近期，一些读者给本报打来电话，对自己所在小区的物业管理表达了一些看法，认为小区物业管理存在很多问题。业主和物业公司之间的纠纷多数是些“鸡毛蒜皮”的小事，但正是这些小事，使得业主和物业的关系宛如一张熨不平的褶皱纸，让双方都很无奈。如何架筑一条沟通的桥梁，物业与业主哪些地方需要多沟通？对此，记者选择了市区两个小区（新旧小区各一个），针对一些居民关心的问题，进行了一定范围的问卷调查，并走访了小区的物业管理处。
海曙区新街小区（老小区）
物业费“双低”是管理难题
物业：每周发放“楼道征求意见表”加强沟通
负责新街小区的海顺物业管理处工作人员表示，新街小区是典型的老小区，当初开发商在房屋设置时预见性不够，从现在的角度来看，遗留了一些不可能改变的因素，这也是其他老小区的共性。比如是停车问题、出租房问题等。
目前，居民买车已经很普遍，但老小区没有那么多的停车位，而车子越来越多，车位紧张。个别业主把车子停在绿化带上，难以管理。老小区不少住户搬走了，然后把房子出租，出现一些管理及治安问题，对物业收缴物业费也造成困扰。
小区内公布的“物业管理收费价目表”，新街小区的收费资质为乙级（非住宅甲级），普通住宅的综合服务费是０．２５元／平方米。物业管理处工作人员介绍，考虑到部分居民的要求，他们现在只向住户收取０．２０元／平方米的综合服务费。由于小区建成年代较久，房屋出现质量问题较多，再加上小区内出租房数量很大，暂住人口流动性大，不缴或者迟缴物业费的现象比较普遍，目前小区物业费的收缴率在５０％左右。
工作人员还给记者算了一笔账，小区的住宅面积在１０万平方米左右，按照每月每平方米０．２０元的标准收费，即便收费率达到１００％，每个月收缴的总费用在２万左右，而目前整个物业管理处有近６０名工作人员，仅每个月所有人员的工资总额就需要８万元左右。“其实每年都在亏！物业费偏低且收缴率低，这是主要原因。”
目前针对居民的要求，物业公司在公共场所的清扫方面增加了次数。为了与小区业主有更好的沟通，物业公司去年发放了“楼道征求意见表”，业主可写下对物业管理的意见和建议，每周收一次，增加相互沟通。这位工作人员说：“我们不断在努力，同时也希望业主能理解我们。”
基本概况：
新街小区总建筑面积１７．４２万平方米，其中住宅１０．３万平方米，商业综合楼１０幢，住户１３５２户，商业网点８００余家，单位２６家。作为一个老小区，新街小区呈现出“老龄化”和外来人口增多的趋势。
负责小区物业管理的是海顺物业管理处，工作人员近６０人。
问卷调查表
共有10名小区住户参与本次随机问卷调查。
 |
江东区新天地一期（新小区）
“装修问题”最易产生矛盾
物业：常邀业主参加各种活动增进感情
“新小区物业与业主最容易产生矛盾的是装修问题。”江东房产物业总公司新天地管理处副经理钱晓峰对此深有感触。
小区内的多层和小高层是框架结构，但仍然无法保证每个住户在装修过程中不对房屋的总体结构“伤筋动骨”。按照有关规定，要求业主在装修前到物业处备案，物业工作人员须到现场对施工进行指导。
为保障小区楼房外墙面的整洁，小区各家的阳台一律没有安装雨篷，一些上了年纪的住户担心无处晾晒衣物，对这项规定表示质疑。
钱晓峰介绍，小区的物业综合服务费分为几个档次，其中拆迁户的收费标准为０．２０元／平方米，一般多层住宅的收费标准为０．４５元／平方米，小高层的收费标准为１．１元／平方米，别墅区另外计算。
与４种收费标准相对应的是统一的物业服务水平，即便是只交０．２０元／平方米物业管理费的拆迁户也能享受别墅级的物业服务，为这部分差价“埋单”的是物业公司。钱晓峰说，目前小区物业费的收缴率在９３％左右，“吃小亏赢得的是业主的心。”
“我们会不定期邀请业主参加各种活动，加强沟通。”钱晓峰说，就在春节前，他们邀请部分业主实地考察中央空调控制管理设施，对业主比较关心的中央空调控制计费系统进行讲解，尤其是有关节能的问题，赢得了业主的肯定，“除此之外，我们还会组织业主参加各种文艺活动，时间一长，关系自然很融洽。”
最让钱晓峰自豪的是小区物业和居委会之间的“亲密关系”。业主之间的纠纷通常由居委会来调解。但在实际工作中，物业很乐意与居委会一起协调这些纠纷。前段日子，有住户养狗影响了邻居的日常生活，经过多次劝说，住户表示愿意坐下来协商，问题得到了解决。
基本概况：新天地一期总建筑面积１６．２５万平方米，小区物业类型由多层、小高层和别墅组成，其中有２０栋连体别墅，３６栋多层住宅；１５２个地下车库，３６０个地上车库。新天地一期隶属江东福明街道，２００５年９月交付，目前共有１１２２户住户（含商铺）。
负责小区物业的是江东房产物业总公司。
问卷调查表
共有10名小区住户参与本次随机问卷调查。
 |
记者 戎美容 石承承 实习生 单丹丹 滕涛