目前的三类房屋维修资金难以应对房屋维修难题。

　　和人一样，房子也会“变老”，也难免“生病”。

　　在众所周知的８年保修期内，房屋罹患了墙面渗漏、消防设施失灵、电梯等设备运行不正常等“毛病”，维修费用还可以从开发商在房屋交付时交纳的保修金中支取。然而，自１９９９年房改至今，甬城相当一部分商品房的房龄已经超过８年。这部分房屋以及年代更久的一些老房子，“生病”后，尤其是出现比较大的毛病后，“看病”钱谁来出的问题，正日益凸显——一旦这个问题不加以妥善解决，房屋的使用安全、业主的生命财产安全，很难说有保障。

　　外墙渗漏，让天一家园的居民很闹心

　　“前阵子雨下得多，家里的墙面发黑，有的地方还出现了一块块的霉斑。”昨天，天一家园某幢住一楼的业主徐世润老伯指着自家的外墙对记者说。

　　外墙开裂、渗漏，成了天一家园的居民们普遍闹心的一个问题。走进小区，能够很明显地看到相当多东首、西首房屋的外墙面，或已起皮开裂，或有修补过的痕迹。

　　“小区2001年交付，问题越来越严重。”据小区物业公司联合物业副总吴国忠称，目前小区内房屋外墙面裂缝很长的住户就有百十来户，此外顶楼渗漏的现象也比较普遍。

　　有问题自然要解决，把外墙重新刷涂料、整治一遍，是解决天一家园外墙渗漏问题的最彻底的方案，但“天一家园一期、三期、五期加起来，外墙面总面积将近３０万平方米。专业公司给我们大致测算了一下，整治外墙每平方米的费用大约要３０元。”吴国忠给记者算了笔账，要彻底解决天一家园外墙开裂、渗漏的问题，总费用高达八九百万元。

　　这么一笔庞大的费用，谁来出？

　　从开发商留下的保修金中支出没有可能——吴国忠说８年过去，保修金已经基本用光；靠业主每年交付的日常维修费开支也不现实——天一家园业主每年交纳该项费用的标准是每户１．５元／平方米／年，一年总额也就几十万元，日常的小修小补一搞就所剩无几了；向业主们挨家挨户去凑，更是困难重重——徐世润老伯就坦言：“我家漏了当然愿意出钱，可没漏的人家肯定不愿意。”

　　遭遇这样尴尬的，远不止天一家园。

　　目前的三类“医药费”难保房屋“看得起病”

　　据市建委有关负责人介绍，目前我市房屋共用部位、共用设施设备发生需要维修的状况，资金来源主要有三大类：保修金、日常维修费、房改房维修基金。

　　尽管有这三类资金是专门用作房屋“生病”后的“医药费”，但房屋维修费用归集难题越来越突出。

　　“比如房改房。原出售公房的企业发生了很大的变化，大量国有、集体企业通过转制、破产重组，变成了民营企业，不愿再承担原国有、集体企业遗留下来的住房维修责任。而银行存款利率的下调，房改房维修基金的利息已无法保证房屋的正常维修——而维修基金的本金又不能动用，物业公司也不会贴钱来搞维修。这样一来，这类本来房龄就比较长的老房子的维修，就成了问题。”市建委方面称。

　　而１９９９年之后宁波销售的绝大多数是商品房，这类房子如今已过保修期或者即将过保修期，开发商当初缴纳的保修费与天一家园的境况类似，基本上已用光或所剩无几；向业主收取的日常维修费，则只够用作小修小补。一旦房屋发生所需资金较大的中修、大修的状况，比如动辄需数万元甚至数十万元的电梯更换、监控系统更新、消防系统整改等，维修资金就很成问题。

　　而随着房龄的不断增长，房屋以及小区共用设施设备的老化，发生中修、大修的可能性只会越来越大。

　　“商品房共用部位、共用设施设备出现毛病后维修难尤其是维修资金落实难的问题，在宁波其实已是一个普遍现象，也已经成为一个亟待解决的大问题。”市建委有关负责人称，“如果不拿出有效的解决方案，今后肯定还会在更多的小区遭遇这样的尴尬。”

