高盛预计2011及2012年楼价将每年上升10%。

　　关注房地产成交量及空置率的变化。

　　随着楼市的回升，对房价走高的预期越来越强，昨日A股房地产股全线飙升，地产指数大涨5.81%，领涨A股。

　　高盛上星期预期，国内楼价将在2010年回升，升幅在5%至20%；与此同时，该行更预期2011及2012年楼价将每年上升10%。

　　摩根士丹利也预料未来12个月，楼价升幅在5%~10%，尤其是一、二线城市的房地产价格升幅更大。该行表示，国内楼市正处于“转角市”，预计住宅销售量将持续好过预期。此外，政府又持续推出支援楼市的措施，有助刺激实质楼市及股市。

　　各投行同时提醒，由于政府已经加大保障住房的投资力度，而且发展商及购房者目前更容易取得贷款，都会刺激下半年新开工建设活动，换言之，库存下跌速度可能不及预期，意味楼价大幅回升短期内难以实现。

　　专家领路

　　房地产价格究竟何去何从，地产股是否值得追涨？投资者首先要判断未来楼市能否强劲复苏。对此，专家表示，投资者可留意房地产销量的变化及空置率的下跌速度，因为两者是推升楼价的动力。

　　判断指标一

　　成交量持续上升

　　2007年至2008年初是国内房地产开工建设的高峰期，目前竣工项目大幅增加，使楼市的供应远大于需求，令市场累积了大量待售现房，在这种情况下，楼价也难以上升。

　　即便楼价不升，由于开发商土地成本便宜，只要销量理想，房地产发展商便可以套现，减轻资金成本压力，并确保盈利。

　　中金报告指，受到端午节假期因素影响，上周国内16个大城市成交量增速有所放缓，成交量平均值较对上一周下跌2%。但年初至今累计成交量，仍较去年同期上升76%。中金预期，踏入6月份，虽然周环比成交量从高位回落，但与去年同期比较，成交量回暖的趋势仍可维持。

　　高盛上星期发表研究报告指，今年前4个月，国内10大城市按平方米计算的成交量，较去年全年平均高出55%。但即使过去两个月销量理想，投资者仍需留意第二季的成交量，因为这是决定下半年楼价能否持续回升的关键。

　　判断指标二

　　空置率继续回落

　　若销量持续畅旺，市场逐渐消化大量供应，令空置率回落至较低水平，在供求趋向平衡下，将有助发展商开售物业时提高定价。但要留意的是，如果今年竣工面积增加，较新建商品房销售为快，那么库存的累积，又会再次对楼价造成压力。

　　高盛表示，今年初12大主要城市的空置率虽然高企，但消化库存所需时间却由年初时的22个月，大幅下跌至上月的17个月，反映国内房地产销售火热。同时，主要上市房地产企业的待售楼盘消化期，也从3月底的平均10个月跌至4月底的平均7个月（见下图）。

　　正因为销量得以维持，库存消化速度理想，加上政府政策支持，发展商对于楼价复苏的预期亦会上升，这意味着发展商未必愿意如以往一样减价促销。此外，发展商现在获得贷款的情况已有改善，加上贷款利率下降，他们甚至宁可在短期内牺牲成交量，以换取2010年更好的销售价格。