李小萌：遭了，你们俩今天又对立。来听听小吴的观点。
吴定平：我是赞成购房落户政策。
李小萌：董教授，今天我是找到了一个支持您的一方，来帮您说话。
董藩：谢谢。
李小萌：先把基本理由阐述一下。
董藩：像北京、上海、天津这样的城市，由于在高考方面具有非常明显的优势，还有西部的省份，像宁夏、新疆有明显的优势。如果实施这个政策，会有一些高考上困难省份，比如说山东、河南等等，他们有钱人到这个地方来购房落户，帮助居民解决这个上学难的问题。另外，大城市，包括一些中等城市相对小城市和农村来讲，它基本教育和义务教育阶段的优势，有一些人愿意到这里来。还有一些城市，在生活方面具有明显的优势，比如说气侯好、环境好，像大连、青岛。
李小萌：城市户口吸引人，这个我们都相信，都了解。
董藩：所以它是这样的，在未来的过程中，逐渐逐渐会发生购买力的降低。首先在一些核心城市实现购房落户的。
李小萌：您是通过说这个政策可行性，来支持自己的观点。王教授。
王锡锌：如果我们看到有个人买房子，比如说开发商在不断地卖房子，原来房价涨涨涨，销售难难难。难的时候，开发商就想出一个办法，所以买房子送院子，甚至送宝马，送什么都行。因为是开发商自己在送，他依然是在利用一些市场的营销手段。但是假如政府来了，开发商在卖房子，政府说快来买，买了以后我给你这样一个特权性质的东西，那就是户口。我们知道户口是一种非常典型的，由于历史体制遗留下的问题，今天我们在讨论这样一个户籍制度改革的必要性，事实上刚刚不久中央在考虑并且提出了，要对户籍制度逐步予以取消解决这个问题。在这种情况下，政府用这样一种户籍制度的剩余价值来吸引别的人入市购房，我看本质上就是一种行政对市场的直接的一种外在干预。
李小萌：不该利用公共资源来刺激楼市。
王锡锌：对。它是一种公共权力和公共政策私用的一个做法。
吴定平：我的观点刚好王教授相反。我认为首先这个方向首先是比较低迷，我们必须要通过一定的措施来刺激楼市的发展。而在刺激楼市发展之中，我觉得购房落户是比较好的措施，能够直接推动楼市的成交量，成交量推动之后，就能够确保楼市一个稳定发展，能够稳定发展，而且关系到中国经济，文化经济的健康稳定发展。
李小萌：所以说三位来宾的观点就涉及到政策是否可行又是否公平和合理，和我们做的一个大致是梳理差不多，来看一下。购房落户是否可行的争论焦点通常是集中在一是不是有效。第二，是救市还是托市。第三是否有违公平。在整个自己观点不变的情况下，对于分论点也有可能产生分歧。我们先来说说第一个层面，对于救市购房落户政策是否有效。王教授您觉得有效吗？
王锡锌：如果我们看到，购房落户这样一个政策本质上是一个行政对市场干预，我想要判断它有效性，首先要看这种有效是针对什么问题。刚才两位嘉宾其实也谈到了，我们现在楼市最大的问题，实际上是成交量第一，而成交量之所以第一名，可能是有效的需求和供体之间不能够对接，价格太高了，我想买不买了。在这种情况下，可能有效的办法正如很多民众一再强调的，就是让价格回归到一个理性的水平上，因此有效的需求就可以释放出来。
李小萌：您对有效的界定究竟是房价下降还是成交量上升，可能不一定同步实现。
王锡锌：我觉得有效的需求，就是要让市场机制能够发生作用。我们讲楼市楼市，它首先是一个市场，现在如果说我用一种没有人买的时候，我就用一个吆喝，吆喝来一个新的刺激，所有的地方有的八条，有的地方九条，有的地方七条，这时候市场的机制到底有没有被激活，这仍然是一个问题。
李小萌：我们详细来看，一个购房落户的政策有没有可能让短期之内成交量上升，有没有有效？
王锡锌：我认为没有效。
李小萌：没效。好，董教授。
董藩：一定是有效的。刚才王教授保证了宏观调控的必要性，市场原本应该正常运行的，但是在特殊情况下，可能会发生失灵，在失灵情况下需要政府来救市的。政府此前通过一些经济手段做了尝试，但是现在收效甚微。因为大家知道大的环境不好，国际上经济危机的影响也比较重。在这种情况下，政府想尽一切办法，包括动用刚才王教授说的行政手段来推动市场的运行也是必要的。我认为这个政策如果实施得可能要比别的政策更有效，但是可能由于它带有着很强的行政色彩，还带有着我们中国特色的一些东西，还挡着很多阻力、保障等等这样的资源，所以可能格外引人关注。
