从去年开始，就有业内人士提示单身公寓的投资风险。目前，随着单身公寓市场的进一步放量，这种风险有加大的可能。根据华星房产咨询有限公司初步统计，今年单身公寓产品的总量将超过五千套，这个数字还不包括去年尚未消化完毕的存量。另一方面，越来越多已经交付的单身公寓进入二手市场，很多房源已出现了租售两难的局面。
二手市场供求比为4.5:1
根据21世纪不动产宁波区域的统计数据显示：5月15日到6月14日，单身公寓在各家门店的挂牌量为135套，成交数量只有30套，供应明显大于需求。近一两年内，有春江花城、青林湾、世纪花园、西堤阳光、高新科技广场、学府1号等众多单身公寓交付。这些楼盘的投资客当初都在过热的市场环境中匆匆下单，但如今想要快速脱手却并不容易。
从实际成交的典型案例来看，青林湾48平方米南向精致装修，并且楼层较好的单身公寓挂牌价格为44.3万元，实际成交价为44万，春江花城51平方米挑高公寓挂牌价56万，实际成交价为55万，康桥风尚南向精致装修43平方米公寓挂牌价格42.5万，实际成交价42万。这些公寓的成交往往是由于社区所在区位比较成熟，楼盘知名度较高，最重要的是，房东在价格上作出较大幅度的退让。有些单身公寓如学府1号近两个月的成交仅为一套。
如果以租金计算投资回报率，目前小户型的投资回报率并不高。如高新科技广场51平方米18层精致装修南向公寓的租金仅为1200元/月。康桥风尚南向精致装修43平方米公寓租金为1400元/月。有些楼盘30平方米-40平方米单身公寓的租金仅为800元-900元，无法抵偿按揭。有些单身公寓的开发商也表示，现在整个市场投资回报率都不高，大多数人购买都是看长线，目前是没办法靠租金还贷的。
大量非住宅性质公寓进入市场
令人担忧的是，越来越多的办公楼被包装成公寓面市。这部分楼盘存在先天不足，消费者往往对这种变异的产品并不了解。住宅与非住宅之间最大的差别在于土地使用年限不同，前者拥有70年的使用权，后者仅40年。同时，首付比例、按揭成本都远远高于住宅性质的公寓。交付后的水电费、物业费都将按商业楼标准收取。
按照华星房产咨询有限公司统计数据显示，今年下半年单身公寓将集中面市，总量将超过五千套。其中，绝大部分属于非住宅性质，即产权只有40年。
这些非住宅性质的公寓大量涌现，其原因主要在于宁波办公市场风险过高，价格倒挂。因此大多数办公用房包装成单身公寓进入市场。
这些办公楼经过精心包装后，价格相比同地段的写字楼高出不少，低总价的优势能够最大限度地降低开发及销售风险，并把风险悄然转嫁给消费者。
今年以来，随着这类单身公寓可供房源不断增加，租赁价格开始逐渐回落，不少办公性质的单身公寓主力月租金价格仅为800元—1200元，而且由于按揭成本比较高，脱手困难。据调查，单身公寓需求人群多为参加工作不久的年轻人，大部分人的月收入不高，无法承受如此高租金。一旦公寓租金价格过高，这部分年轻人会弃租转而找拼租普通住宅。这样一来单身公寓的投资者只能降低租金，甚至可能出现租金不能抵偿每月贷款的情况。
由于目前租赁前景不乐观，近几个月来，单身公寓抛出量较大。但由于单身公寓数量越来越多，转让时就比较困难。比如鄞州高教园区和宁波高新园区的单身公寓已经挂牌两个月无人问津。另外，银行对办公性质的单身公寓要求首付比例至少50%，这也制约了二手单身公寓的交易。单身公寓的主力客户群是积蓄不多的年轻人，购买二手办公性质单身公寓的首付比例和购买一套一百万元的普通住宅首付款已经无异。
放量过大投资需谨慎
从单身公寓的销售案场了解到，目前，对这部分产品感兴趣的还是以本土消费者为主力，不少单身公寓的预订情况非常不错，小户型旺销让很多业内人士出乎意料。因此业内人士都清楚，今年同去年一样，单身公寓的投资风险已经非常高。一边是二手市场的遇冷，一边又是一手市场的火爆，其中原因何在呢？
很多售楼处反映说，在投资客中，有相当大部分理财性质非常明显。近期投资了一套单身公寓的徐小姐就是一个典型的代表，她表示，“今年楼市非常火爆，我也想跟风入市，股票最不保险，存银行利率又太低，还是把钱拿出来投资买房比较实在。现在买房，并不是因为对经济预期和投资回报看好，而是在外界环境压力之下，急于找一个能让资产保值的渠道。但对于我这样收入的人群来讲，大宗的购买肯定不现实，只有寻找低总价的小公寓。”
城东某楼盘销售经理表示，经过２００7年的狂热和2008年的低迷，很多消费者都在揣摩房地产市场，现在来买房子的消费者，心里都有一套投资理论，经历过楼市的大起大落，已经比从前成熟很多。他们案场就有很多消费者属于这种情况，有一定的积蓄，觉得资金放在银行回报率太低，又没有其他好的投资出路，最终选择购买一套小户型作为资产保值的途径。另一业内人士也表示，现在投资小户型的群体，虽然在仔细甄别着户型、价格等因素，但客观地讲，他们对于开发商而言，信息仍然不对等，他们没有渠道了解整个宁波市场小公寓的放量情况，因此才会出现一手市场火爆，二手市场供远过于求的不正常状况。更为关键的是，消费者在狂热的投资气氛中，往往忽略单身公寓的性质，在无形之中增加了投资风险，匆忙下单，损失了机会成本。（周爱娟）