　　房屋“养老”、“看病”的钱该如何解决？

　　在广州、上海等城市，已经给城市房屋建立了“养老基金”——房屋专项维修资金——商品房保修期满后，发生维修所需费用均从该项资金中列支。

　　“这应该是解决房屋‘养老’、‘看病’问题的最佳方案。”市建委方面称。

　　然而，问题在于，由于种种原因，宁波至今没有出台征收此类资金的管理办法，导致１９９９年以来大量的商品房没有建立专项维修资金。而这，为今后的房屋，尤其是中高层带电梯的房屋维修遗留下很大的困难。

　　不过，从２００６年开始，我市已经着手房屋专项维修资金的建立事宜。据市建委介绍，目前已经形成《宁波市房屋专项维修资金管理办法》草案。

　　据记者了解，设想大致如下：

　　商品房不管新旧，都要交纳一笔专项维修资金，没有电梯的由业主按照每平方米建筑面积建筑安装工程造价的５％计算交存，有电梯的则按８％计算交存——大致多层房屋交６０元／平方米，高层、小高层房屋交１２０元／平方米；房改房因为房改时已经交过维修基金，因此不用再交这笔钱。

　　在房屋专项维修资金建立之后，钱随房走、专款专用。一旦房屋共用部位、共用设施设备出现毛病需要中修或者大修，经一定程序后维修费用从专项维修资金账户中支取。同时，目前业主交的日常维修费停收；房改房原先的维修基金本金，在房屋专项维修资金建立后，也可动用了。

　　据记者了解，该草案需经法定程序后才能颁布实施。不过，市建委方面表示，出台的时间应该快了——在宁波今年新修订的住宅小区物业管理条例中，明确要求在该条例实施起一年内，必须出台住宅专项维修资金管理办法。

　　采访中，一些市民以及物业公司方面人士，对建立房屋专项维修资金持肯定态度，但具体涉及到资金收取的问题，普遍认为会比较困难：新交付的房屋还好，如果业主不交纳这笔钱，可以规定不能办房产证；但这么多的老房子，现在要业主主动来交这么一笔金额少则数千元、多则上万元的钱，难度也许会非常大。

　　“难归难，但这个事已经迫在眉睫、非做不可了。”市建委有关负责人表示。

　　(记者 程旭辉/文 王勇/配图)

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　　目前的房屋“医疗费”有三种

　　保修金：由开发商在物业交付使用、办理权属初始登记手续之前，按照物业建筑安装总造价２％的比例，向辖区物业管理主管部门交纳：一般多层住宅按１．５元／平方米／年的标准收取，高层、小高层按２元／平方米／年的标准收取。房屋在保修期内发生日常保修，不得动用保修金，费用由开发商另行支出；在开发商不履行或因故无法履行保修责任时，才能启用保修金。

　　不过，保修金是今年才开始收取的，此前开发商交的是房屋保修费。

　　“基本上是开发商一次性交完钱，就再不管房屋维修的事了。保修期内房屋要维修，钱就从保修费用中出，用完算数。”市建委有关人士说。

　　日常维修费：由业主交纳，住宅该项费用的收取标准和保修金收取标准相同。这笔钱主要用于房屋共用部位和共用设施设备的日常维修，比如化粪池清理，自来水上下总水管疏通和零件更换、防冻保暖，楼梯间门窗和楼梯及其扶手的油漆、维修，楼内消防、信报箱、电子防盗门等设施及其管线的养护、检修，等等。

　　房改房维修基金：只用作房改房的维修。１９９５年制定的《宁波市市区公有住房售后维修养护管理暂行办法》规定，公有住房出售时，应建立住房共用部位、共用设施维修基金，售房单位按售房款的１５％提取，购房者按每平方米建筑面积成本价的１％交付。同时按照规定，这笔维修基金“本金不动，利息用于维修”。像宁波最早的一批小区如黄鹂、白鹤等老小区，其中相当一部分房子是房改房，它们的维修经费就是出自维修基金的利息。