李小萌：您认为有效有没有一些数据支撑您的观点？因为有一些城市其实实行了这样的政策。
董藩：这一轮政策刚刚推出来，我想它要发生作用，可能要一两个月之后。因为关注这些城市的，更主要是外省市的人。他们要来到这里，需要有个决策的过程，有一个看房的时间，我想两三个月之后马上见效。
李小萌：也就是说现在数据还不能支持您的观点。
董藩：现在的数据官方也没有，但是老百姓的反应已经能看得出来，我们也进行了一些调查，就是口头上、电话调查，他们对这个政策是非常欢迎的，在北京有很多长期定居的人，干了十多年没有户口的人，他们尤其欢迎这样的政策。
李小萌：小吴的观点。
吴定平：谈到这个，我觉得它肯定是有效的。而且刚刚您谈到有没有数据支撑，因为我刚刚看到一份媒体报道。媒体报道大概情况是这样的，就是2008年10月份杭州出台购房落户政策之后，它效果其实非常明显。明显在哪儿？媒体有个报道，就说杭州10月份，一个好的楼盘，购房者中的外地比例从三成上升到五成，这是明显的数据。
李小萌：是不是整个的成交量上升了？
吴定平：首先，这一点首先是肯定了购房落户政策，对外地人吸引力是增加了。外地人增加之后，购房多了，整个成交量肯定是拉升起来了。
王锡锌：也不一定，为什么呢？因为我没有看到数据。毫无疑问，我同意小吴刚刚说到的，我有一个购房落户的政策，当然对外地没有当地户籍这样一个容易，当然我有效的，董教授讲到了，有附加一些福利，比如说有教育，有一些方面的权利。所以短期内对外地人可以产生一定的效应，所以你看在杭州出现了这样的数据。但是另外一方面我们必须看到，假如我用楼价高于运行，这时候我不是促使楼价回归，而是用一些外在的又给打强心针，楼价依然在高位运行。这时候本地的需求它会约束，所以此消彼涨的可能性是非常大的，这是第一个。
李小萌：所以外地购房者的比例增加，未必带来总量的增加对吗？
王锡锌：对。另外一方面，我们看到有些城市，就是深圳在上一轮实施了购房落户的政策。我们看到一些个案，购房落户以后，因为落的户口本身并不是和本地的户口完全一样的，所以带来一些保险、福利等等方面的问题。这些问题现在已经酝酿发酵出来，可能会给后续的购房落户政策带来负面的影响。
李小萌：好的，董教授是不是有话要讲？
董藩：这个数量上，购房量上来讲，一定是会增加的。比如说北京，我们如果实施了政策，会假定原来买的房子，因为外地人在这儿已经有房子了，但是这是不算的。你新买的房子，这个政策是及时性的，新买房子可能享受这个政策。他可能有钱，他获得这个户口，他要通过这个方式去获得，一定会推行交易量。
李小萌：如果说北京、上海这样的大城市可能马上见效的，中等城市是不是这样的政策可以马上见效？
董藩：中等城市会有效，但是会缓一些。当然现在的问题是，只要北京、上海、深圳这样一线城市，房地产交易量上升，市场有效运行了，其他城市也会起到一个影响作用。
李小萌：像刚才我们短片当中也说过，其实多年以前，上海、北京实施过类似这样的政策，但一时间带来非常多的后续问题，比如说人口的膨胀等等，这个问题我们怎么解决？
董藩：我们可以控制户口发放的数量，比如说像北京大概有十几万套房子。我们每买一套房子，只备一个户口指标，也是可以的，未必就会大量增加外来人口。因为大部分还是本城的居住在这里的人员购买。
李小萌：所以您认为一时间如果假定增加十几万人，对北京这样的城市来讲没有问题。
董藩：没有问题，它这种危害，远远比这些房子卖不掉危害要大。
李小萌：是不是其实不用太多争论，因为拿数据我们马上就可以看得出来。来看看下面一条，这其实是非常重要的一个层面，是救市还是托市，这个一字之差有什么不一样，哪一位先帮我们解释一下，救市跟托市的概念是怎样？
