中国宁波网讯 市民李女士看中了一套二手房，欣然付了2万元定金，准备付房款过户时，房东却突然告知她，他在外面欠了一身债，也许在房子过户期间债主会向法院起诉查封。这个消息无疑给李女士当头泼了一盆冷水，这样的问题房还要不要买？买，万一房子真被法院查封，100多万元房款就有高风险；不买，2万元定金就会被吃没。

　　原来，前几天，李女士通过朋友介绍了解到东湖花园3期有一套二手房挂牌在售，160平方米，精装修，房子仅售150万元，挂在21世纪不动产立得房产东湖店。在李女士看来，这套房子的价格相当便宜。于是，她约了房产中介去看房，看房后，她对房子感到满意，当即有了买房的意向。

　　看房时，房东对李女士说，这套房子在银行有100万元的抵押贷款，从银行提取抵押的房产证，必须先将银行100万元的抵押贷款还上。了解到这一情况后，李女士并没有犹豫，打算筹足100万元现款给房主。8月18日，李女士和房东达成了买卖意向，中介公司提议双方签订一份购房合同，约定2万元的违约金。

　　8月19日，是合同约定李女士向卖方支付其中100万元房款的日子，不料，房东道出了一个隐情，这让李女士变得忐忑不安起来。房东说：“我在外面欠的债比较多，这房子过户期间，最好没人来起诉。否则，这房子会被法院查封，这个风险，我也要告诉你。”听房东这么一说，李女士不敢付100万元现金房款了，万一真如房东所说的那样，前一天付了100万元房款，后一天就有人起诉，法院查封了房产，那她已付的100万元房款将面临极大的风险。

　　为此，李女士咨询了法律界人士。法律界人士表示，二手房买卖活动中，房东如因债务问题卖房子，那么所卖的房产也有风险，一旦债权人起诉，房产就可能被冻结处理。即使房东已将房子卖出，房产交易中心正在受理过户手续，只要房产证、土地证没有办出来，在法律上，过户并未成功，所有手续都可以终止，建议李女士放弃购买这样的房产。左右权衡后，李女士还是决定不买这套“问题”二手房，但提起违约金的损失，她心里隐隐作痛。

　　21世纪不动产立得房产东湖店王经理表示，这套二手房通过他们店挂牌销售，事先他们并不知情房东的债务关系，房东向房产中介公司报房源也没有说这些，一般只告知房子有没有按揭、抵押贷款等信息。这起购房案例，暴露了二手房买卖中存在的一种潜在风险。

　　律师连线

　　三问“问题”二手房的买卖

　　一问房东出售有风险的二手房是否要承担责任？

　　就此购房案例，记者专门采访了浙江匡明律师事务所的杨明建律师。杨律师认为，作为房屋产权所有人可以依法处理自己的房产。在这起案例中，房屋产权所有人在处理房子时，已将房屋抵押给银行100万元贷款的信息告知购房者李女士，而房东涉及到的其它债务关系，跟房东处理的房屋没有直接的法律关系。李女士签了购房合同后获悉房东有大量债务，担心买房有风险而放弃购买。这一点并不能认定房屋产权所有人在买卖房屋过程中有欺诈行为，因为放弃购房成立的条件是房东因债务关系遭遇其他债权人起诉发生，房屋遭法院查封处理，现在还处在一个未发生阶段。其实，购房者为了规避风险，可以将有关约束条款写进合同，例如因房东关系导致房屋买卖不能成交，房东要付多少倍的违约金等。

　　二问“问题”二手房被法院查封后，买方利益可以保证吗？

　　就此购房案例，浙江匡明律师事务所杨明建律师认为，房屋产权所有人因债务关系卖房，转让给第三方，在办理房产过户期间，如遭遇债权人起诉，法院可以查封房产。法院调查介入后，如果认定第三方购房者为善意购房，那么，购房者和原房屋产权所有人的合同，可以继续执行；如果第三方是恶意购房，那么，法院查封后，第三方利益将不受法律保护。

　　三问“问题”二手房买卖过程中，房产中介公司是否有责任？

　　在“问题”二手房买卖过程中，房产中介是否有过错？杨明建律师认为，房产中介公司的职责是做好挂牌出售房子的审查工作，审查挂牌出售的房子是否具备合法的出售条件。包括卖的房子是否是房屋产权所有人所拥有，房屋有没有遭遇法院查封，房屋是否有抵押贷款、按揭等，及房屋买卖合同签订后，房产中介公司做好代办过户手续等相关工作。在这起购房案例中，中介公司不存在责任。

　　律师提醒

　　九类二手房要慎买

　　买卖二手房时，对以下九种情况要谨慎：一、在拆迁区的二手房买卖；二、已有银行按揭的二手房的买卖；三、夫妻共有的二手房买卖；四、共同拥有产权的二手房买卖；五、欠物业管理费和其他费用的二手房买卖；六、拍卖时的二手房买卖；七、已经设定抵押的二手房买卖；八、产权关系不清的二手房买卖；九、有法律纠纷的旧房产的交易。

　　宁波晚报记者 张寅