管理层无意“收紧” 部分银行自主提价

　　北京个别银行房贷政策微调，上海二套房贷政策收紧，深圳少数银行小范围收紧二套房贷....。.

　　“住房优惠政策要取消”的传言和部分银行上调房贷优惠利率的做法，绷紧了潜在购房者的神经。人们纷纷将置业计划提前，希望赶上房贷优惠政策的末班车，各地“抢房子”的现象开始涌现。

　　不过权威人士日前向中国证券报记者表示，管理层暂时没有打算改变房贷现行的优惠政策。对于部分商业银行对优惠利率作出的适当调整，他认为，这是商业银行根据风险定价作出的决策安排，监管当局只需要对首付比例、房贷利率的下限作出规定，而在操作层面作为市场主体的银行应该发挥更大的话语权和决策权。

　　显然，房贷利率市场化的改革正在悄然提速。

　　北京：个别银行房贷政策微调

　　□本报记者 张朝晖 北京报道

　　虽然监管机构一再表态，房贷优惠政策没有调整，但是北京个别商业银行仍然根据自己的情况对房贷业务作出了适当的微调。

　　建行促进利率执行差别化

　　作为国内房贷业务市场占有率最大的建设银行因为政策“微调”日前正处于“风口浪尖”。该行相关负责人表示，建行并未取消或收紧房贷利率优惠政策，而是在国家有关利率政策范围内，贯彻落实央行扩大房贷利率浮动幅度、推进利率市场化改革等政策精神，促进利率执行的差别化。

　　中国证券报记者获悉的相关资料显示，建行是次出台的关于当前个人住房贷款利率执行要求制定得相当缜密。针对不同客户的不同风险等级、首付比例、所购房屋的性质，和贷款的存续情况，建行规定了大约14大类的利率执行标准。

　　同是首次购买普通住房的客户，仅仅是由于首付比例的不同，可能会得到不同的优惠利率折扣，但是整体上建行对房贷的优惠门槛已经有所抬升。

　　除首付比例在4成以上的客户有可能继续享受优惠的7折利率之外；首付比例在3成到4成之间的客户，房贷优惠已经收窄，所能得到的优惠底线大约为75折；而如果客户的首付比例进一步下降，则所获得的优惠利率也将相应有所提高，不过建行对于首付在20%左右的客户执行的利率底线是基准利率下浮15%。

　　对于首次购买改善型住房的客户，所能获得的优惠利率和购买首套普通住房的客户相比，同档次利率底线将上浮5%。对于二套房的房贷标准，建行继续严格执行监管机构的首付比例4成，基准利率上浮1.1倍的规定。

　　不过为了体现对高信誉客户的服务，除严格执行利率下浮底线为0.7倍之外，建行率先对本行的VIP客户执行相应档次利率的基础上再下浮0.1倍，即原档次执行利率底线再打9折。建行内部人士表示，这有助于提高个人住房贷款利率的执行水平和综合收益率，按风险与收益匹配的原则，增强建行差别化的定价能力。

　　二套房优惠减少

　　随后中国证券报记者走访了北京地区的其他商业银行，工商银行、中国银行、光大银行均允许购买首套普通住房和购买改善性住房的客户继续享受首付比例最低2成，贷款利率执行同档次基准利率下浮30%的房贷优惠政策。

　　但是对于二套房利率各大商业银行明显将钱袋“捂紧”了。中国证券报记者通过中介打听到，目前北京地区房贷业务市场占有率较高的商业银行，只有交行现在还可以做到7折利率，但前提是一套住房的面积小于120平米，首付比例依旧维持在2成左右。而工行方面告知中国证券报记者，“如果第一套没结清，上浮10%；结清能做到八折，首付都不能低于四成。”

　　深圳：收紧二套房贷仅是个案

　　□本报记者 万晶 深圳报道

　　年中曾被有关部门重申严格执行的二套房贷标准，至今在深圳依然未得到有效执行，首套房贷更未出现任何收紧迹象。中国证券报记者近日在深圳多家银行调查发现，仅有少数银行小范围收紧了二套房贷，首套房贷依然按照首付两成、利率七折执行。

　　之前外界传闻招商银行上调首套房贷利率至85折，中国证券报记者致电招商银行某房贷客户经理，得到的答复是首套房贷依然按今年以来的政策执行，首付两成、利率七折；第二套房可以以个人为单位，即使家庭成员名下有房，只要本人名下无房，即可执行首套房贷标准。但对于三套以上房产，则要执行四成首付、利率上浮。

　　兴业银行深圳分行同样仍在执行今年以来的优惠政策。对于第二套房贷，一位客户经理告诉中国证券报记者，只要购买的第二套房面积大于第一套房，即可以按照改善型需求上报，首付和利率优惠和首次置业一样。不过这位客户经理表示，兴业银行的二套房贷可能会在元旦前收紧，希望能抓紧办理。

　　即使是四大国有银行在深圳的分支机构，对二套房贷也只是略有收紧。当中国证券报记者询问二套房贷是否仍有优惠时，中国工商银行深圳分行一位个贷经理表示，按照一本户口本上家庭人数计算，如果人均居住面积低于29.6平方米，即可按照改善型需求处理，享受首套房贷的优惠政策，否则只有严格执行二套房贷标准。这位个贷经理还表示，如果首套住房已经还清贷款，也可以按照首套房贷标准执行。