王锡锌：我认为救市就像我们治病一样的，来救一个人一样的，我们首先需要去界定，这样一个楼市它出了什么问题，它的病症在哪里。救的目标是要让它积极恢复正常，让他自己能够正常的运行。托市就不一样，托市就是现在市场或者说我模拟格局，如果它不能维持这样的，我一定要动用各种各样的手段，让他保持某种状态，对目前来讲这是让房地产维持在一个利润最大化的价格高位。所以他们的区别有两个方面，第一个就是目标来看，救市要让市场恢复它正常的机能，他自己一个调节，而托市就是维持高位。
李小萌：对于救市和托市这个定义两位同意吗？
董藩：实际上是一个说法而已。
李小萌：你觉得是一回事吗？
董藩：现在的出发点是救市，但是在当前的情况下，救市就是要托市。为什么呢？要防止经济和交易量的进一步下滑，再进一步下滑整个国民就会出大的问题。所以呢我们是希望托市让市场稳定下来，然后市场恢复交易。
李小萌：这两个概念您觉得没有区别吗？
董藩：没有太大差异。
李小萌：那我们就没得争了。
董藩：也不是，大家可能关于问题的认识上还是有差别。王教授认为房价还是非常高的，然后应该下滑，促进交易量上升，事实上不是这样。今年全国将出现房地产零利润或者全行业的亏损，这是毫无疑问的。王教授刚才这个问题，我想他对一个行业，因为他不是搞这个行业，他是搞法学，这个行业我们搞了很多年，也很辛苦。有两个基本的特点，第一个叫杀跌。它和日常消费品不一样，日常消费品，瓜果梨桃、服装这些东西，上涨的时候，我们不高兴，但是我们也要买。下跌的时候我们很高兴，但也不会多买。交易量是基本稳定的，波动很小。
李小萌：但关键现在政府说了，你买五斤桃就给你办户口。
董藩：如果五斤桃办户口一定出大问题。问题是什么？我们是买一套房子，是用几十万、上百万的房子。在中国面临着如此经济困境的情况之下，谁敢买房子，谁对社会的贡献，做贡献的给予奖励是应该的。
李小萌：董教授，关于买房子做贡献的观点很多人不同意，但您依然非常理直气壮的讲这个观点，勇气确实可嘉。
董藩：因为这个行业太特殊，我们不能让它再下跌，再下跌会出现大麻烦。
王锡锌：刚才董教授讲到，我不是做房地产研究的。的确是这样，但是如果以他的理由仅仅是说这个行业杀跌，我们完全可以看到股票市场也是一样。是不是只要股价一下跌，政府就应该去托住它呢？我也可以同样的用这个理由，股票市场也可以对国民经济有很大的影响，所以这些都不是真正的专业化的理由。我想在这里还有一个问题，就是我刚才讲到托市和救市一个区别，那就是我们的目标不一样，救市就是让市场恢复它原有有的机能，假如这个市场没有一个机能的话，我们说这不是一个市场，而是由各种各样的权利来主导的空间。假如你承认它是一个市场，你应该相信它有能力去调整。第二个区别，救市和托市的区别实际上在手段方面，救市的时候我们强调要让市场慢慢的恢复机能，而不是一味的为了我，比如说这个高位大家利益最大化，我就要一味地维持最大化。
李小萌：好的，我们姑且用王教授对于救市和托市的观点来解释这两个词的话，你同意购房落户是救市还是托市。
吴定平：我的观点是这样的，我觉得购房落户肯定是救市，而不是托市。为什么？刚才其实王教授谈到很多，归根结底一点，还是房价问题。无论是救市也好，托市也好，我觉得根本点还是房价，托市就是按现在的房价维持这个水平。如果是救市，正是现场房产存在问题，而且这个房价还有进一步下滑的趋势的情况下你来救市。
李小萌：你的意思是说，即便实施购房落户也不会造成地价的上涨？
吴定平：对，不会抬升房价，可以稳定房地产市场，但不会急剧抬高房价。
李小萌：为什么？如果成交量上来，需求量大，价格怎么不会上来呢？
吴定平：问题就是在这一块，问题为什么？现在房产市场一个低迷情况，就是形势不太好。如果说房地产2003年、2004年市场非常好的情况下，你出台这个政策时候，房价肯定蹭蹭往上涨。现在正是因为房地产市场不好，买的人又少。成交量小，所以国家才考虑，地方才考虑出台政策措施，来刺激房地产市场，激活楼市成交量。所以出台这个政策情况下，就是王教授刚才谈到的，房价会不会高。其实购房落户不仅仅是单单一个政策措施，而是系列的配套措施降低交易税，降低契税等等等等，它只是众多救市措施之中一条，所以我认为不会。
