中国宁波网讯 如果你到上海等大城市投资房产，一定要买黄金地段的高端住房；但如果你在二三线城市买房，则建议买中低端的住房。昨天上午，经济学博士、中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭在宁波南苑饭店举行的专场演讲会上，这样向宁波的投资者支招。

　　“人口红利”推动房价，

　　但几年后将持续下跌

　　哈继铭是应某著名品牌车商之邀来甬举行演讲的。在演讲中，哈继铭主要围绕全球经济复苏格局、楼市将来走向、市场消费品价格变化三个热门话题而展开，尤其详细分析了他对中国楼市的观点。

　　哈继铭认为，结合日本的经验，“人口红利”应是推动房价上涨的主要原因。他认为，目前，随着中国城市化进程的推进，购房者队伍日益壮大，必然推动中国房价在短时间内持续上涨。但哈继铭认为，这种上涨可能只能延续到２０１５年，因为到那时候，随着中国“人口红利”的渐渐结束以及人口结构的进一步老龄化，购房需求量必然出现下滑。“由于独生子女政策，到时候，中国很多家庭可能都会出现一户家庭拥有三套城市住房的情况。那时，抛售压力必然出现。”哈继铭说。

　　哈继铭指出，在日本，曾出现楼市价格持续上涨、然后再连续多年快速下跌的情况。这种现象在中国可能也会出现。

　　“地王”是近期房价上涨

　　的主要推手

　　哈继铭指出，由于楼市在整个国民经济中所占的比例较高，而且关联产业众多，如果在２０１５年之后，中国真的出现楼价快速下跌情况，中国经济将受到巨大影响。为此，管理层应当采取措施维护房价稳定，即让房价上涨时不要涨太快，下跌时也不要跌太快。

　　“要抑制楼市快速上涨，首先应当尽快建立起完善的社会保障体系。”哈继铭指出，在中国，很多人买房置产，是为了满足养老等保障性的需求。所以，如果中国能尽快建立起完善的社会保障体系，房价快速上涨势头将受到抑制。另外，哈继铭还认为，从今年的情况来看，“地王”频出，应是很多城市房价暴涨的主要推手。对此，哈继铭建议政府拍卖土地不要采用报价最高者得地的方法，而是要采用“第二名是冠军”的方法，即在拍卖结束后，报价第二高的参拍者获得土地使有权。

　　不同城市应采取

　　不同的房产投资策略

　　对于宁波房产投资者的投资热情，哈继铭在昨天的演讲会上还专门提出了他的个人建议。

　　哈继铭认为，在中国进行房产投资，对不同的城市应当区别对待。总体来说，应当是一线城市买高端房产，而在二三线城市则应投资中低端房产。哈继铭分析指出，根据他们前不久作出的调查显示，在上海等一线城市中，平均房产月供在该城市平均月收入中的比重已经占到很高的比例，普通市民已经很难买得起房产，因此，买房的大多是外来的富豪。而对于这些富豪来说，地段好，房产质量好才是首选，价格反而不大重要。而在二三线城市中，房产月供在平均月收入中的比例却相对要小得多，买得起房的本地市民比较多，因此中低端房产将来上涨的机会会更大一些。

　　哈继铭另外还认为，随着人们生活水平的提高，在将来，中国城市中大套型房产的需求量必然大于小套型房，据此他建议投资者要买就买大套型房产。

    宁波晚报记者 周立明