　　建设银行方面，深圳南山区某支行表示，二套房贷开始严格执行三成首付，利率取消优惠。不过对于首套住房贷款已经结清的客户，申请第二套房贷时可以享受首套贷款政策优惠。该支行客户经理还表示，现阶段申请二套房贷审批较为复杂，不太容易，预计二套房贷会在年底全面收紧。

　　在中国证券报记者的寻访过程中，只有浦发银行开始要求第二套房必须四成首付。浦发银行南山区一家支行个贷经理称，即使首套住房贷款已结清，第二套房首付也要求四成，不过利率方面，可以享受七折优惠。

　　上海：二套房贷政策普遍收紧

　　□本报记者 高改芳 上海报道

　　小张第二套房子的贷款上个星期批下来了。

　　“由于我买的房子房龄比较老，评估价比较低，首付将近5成，但工行还是给了利率七折的优惠。”他告诉中国证券报记者。帮小张贷款的房产中介告诉他，小张很幸运，因为在小张之后，二套房贷已经很难申请，利率七折的优惠更是别想了。

　　国泰君安金融业研究员伍永刚认为，最近银行对房贷优惠政策态度上的变化，只是银行在政策许可范围内根据市场需求所作的一种自主性调整，监管层尚未下发正式的文件或通知。银行房贷政策调整主要是由于今年房贷任务指标大多已提前超额完成。

　　部分银行原地观望

　　目前上海市的房贷市场上，由于各家银行早已完成了全年的贷款指标，房贷已经收紧，给中介的回佣也减少了。明年的房贷政策如何变化，例如是否仍维持利率打七折、首付最低两成的优惠，取决于货币政策宽松与否。

　　“我们现在都在等总行的指标。”某大型国有银行上海分行的信贷员说。

　　“现在大家的心态和去年这个时候完全不同。那个时候大家对下一年的房地产市场都很悲观，而现在则乐观得多。”某股份制银行信贷员说。该人士介绍，已经有几家银行不再对首套房的贷款利率打七折，而是提高到了八折以上。第二套房的首付已经提高到五成，利率提高到基准利率的1.1倍。“我们银行对二套房贷的审批更加严格，客户很难同时享受低利率、低首付这两项优惠。要是首付不足四成，利率基本上不能打七折。”上述人士说。

　　某贷款中介分析，明年银行能否维持房贷低首付、低利率的优惠政策，关键要看宽松的货币政策能否维持。“优惠政策延续至明年上半年的可能性很大。”他认为。

　　“建行的二套房贷政策肯定变了，但其他银行还没有明确。”某房产中介告诉中国证券报记者。

　　目前建行上海分行的房贷政策是，首套普通自住房贷款，客户首付在40%及以上的，房贷利率最多打七折；首付30%到40%的，房贷利率最多打七五折；首付25%到30%的，房贷利率打八折；首付20%到25%的，房贷利率最多打八五折。

　　实际上，从10月底开始，银行房贷优惠政策收紧的情况就引起了各方关注。监管层则表示，还没有向商业银行下发过有关调整首套、二套房贷利率政策的通知。

　　加强行业自律

　　上海银监局19日宣布，上海市银行同业公会正在积极就《住房按揭贷款业务自律公约》在业内征求意见，已基本形成共识，将履行相应内部程序后正式发布。该公约(草案)规定，各商业银行在办理住房按揭贷款业务过程中，不能以任何形式向房地产中介机构或其代理机构或个人支付佣金以获取业务来源。

　　公约中还明确了银行及相关从业人员有权利及义务向同业公会投诉和举报违反公约的行为。对于违反公约的会员单位，公会将给予警告、通报批评、同业谴责至取消会员资格等处分，并提请银行监管部门给予查处。

　　同时，公约中还特别提及，对于索取或收取银行及其从业人员佣金的房地产中介机构，上海同业将实行“黑名单”管理制度，银行将中止与被列入“黑名单”的房地产中介机构的业务合作。

　　据了解，行业自律公约对于在上海市场展业的同业公会会员单位具有普遍约束力。目前，沪上各主要中、外资银行均为上海市银行同业公会的会员单位。

　　“这个公约不会影响银行和中介的服务。因为中介不向银行收取回佣，但可以转向客户收取。我认为明年上海的房地产市场仍会量价齐升。”某贷款中介仍相当乐观。

　　有分析人士认为，随着优惠政策到期，明年的楼市价格将面临考验。但市场上乐观的气氛显然占上风。

　　“现在国有企业均在囤地，再加上明年上海开世博会，所以上海的房价不会跌。”某房产中介认为。

　　“从设计公司处了解到，他们现在设计稿的业务增长量仍非常大，所以房产公司后续仍有大量楼盘推出，是不会让房价跌下来的。”某投资公司负责人反映。

　　国泰君安金融业研究员伍永刚在其最新一期报告中指出，假设2010年50%的新增房贷优惠利率由七折上调至八五折，深发展、招行、浦发、兴业2010年的净息差将分别提升1.13、0.85、0.51、0.51个基点，净利润增速将分别提高1.19、0.83、0.55、0.49个百分点。