董藩：我觉得要明确一个前提，这种措施并不是要救开发商，是救一个产业和产业链，从而去救整个国民经济，而不仅仅是房地产业，它后边连着什么？建筑业、建材业、钢铁、水泥、交通、运输等等，如果房地产出问题，都会出问题。房地产通过前相关联，后相关联和侧相关联，把整个国民经济形成一种网拉了起来。
李小萌：刚才两位的观点都是说，即便实施购房落户，也不会造成房价的上升，可能会维持它的稳定。是不是说现在的房价就已经到了合理的价位上了呢？
吴定平：没有。
李小萌：是不是会影响继续降到合理价位上呢？
吴定平：也不会影响。现在这个房地产市场，我们出台这个政策之后，首先我们明白一点，它是激活它的成交量。另外一个方法是稳定楼市，房价可以往下滑，可以往下跌，现在许多分析师谈了，这个房价还有下跌空间。我们出台这个措施，只不过是把这个房价下滑趋势把它趋稳，稳定它。不让它降得非常厉害暴跌，如果暴跌之后，它出来对我们经济产生影响是很大。
李小萌：王教授的观点，其实我知道，您觉得现在最大问题，还是房价没有降到位，还是房价过高是现在楼市主要的问题。刚才两位都是说，即便是实行这样的方式的话，房价还是会理性的回归。
王锡锌：我觉得这里面他们的分析，我想不是做经济专业，我想经济学的常识可以告诉我们，需求和价格之间是有关联的，这是明显有关系的。刚才我们评论员讲到了，成交量上升的，因此成交量上升，但是他的结论是房价继续下行。所以我是很难理解这样一种分析的。
李小萌：董教授您帮着解释一下。
董藩：刚才他说股票市场和房地产市场，为什么股票市场也可以救。那么我想，他混淆两个市场的差别，股票市场是一个虚拟的市场，而房地产市场是实体经济，完全不同。因为和所有产业链紧密联在一起，房价下跌的时候会使需求沉淀，需求沉淀的结果会摧毁这个行业，摧毁整个产业链，从而摧毁整个国民经济。
王锡锌：我想对董教授这个观点，可能有两点需要说的，第一所谓的虚拟和实体的市场是相对的，我们也看到中国在房地产发展早期，其实炒楼就是一个虚拟，或者说走虚拟这是没有问题，在历史上我们可以看到，今天也有各种炒房，购买不是为了住，我是投资或者转手。第二产业链的提法，其实这是一个老生常谈的观点。房地产可能是整个国民经济支柱中的支柱，没有错，但是有谁说过这个支柱中的支柱只能升不能涨。中央一再强调的是稳定，防止它的大起大落，并不是说必须上升，所有的固体都受到地心引力的影响，价格也一样。
李小萌：尽管对于购房落户的观点不一致，但是从三位谈话当中其实我已经听得出来，现在房价其实还没有真正降到一个理性的价位上。广告之后我们讨论，是否有违公平。
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李小萌：欢迎回到正在直播的《新闻会客厅》，今天我们讨论购房落户您是否赞成。下面我们说的是，这个政策是否有违公平。说到公平这两个字，我们要先请法学专家王教授，您先说说您的观点。
王锡锌：我觉得对公共政策的角度来说，公平就是它能够使社会最大众的利益，得到最大化，这是我们对公平的定义。不能使少数人的利益最大化，而让大多数人的利益受损，这就是我们从法律或者政策层面上对公平的理解。如果我们从这个角度，当然可能我们另外两位两位嘉宾有别的理解。如果从这个角度来看，购房落户这样一个政策可能会带来的公平问题主要是三个方面，具体到这样一个楼市来讲。第一，本地的居民和新来的购买居民，尽管我们说城市是越来越开放的，城市应该是所有人的，但目前的现实是，已经有人居住在这里，他们有户籍，而另外一些人没有。我前面已经谈到了，假如有越来越的需求进来，房价始终会在一个高位，甚至还可能再上来。这时候本地有需求的居民永远买不起房子，因此造成本地和外地之间的不公平。第二个不公平，是来买房的人或者想要获得这样的福利的人，有钱多的，有钱少的。比如说在杭州100万或者是一个门槛，最低80万是一个门槛，但是我只有60万，我也很想要，但是我进不了，我没有户口，就是穷人和富人之间不公平。最后一个公平，其实就算是这些买了房拿了户的人，他有所谓的正户和蓝户的问题，你买了房，也并没有得到一个同等待遇。比如说福利、保险。其中最典型的一个是保险，养老保险，你在别的地方不能够连续计算，这是目前的配套政策没有跟上，所以它可能也会是一个美丽的陷井。
李小萌：所以你的观点是不管对于本地人、外地人，有钱人还是钱人，都存在不公平的问题。
王锡锌：都存在不公平。
吴定平：我觉得是公平的。为什么公平？首先第一点，我们是基于什么来谈公平的。我们现在是基于户口户籍这个问题来谈公平，首先王教授承不承认当年户籍公平，当年户籍有没有弊端，如果现在这个户籍有弊端，我们有没有改变。
李小萌：我觉得我们今天户籍制度是否合理不在我们讨论范围之内，我们把它摒弃出去，刚才王教授的观点来讲，他觉得制度本身就是购房可以落户，对于本地人外地人不公平。因为外地人买房，房价可能会上去，本地人的利益会受到影响。这个观点你怎么反驳他？
吴定平：本地人买不起房，确实存在这种情况，但是现在这个情况政府有保障措施，经济适用房，廉租房。
李小萌：附带的不是同样的人群的。
吴定平：这个就是针对不同人群，它这个比如经济适用房，限价房，这个都是本地一些中低收入者的。
李小萌：购房落户应该是属于商品房范畴，针对的人群应该并不是廉租房和保障房的人群，这是两类人群。
吴定平：对，问题就是这块。如果说现在你买不起房，然后政府给你提供这一块，你可以享受社会公平这一块，如果你现在说有钱你买房，但是你没有户口，你现在自己，比如说你在北京买得到房，而且这个你只是暂住在自己的房屋上面，你不能享受同城的待遇，教育、医疗保险等等，这个公平吗？
李小萌：好，关于本地人，外地人你的观点是如此。对于有钱人和没有钱同样都是没有户口的人，有钱可以成为这个城市的人，没钱就成为不了，这个有没有公平？
吴定平：我觉得这也不涉及公平的问题。首先这一个人的能力问题，他的社会纳税问题，对城市贡献问题是不同的，如果你对城市贡献大，通过你的消费，拉动整个城市经济的发展，你的贡献大，政策作为一种资源，我向这儿倾斜。
李小萌：我们听听董教授的想法。
董藩：首先这个政策的实施不是只照顾少数人，如果经济出了大问题，楼市不能被救起来，很多人要受到影响，全社会都要首先影响。第二，我们讨论问题不能偏离了出发点。偏离了出发点是什么？是要起动消费，拉动内需增长，要鼓励大家花钱，没有任何一种产品像房产的价格量这么大，从买动的材料和拉动价格这么大，所以房地产是最好的选择，所以政府救楼市有道理。再一个在房地产投资和消费上，它原本是划定收入阶层的，高收入阶层实现能买房，低收入家庭要通过政府的保障，像刚才他说的，通过保障来解决问题。在这个问题上，我们回到另外一些问题，反过来会看得很清楚，五星级酒店不是人人都能进的。另外不能进的，也会生存下去，会通过其他方式来解决自己的吃饭问题。
李小萌：买房是不是属于五星级酒店同等级别的问题？
董藩：这就说什么问题呢？它这个收入是分阶层的，是分层次的，不同的收入对不同的层次。有的人虽然实现这个政策仍然买不起房子，这个跟五星酒店一样。我们不能说有人进不了五星酒店，我们就把五星酒店拆掉，或者说不能再建了，这是绝对错误的。
李小萌：王教授，关于公平问题请您跟进。
王锡锌：我觉得首先两位可能对财产和公民基本权益这两者没有区分。我们在这里看到，我们讨论公平问题，涉及到买房，我完全同意。你有钱人可以买好的，没有钱可以买差的，甚至最低我们可以由政府来安置，这都没有问题。但是我们在这里讨论的是购房落户，户是一个户口，户既是一种地位一种待遇，同时背后又有一系列涉及到民生的权利。如果我们把这种民生的权利本身在宪法应该是每个人平等享有的权利，附加在某一种财产上，这就出现了一种公平的问题。因此换句话说没有钱不仅可以住到五星级机酒店，而且我可以享有更多的特权，那些特权本来是大家都能拥有的。所以在三个不公平之外，其实还想加一个，就是对产业造成了歧视，为什么我买房就可以落户。
(来源：央视《新闻会客厅》)